در مطلب زیر موضوع آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر توسط کارشناسان رسمی دادگستری موردبررسی قرارگرفته شده و متن آن بهصورت کامل آورده شده است.
- شماره:۶۹۱۴۵/ت ۱۹۸۴۵ ه-۱۳۷۸/۳/۱۷
موضوع: آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر -۴/۳۰ – ۷۸/۵/۱۱
به پیوست آییننامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۸/۲/۱۹ هیئت محترم وزیران جهت اطلاع ارسال میگردد.
علیاکبر سمیعی - وزارت مسکن و شهرسازی – وزارت دادگستری
هیئتوزیران در جلسه مورخ ۱۳۷۸/۲/۱۹ بنا به پیشنهاد شماره ۰۵/۱۱۰/۹۳۲ مورخ ۱۳۷۷/۲/۲۸ وزارتخانههای مسکن و شهرسازی و دادگستری و به استناد ماده (۱۲) قانون روابط موجر و مستأجر- مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ – آییننامه اجرایی قانون یادشده را به شرح زیر تصویب نمود:
مادههای آییننامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر
ماده ۱- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
منظور از واژه ” قانون ” در این آییننامه ” قانون روابط موجر و مستأجر – مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶- ” میباشد.
ماده ۲- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
موارد زیر مشمول مقررات قانون نمیباشد:
- روابط استیجاری قبل از اجرای قانون.
- روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید با اجازه موجر درصورتیکه قرارداد اجاره قبل از لازمالاجرا شدن قانون باشد.
- روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات برحسب تراضی شفاهی با موجر بهعنوان اجاره.
- موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.
- درصورتیکه سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (۲) قانون تنظیمنشده باشد.
تبصره- رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائا” از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون به اجاره واگذارشده یا میشود یا پس از تاریخ یادشده توسط طرفهای قرارداد اجاره تمدید میگردد، مشمول مقررات قانون مورداشاره خواهد بود.
ماده ۳- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
ماده ۴- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
رئیس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.
ماده ۵- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستأجر در محل عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت میگیرد، مگر اینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.
ماده ۶- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مأمور، ابلاغ و اجرا میگردد. مأمور مکلف است آن را ظرف (۲۴) ساعت به شخص مستأجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغنامه قید و ظرف (۳) روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.
ماده ۷- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
چنانچه مستأجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمیز اهمیت موضوع کافی باشد، ابلاغ میشود.
ماده ۸- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند، مأمور مراتب را در اعلامیهای قید و به محل الصاق مینماید.
تبصره- در اعلامیه، مراتب مراجعه مأمور و استنکاف اشخاص و یا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درجشده و همچنین این مطلب قید خواهد شد که چنانچه ظرف (۳) روز مستأجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط مأمور اجرا
انجام میپذیرد.
ماده ۹- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیمکننده سند به عمل خواهد آمد.
ماده ۱۰- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
درخواستنامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم میشود و شامل
نکات زیر خواهد بود:
- الف – نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قائممقام وی.
- ب – نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر یا قایم مقام قانونی وی،
- پ – مشخصات عین مستاجره،
- ت – مشخصات و تاریخ سند اجاره.
تبصره ۱- تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواستنامه یادشده باشد.
تبصره ۲- در صورت فوت موجر یا مستأجر، وراث آنها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستأجر، ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستأجر، نماینده قانونی آنها، قایم مقام قانونی آنان میباشند.
ماده ۱۱- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواستکننده، اوراق اجراییه را ظرف (۲۴) ساعت در (۳) نسخه با قید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه و به مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال مینماید.
ماده ۱۲- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه از دفترخانه ظرف حداکثر (۲۴) ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام نموده و مأمور مکلف است ظرف (۴۸) ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیر ماده (۶) و مواد (۷) و (۸) این آییننامه عمل نماید.
ماده ۱۳- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه، مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط مأمور اجرا به مقام قضائی دستوردهنده گزارش میشود. مقام قضایی صالح مربوط میتواند با استمهال مستأجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.
ماده ۱۴- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفاند در سند اجاره اماکن با کاربری تجاری و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات مربوط بهمنظور استفاده تجاری واگذار میشوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقعشده است و در قراردادهای عادی اجاره نیز، طرفین مکلفاند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.
ماده ۱۵- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
اجرای مقررات ماده (۷) قانون، ناظر به مواردی است که در عقد اجاره شرط شده باشد که موجر هرساله مکلف به تمدید مدت اجاره بدون افزایش اجارهبها میباشد.
ماده ۱۶- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
مستأجر اماکن تجاری در مدت اجاره، چنانچه حق انتقال بهغیراز او سلب نشده باشد، میتواند با اخذ مبلغی بهعنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای همان شغل و با رعایت سایر شرایط مندرج در اجارهنامه به دیگری منتقل نماید.
ماده ۱۷- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
در غیر از موارد مذکور در ماده (۴) قانون، چنانچه مستأجر مدعی حقی باشد میتواند طبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کند، این امر مانع اجرای دستور تخلیه نمیباشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تأمین حقوق مستأجر و جبران خسارت او حکم مینماید. در این خصوص مستأجر میتواند تأمین حقوق خود را از دادگاه درخواست نموده و دادگاه مکلف است نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.
ماده ۱۸- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
درصورتیکه دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم مینماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمیباشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگیکننده، شکایت مستأجر را مدلل بداند، در این صورت پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.
ماده ۱۹- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
چنانچه شکایت مستأجر مورداشاره در ماده قبل بهموجب حکم نهایی رد شود، موجر حق دارد خسارتی را که از توقیف اجرای دستور تخلیه به او واردشده است بر طبق قوانین و مقررات مطالبه کند.
ماده ۲۰- آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر
چنانچه موجر مبلغی بهعنوان ودیعه یا تضمین یا قرضالحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده و در سند اجاره (عادی و یا رسمی) درجشده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود، در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه یادشده به مستأجر و ارائه رسید آن بهضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارائه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن برحسب مورد به دایره اجرای دادگستری و یا دایره اجرای ثبت میباشد.
تبصره – درصورتیکه ودیعه یا تضمین یا قرضالحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادی و یا رسمی) ذکر نشده باشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود و مستأجر ازاینجهت مدعی حقی شود، میتواند طبق ماده (۵) قانون اقدام به احقاق حق خود نماید.
حسن حبیبی
معاون اول رئیسجمهور
آییننامه اجرایی قانون مالک و مستأجر توسط کارشناسان رسمی دادگستری جمعآوری و نوشتهشده است.
162 پاسخ
اجارهنامه من دستنویسه، آیا قانون قبولش داره یا باید رسمی باشه؟
طبق قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، اجارهنامه باید بهصورت کتبی تنظیم بشه تا در صورت نیاز به تخلیه یا طرح دعوی، مورد پذیرش مراجع قضایی قرار بگیره. قرارداد دستنویس اگر دارای امضا و اثرانگشت طرفین باشه، از نظر حقوقی بیاعتبار نیست، اما مشکلاتی ایجاد میکنه. مثلاً در زمان تخلیه یا اجرای حکم، دادگاه سختگیرتره و ممکنه روند طولانی بشه. برای جلوگیری از این مشکلات، توصیه میشه قرارداد در بنگاه املاک معتبر یا دفتر اسناد رسمی ثبت بشه.
اگر مستأجر سر موعد تخلیه نکنه، منِ مالک باید دادخواست بدم؟
خیر، طبق آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر، در مورد قراردادهای عادی که شرایط قانونی رو دارن، مالک میتونه بدون تقدیم دادخواست رسمی و فقط با درخواست به دادگاه، دستور تخلیه بگیره. این روش سادهتر و سریعتر از دادخواست معمولیه. البته باید قرارداد کتبی باشه و شرایط ماده ۲ قانون رعایت شده باشه. اگر قرارداد شفاهی یا ناقص باشه، مجبورید از طریق دعوی حقوقی اقدام کنید که زمانبرتره.
من شنیدم دستور تخلیه رو میشه خیلی سریع گرفت، درسته؟
بله، درسته. در قراردادهای عادی که طبق قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶ نوشته شدن، مالک میتونه درخواست تخلیه بده و دادگاه ظرف مدت کوتاهی (حتی بدون دادخواست مفصل) دستور تخلیه صادر میکنه. طبق آییننامه، مأمور اجرا باید ظرف ۲۴ ساعت دستور رو به مستأجر ابلاغ و ظرف سه روز تخلیه کنه. این موضوع برای حمایت از مالک پیشبینی شده تا ملکش مدت طولانی در تصرف غیرقانونی باقی نمونه.
اجارهنامه من سرقفلی داره، باید توی قرارداد ذکر بشه یا نه؟
بله، طبق آییننامه، در اجارهنامههای تجاری حتماً باید قید بشه که قرارداد با سرقفلی هست یا بدون سرقفلی. اگر این موضوع ذکر نشه، بعدها اختلاف زیادی پیش میاد. مثلاً مستأجر میتونه ادعا کنه که پولی بابت سرقفلی پرداخته، در حالی که در قرارداد نیومده. بنابراین هم در قراردادهای رسمی و هم عادی، این بند باید صریحاً ذکر بشه تا در آینده حقوق هیچیک از طرفین تضییع نشه.
اگر مستأجر موقع تخلیه نبود، مأمور چیکار میکنه؟
بر اساس آییننامه، اگر مستأجر یا بستگانش در محل حاضر نباشن، مأمور تخلیه دستور قضایی رو روی برگهای مینویسه و به در یا محل الصاق میکنه. در اون برگه زمان مشخصی برای تخلیه ذکر میشه. اگر مستأجر ظرف سه روز ملک رو تخلیه نکنه، مأمور در تاریخ اعلامشده وارد عمل میشه و تخلیه انجام میشه. این سازوکار باعث میشه غیبت مستأجر مانع اجرای حکم نشه.
میشه قرارداد اجاره فقط شفاهی باشه؟ چون ما فامیلیم و چیزی ننوشتیم.
از نظر عرفی بله، ولی از نظر قانونی مشکل جدی داره. قراردادهای شفاهی بعد از قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶ معتبر شناخته نمیشن و در صورت اختلاف، دادگاه بهسختی چنین رابطهای رو میپذیره. اگر اختلافی پیش بیاد یا مالک بخواد تخلیه بگیره، چون سند کتبی وجود نداره، روند قضایی پیچیده و زمانبر میشه. حتی اگر فامیلی یا دوستانه باشه، بهتره اجارهنامه کتبی تنظیم کنید تا در آینده اختلافی پیش نیاد.
آیا برای اجرای دستور تخلیه باید اجراییه صادر بشه؟
خیر. یکی از تفاوتهای مهم دستور تخلیه با دعاوی حقوقی اینه که نیازی به صدور اجراییه نداره. مقام قضایی بعد از بررسی مالکیت موجر، دستور تخلیه رو صادر میکنه و مأمور اجرا مکلفه همون رو اجرا کنه. این موضوع باعث تسریع در تخلیه میشه و مانع از اطاله دادرسی میشه.
من مستأجر هستم، اگه موجر ملک رو بفروشه، تکلیف اجاره من چی میشه؟
طبق قانون، فروش ملک تأثیری در قرارداد اجاره نداره و مالک جدید جانشین موجر قبلی میشه. یعنی قرارداد اجاره همچنان معتبر باقی میمونه و شما میتونید تا پایان مدت اجاره در ملک بمونید. البته موجر جدید باید به حقوق شما احترام بذاره. اما اگر در قرارداد شرط خاصی برای تخلیه یا فسخ به دلیل فروش ذکر شده باشه، اون شرط معتبر خواهد بود. به همین دلیل، همیشه باید اجارهنامه کتبی تنظیم بشه و این موارد در اون بهوضوح ذکر بشه.
من اجارهنامهم توی بنگاه نوشته شده، آیا همون اعتباره یا باید دفترخانه ببرم؟
اجارهنامهای که در بنگاه مشاور املاک تنظیم شده و دارای کدرهگیری و امضای طرفین باشه، از نظر قانون معتبره و برای درخواست تخلیه یا سایر دعاوی قابل استفاده است. نیازی به ثبت دفترخانهای نیست مگر اینکه بخواید سند رسمی داشته باشید. سند رسمی مزیت بیشتری داره چون هیچکس نمیتونه انکارش کنه. اما اجارهنامه بنگاهی هم اگر شرایط قانونی رو داشته باشه، در محاکم پذیرفته میشه.
اگر اجارهنامه تاریخ نداشته باشه، معتبره؟
تاریخ قرارداد یکی از ارکان اصلی اجارهنامه است. اگر تاریخ شروع و پایان قرارداد ذکر نشده باشه، قرارداد ناقص محسوب میشه و در زمان اختلاف مشکلساز خواهد شد. دادگاه ممکنه چنین قراردادی رو به سختی بپذیره یا آن را صرفاً توافق عرفی بدونه. بنابراین ذکر تاریخ دقیق در اجارهنامه از ضروریات قانونی و اجراییه.
آیا میشه اجارهنامه فقط با شاهد تنظیم بشه بدون حضور مالک یا مستأجر؟
خیر، اجارهنامه باید توسط طرفین اصلی یعنی مالک و مستأجر امضا بشه. شاهد صرفاً برای تأیید قرارداد حضور داره و جایگزین طرف اصلی قرارداد نیست. اگر قرارداد فقط با امضای شاهدان باشه و امضای یکی از طرفین اصلی وجود نداشته باشه، قرارداد از نظر قانونی بیاعتبار خواهد بود.
من مالک هستم، مستأجر اجاره رو دیر میده. میتونم فوری تخلیه بگیرم؟
عدم پرداخت اجارهبها تخلف محسوب میشه. مالک میتونه با مراجعه به دادگاه یا اجرای ثبت (در قراردادهای رسمی) اقدام کنه. اما قانون مستقیماً اجازه تخلیه فوری بدون حکم رو نداده. باید یا دعوی مطالبه اجارهبها طرح کنید یا دستور تخلیه بگیرید. معمولاً اگر مستأجر اجاره چند ماه رو نپرداخته باشه، دادگاه سریعتر به درخواست تخلیه رسیدگی میکنه.
اجارهنامهای که فقط یکطرف امضا کرده باشه، ارزش داره؟
قرارداد اجاره یک عقد دوطرفه است. بنابراین امضای هر دو طرف لازمه. اگر فقط یکی از طرفین امضا کرده باشه، قرارداد ناقصه و از نظر حقوقی اعتبار نداره. در چنین حالتی، هیچیک از طرفین نمیتونن بهطور رسمی به قرارداد استناد کنن.
من مستأجر هستم، اگر موجر کلیدو تحویل نده، چی میشه؟
تحویل کلید یکی از نشانههای تحویل ملک اجارهای است. اگر موجر از تحویل کلید خودداری کنه، در واقع قرارداد رو نقض کرده. شما میتونید با مراجعه به دادگاه الزام موجر به تحویل ملک رو بخواید. همچنین میتونید خسارت ناشی از این تأخیر رو مطالبه کنید.
اگه اجارهنامه دستنویس باشه ولی دو شاهد امضا کرده باشن، قانون قبول میکنه؟
بله، قرارداد دستنویس با امضای موجر، مستأجر و دو شاهد معتبره و قابلیت استناد در دادگاه داره. اما همچنان نسبت به قرارداد رسمی یا اجارهنامههای دارای کدرهگیری، ریسک بیشتری داره چون احتمال جعل یا انکار وجود داره.
اگر مستأجر بخواد قرارداد رو به نفر دیگه بده، میتونه؟
انتقال منافع مورد اجاره به غیر، فقط در صورتی مجازه که در قرارداد این حق به مستأجر داده شده باشه. اگر چنین حقی ذکر نشده باشه، مستأجر نمیتونه ملک رو به دیگری واگذار کنه. در غیر این صورت، موجر حق فسخ قرارداد رو خواهد داشت.
آیا موجر میتونه موقع قرارداد پول پیش نگیره؟
بله، پول پیش یا ودیعه الزامی نیست. قرارداد اجاره میتونه فقط بر اساس اجارهبهای ماهانه باشه. اما در عمل برای تضمین و اطمینان، معمولاً مبلغی بهعنوان ودیعه تعیین میشه. اگر ودیعهای پرداخت بشه، حتماً باید در قرارداد ذکر بشه تا در زمان تخلیه موجر موظف به بازپرداخت اون باشه.
من یه مغازه اجاره کردم. آیا میتونم بدون اجازه موجر تغییر کاربری بدم؟
خیر. تغییر کاربری ملک تجاری بدون رضایت مالک تخلف محسوب میشه. حتی اگر قانوناً کاربری جدید مجاز باشه، چون شما بر اساس قرارداد حق استفاده مشخصی دارید، باید رضایت کتبی موجر رو بگیرید. در غیر این صورت، موجر میتونه درخواست تخلیه بده.
اگر قرارداد اجاره کپی باشه و اصلش گم بشه، مشکلی پیش میاد؟
اگر کپی قرارداد رسمی باشه و از دفترخانه گرفته شده باشه، اعتبار داره. اما اگر کپی عادی باشه، اثبات اون در دادگاه دشواره. در این حالت میتونید از شهود، رسید اجارهبها یا سایر مدارک برای اثبات رابطه استیجاری استفاده کنید.
مستأجر میتونه اجاره رو بهصورت نقدی بدون رسید بده؟
پرداخت نقدی اجاره بدون دریافت رسید کار خطرناکیه. چون در زمان اختلاف، اثبات پرداخت اجارهبها بسیار سخته. بهتره مستأجر همیشه اجاره رو از طریق حساب بانکی یا همراه با رسید کتبی پرداخت کنه تا بعداً مالک نتونه منکر دریافت بشه.
آیا اجارهنامه باید حتماً کد رهگیری داشته باشه؟
داشتن کد رهگیری الزامی قانونی نیست، اما بهشدت توصیه میشه. چون اجارهنامههای دارای کدرهگیری در سامانه ثبت میشن و هیچکس نمیتونه اون رو انکار یا جعل کنه. همچنین جلوی تنظیم قراردادهای معارض هم گرفته میشه.
اگر مستأجر ملک رو به نفر دیگه اجاره بده، چه حکمی داره؟
این عمل بهعنوان انتقال به غیر شناخته میشه. اگر در قرارداد چنین حقی برای مستأجر ذکر نشده باشه، موجر میتونه قرارداد رو فسخ کنه و درخواست تخلیه بده. علاوه بر اون، موجر میتونه خسارت ناشی از این اقدام رو هم مطالبه کنه.
در قرارداد اجاره باید مبلغ اجاره چطور نوشته بشه؟
مبلغ اجاره باید هم به عدد و هم به حروف نوشته بشه تا از هرگونه سوءبرداشت یا جعل جلوگیری بشه. همچنین باید مشخص بشه اجارهبها چه زمانی و به چه روشی پرداخت میشه (مثلاً ماهانه بهصورت نقدی یا از طریق کارت به حساب بانکی موجر).
اگر مستأجر ملک رو تخریب کنه، موجر چه حقی داره؟
تخریب یا تغییر غیرمجاز در ملک اجارهای تخلف محسوب میشه. موجر میتونه علاوه بر درخواست
آیا قرارداد اجاره باید مدت داشته باشه یا میشه بدون مدت بست؟
اجارهنامه حتماً باید مدت داشته باشه. اگر مدت ذکر نشه، قرارداد باطل محسوب میشه. این یکی از شرایط اصلی صحت اجاره طبق قانون مدنی و آییننامه است. بدون مدت مشخص، نه موجر و نه مستأجر امنیت حقوقی نخواهند داشت.
من مستأجرم، آیا میتونم ملک رو برای شغل دیگهای استفاده کنم؟
خیر، شما فقط حق استفاده از ملک رو در همان زمینهای دارید که در قرارداد قید شده. استفاده برای شغل دیگر بدون اجازه موجر خلاف قرارداد است و میتواند باعث فسخ و تخلیه شود.
اگر مالک بخواد ملک رو زودتر از موعد پس بگیره، میتونه؟
در حالت عادی خیر. مالک باید تا پایان مدت قرارداد صبر کنه. مگر اینکه در قرارداد شرط خاصی برای این موضوع ذکر شده باشه یا مستأجر تعهدات خودش رو نقض کرده باشه. در غیر این صورت، فسخ یکجانبه مالک معتبر نیست.
اگر اجارهنامه توی دفترخانه ثبت بشه، چه مزیتی داره؟
سند رسمی اجاره بالاترین سطح اعتبار حقوقی رو داره. هیچکسی نمیتونه اون رو انکار یا تردید کنه. همچنین اجرای تخلیه از طریق اداره ثبت و بدون دادگاه ممکنه. این مزیت باعث میشه سند رسمی مطمئنترین نوع قرارداد اجاره باشه.
اجارهنامه میتونه فقط برای چند ماه باشه؟
بله، مدت اجاره میتونه کوتاه یا بلند باشه. هیچ محدودیتی از نظر قانونی وجود نداره. حتی میشه برای سه ماه یا شش ماه قرارداد بست. نکته مهم اینه که مدت دقیق و تاریخ شروع و پایان باید در قرارداد قید بشه
اگر اجارهنامه مفقود بشه، تکلیف چی میشه؟
اگر اجارهنامه مفقود بشه، تکلیف چی میشه؟
آیا موجر میتونه مبلغ اجاره رو وسط قرارداد افزایش بده؟
خیر، تا زمانی که مدت قرارداد تمام نشده، موجر نمیتونه اجارهبها رو افزایش بده. فقط بعد از پایان مدت اجاره و هنگام تمدید، این امکان وجود داره. مگر اینکه در قرارداد شرط خاصی برای افزایش دورهای ذکر شده باشه.
اگر مستأجر دیر اجاره بده، موجر میتونه خسارت بگیره؟
طبق ماده ۱۵، اگر حق انتقال از مستأجر سلب نشده باشه، میتونه ملک رو با دریافت سرقفلی و با رعایت شرایط قرارداد به دیگری منتقل کنه.
اگر اجارهنامه فقط شفاهی باشه، میشه تخلیه گرفت؟
قرارداد شفاهی بعد از تصویب قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶ از نظر قانونی معتبر نیست. بنابراین اگر مالک یا مستأجر فقط با توافق شفاهی رابطه استیجاری برقرار کرده باشن، برای تخلیه یا مطالبه حق، روند بسیار سخت و زمانبر خواهد بود. دادگاهها معمولاً برای پذیرش رابطه استیجاری نیاز به سند کتبی دارن. در نبود سند کتبی، مالک یا مستأجر باید از شهود یا مدارک جانبی مثل رسید اجارهبها استفاده کنن. اما بهترین کار همیشه تنظیم اجارهنامه کتبی و رسمی هست تا در آینده مشکلی ایجاد نشه.
اگه اجارهنامه تاریخ پایان نداشته باشه، چه میشه؟
ذکر مدت در قرارداد اجاره یکی از شرایط اصلی صحته. اگر اجارهنامه فاقد تاریخ پایان باشه، از نظر قانونی ناقص و حتی باطل محسوب میشه. چون طرفین باید بدونن چه زمانی قرارداد خاتمه پیدا میکنه. در عمل، اگر چنین اجارهنامهای وجود داشته باشه، قاضی ممکنه اون رو صرفاً توافق عرفی تلقی کنه، اما بهعنوان قرارداد رسمی قابل استناد نخواهد بود.
موجر میتونه بدون قرارداد کتبی، از مستأجر تخلیه بخواد؟
اگر قرارداد کتبی وجود نداشته باشه، مالک باید رابطه استیجاری رو با مدارک دیگه مثل رسید اجاره یا شهادت شهود اثبات کنه. در چنین شرایطی روند تخلیه طولانیتر و پیچیدهتر خواهد بود. قانون صراحتاً اجارهنامه کتبی رو لازمه حمایت از موجر و مستأجر میدونه. بنابراین، بدون قرارداد کتبی گرفتن دستور تخلیه بهسادگی امکانپذیر نیست.
آیا میشه توی اجارهنامه شرط کرد مستأجر اجاره رو یکجا بده؟
بله، طرفین میتونن توافق کنن که اجارهبها ماهانه، سهماهه یا حتی یکجا پرداخت بشه. قانون محدودیتی در این زمینه نداره. اما باید روش پرداخت دقیقاً در قرارداد قید بشه تا در زمان اختلاف، موجر بتونه براساس همون قرارداد حق خودش رو مطالبه کنه.
اگر مستأجر ملک رو دیر تحویل بده، مالک چطور خسارت میگیره؟
در این حالت موجر میتونه علاوه بر درخواست تخلیه، مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف رو هم مطرح کنه. اجرتالمثل یعنی مبلغی که در عرف بازار برای استفاده از ملک تعیین میشه. دادگاه با نظر کارشناس رسمی این مبلغ رو محاسبه میکنه و مستأجر موظفه پرداخت کنه.
قرارداد اجاره برای ملک ورثهای چطور بسته میشه؟
اگر ملکی چند وارث داشته باشه، برای تنظیم قرارداد اجاره باید همه ورثه قرارداد رو امضا کنن یا یکی از اونها وکالت رسمی از سایرین داشته باشه. در غیر این صورت، قرارداد ناقص و غیرقابل استناد خواهد بود.
من مستأجرم، آیا میتونم سرقفلی رو بفروشم؟
طبق ماده ۱۶ آییننامه، اگر در قرارداد ذکر نشده باشه که حق انتقال از شما سلب شده، میتونید با دریافت مبلغی بهعنوان سرقفلی، ملک رو برای همون شغل و شرایط به فرد دیگه منتقل کنید. البته این موضوع فقط برای اماکن تجاری معتبره.
موجر میتونه منو مجبور کنه زودتر تخلیه کنم؟
خیر، تا زمانی که مدت قرارداد تموم نشده، موجر نمیتونه شما رو مجبور به تخلیه کنه مگر اینکه دلیل قانونی مثل عدم پرداخت اجاره یا تغییر غیرمجاز کاربری وجود داشته باشه.
اگر موجر اجارهنامه رو امضا نکنه ولی من اجاره پرداخت کنم، مشکلی هست؟
در این صورت شما باید مدارکی مثل رسید اجاره یا واریزی بانکی داشته باشید تا رابطه استیجاری رو اثبات کنید. بدون امضای موجر، اجارهنامه کامل نیست.
آیا میشه قرارداد اجاره رو تمدید نکرد و مستأجر مجبور به تخلیه بشه؟
بله، با پایان مدت قرارداد، موجر میتونه درخواست تخلیه بده. مستأجر تنها در صورتی میتونه باقی بمونه که قرارداد جدیدی امضا شده باشه یا موجر رضایت داده باشه.
اگر اجارهنامه رسمی باشه، روند تخلیه چه فرقی میکنه؟
اجارهنامه رسمی مزیت بزرگی داره. موجر میتونه مستقیم از دفترخانه درخواست صدور اجراییه کنه و نیازی به دادگاه نداره. اداره ثبت ظرف چند روز اقدام به تخلیه میکنه.
در قرارداد اجاره میشه شرط کرد موجر حق فسخ داشته باشه؟
بله، طرفین میتونن شرایطی برای فسخ تعیین کنن، مثل تأخیر در پرداخت اجاره یا تغییر کاربری. این شرطها در صورت تحقق، به موجر حق فسخ میده.
اگر موجر ملک رو رهن کامل بده، اجارهنامه لازمه؟
بله، حتی در رهن کامل هم باید قرارداد اجاره تنظیم بشه و مبلغ رهن بهعنوان ودیعه ذکر بشه. بدون قرارداد، رابطه حقوقی مبهم خواهد بود.
آیا مستأجر میتونه ملک مسکونی رو به کار تجاری استفاده کنه؟
خیر، این عمل تغییر غیرمجاز کاربری محسوب میشه و موجر میتونه درخواست فسخ قرارداد و تخلیه بده.
اگر مستأجر ادعا کنه قرارداد جعلیه، چه میشه؟
مستأجر میتونه به دادگاه اعتراض بده. اما این اعتراض مانع اجرای تخلیه نیست مگر اینکه دادگاه ادعا رو مدلل بدونه.
من پول پیش دادم. موقع تخلیه مالک میتونه پس نده؟
خیر، طبق آییننامه، تخلیه ملک منوط به استرداد ودیعه است. مالک موظفه مبلغ رو برگردونه و رسید بده، وگرنه تخلیه اجرا نمیشه.
آیا میشه اجارهنامه فقط با اثرانگشت باشه؟
بله، اثرانگشت معتبره. اما بهتره همراه با امضا باشه. وجود هر دو نشانه، قرارداد رو غیرقابل انکارتر میکنه.
موجر میتونه اجارهنامه رو بدون اطلاع من فسخ کنه؟
خیر، فسخ قرارداد فقط در شرایطی ممکنه که در قرارداد پیشبینی شده باشه یا تخلف اساسی رخ داده باشه.
اگر مستأجر به ملک خسارت بزنه، چطور باید جبران بشه؟
موجر میتونه علاوه بر درخواست تخلیه، خسارت وارده رو از طریق کارشناس رسمی ارزیابی و از مستأجر مطالبه کنه.
آیا اجارهنامه باید حتماً شماره ملی طرفین رو داشته باشه؟
بله، برای جلوگیری از جعل و اختلاف، مشخصات کامل طرفین شامل شماره ملی باید در قرارداد ذکر بشه.
اگر مالک بخواد اجاره رو نقدی بگیره ولی مستأجر کارت بکشه، مشکلی پیش میاد؟
مهمترین نکته وجود رسید معتبره. چه نقدی چه کارت به کارت، باید رسید یا پرینت بانکی وجود داشته باشه.
در اجارهنامه باید کد پستی ملک هم نوشته بشه؟
بله، برای شناسایی دقیق ملک، باید نشانی کامل و کد پستی ذکر بشه.
اگر اجارهنامه جعلی باشه، تکلیف چی میشه؟
در صورت احراز جعل توسط کارشناس رسمی خط و امضا، قرارداد بیاعتبار میشه و طرف خاطی مسئولیت کیفری و مدنی داره.
موجر میتونه انشعابات رو به نام خودش نگه داره؟
بله، ولی بهتره تکلیف هزینهها در قرارداد مشخص بشه. اگر هزینهها به عهده مستأجره، باید بهطور شفاف درج بشه.
اجارهنامه حتماً باید امضا و اثرانگشت داشته باشه؟
بله، وجود امضا و اثرانگشت هر دو طرف لازمه. اثرانگشت اعتبار بیشتری به قرارداد میده چون از نظر قضایی بهسختی قابل انکاره. توصیه میشه در تمام قراردادهای اجاره علاوه بر امضا، اثرانگشت هم درج بشه.
اگر موجر اجارهنامه رو امضا نکنه، مستأجر چه حقی داره؟
اگر قرارداد فقط توسط مستأجر امضا بشه و موجر امضا نکنه، قرارداد ناقصه و اعتباری نداره. در این حالت مستأجر باید مدارک دیگهای مثل رسید پرداخت اجاره یا شهادت شهود ارائه بده تا رابطه استیجاری رو اثبات کنه.
اجارهنامه برای مسکن و مغازه فرقی داره؟
بله، در اجارهنامههای تجاری موضوع سرقفلی اهمیت داره و باید ذکر بشه که قرارداد با سرقفلیه یا بدون اون. در اجارهنامههای مسکونی چنین موردی وجود نداره. همچنین مقررات تخلیه در قراردادهای تجاری سختگیرانهتره.
اگر اجارهنامه کدرهگیری نداشته باشه، میشه تخلیه گرفت؟
بله، داشتن کدرهگیری شرط لازم برای تخلیه نیست. قرارداد بدون کدرهگیری هم معتبره به شرطی که کتبی باشه و شرایط قانونی رو داشته باشه. اما کدرهگیری مزیت داره چون از جعل و تنظیم قراردادهای معارض جلوگیری میکنه.
اگر مستأجر ملک رو تخلیه کنه ولی کلیدو تحویل نده، قرارداد تموم شده حساب میشه؟
خیر، پایان قرارداد اجاره علاوه بر تخلیه ملک، شامل تحویل رسمی کلید هم هست. تا زمانی که کلید تحویل موجر نشده، رابطه استیجاری از نظر قانونی خاتمهیافته تلقی نمیشه. بنابراین مستأجر موظفه کلید رو تحویل بده و رسید دریافت کنه.
آیا مستأجر میتونه اجارهنامه رو به دادگاه ارائه بده بدون کد رهگیری؟
بله، قرارداد بدون کد رهگیری هم قابل استناد در دادگاه هست.
آیا امکان داره دادگاه به مستأجر مهلت تخلیه بده؟
بله، در موارد خاص مثل حوادث غیرمترقبه یا شرایط اضطراری، دادگاه میتونه یک ماه مهلت بده.
اگر ملک به چند نفر اجاره داده بشه، چه اتفاقی میفته؟
این کار تخلف موجره. مستأجر میتونه دعوی حقوقی طرح کنه و قرارداد دوم بیاعتبار خواهد بود.
آیا اجارهنامه باید حتماً مهر بنگاه داشته باشه؟
مهر بنگاه الزامی نیست، اما وجودش نشوندهنده ثبت در سامانه و داشتن کدرهگیریه که اعتبار بیشتری داره.
اگر مستأجر اجاره رو دیر بده ولی بعد پرداخت کنه، باز هم تخلیه میشه؟
اگر تأخیر مکرر باشه و در قرارداد شرط شده باشه، موجر میتونه درخواست تخلیه بده.
آیا در قرارداد باید شماره حساب موجر ذکر بشه؟
بله، این کار شفافیت ایجاد میکنه و اثبات پرداختها رو راحتتر میکنه.
اگر قرارداد اجاره چند نسخه نباشه، مشکل داره؟
بهتره حداقل دو نسخه باشه، یکی برای موجر و یکی برای مستأجر. در غیر این صورت، اثبات قرارداد سختتر میشه.
اگر مالک ملک رو گرو بذاره، اجاره من چی میشه؟
قرارداد اجاره شما معتبره، حتی اگر ملک در رهن باشه. اما باید مراقب باشید که توافقات بهطور کتبی ثبت بشه.
اجارهنامه باید حتماً شماره تماس طرفین رو داشته باشه؟
الزام قانونی نیست، ولی داشتن شماره تماس برای ارتباط سریع و ابلاغها مفیده.
اگر مستأجر ملک رو خالی کنه ولی کلید تحویل نده، تکلیف چیه؟
تا وقتی کلید تحویل موجر نشه، تخلیه کامل نشده محسوب میشه و مسئولیت مستأجر باقیه.
میشه اجارهنامه رو بهصورت دستنویس در دفتر املاک نوشت؟
بله، اما حتماً باید دارای کدرهگیری بشه تا در محاکم اعتبار بیشتری داشته باشه.
اگر موجر ملک رو به چند مستأجر مختلف نشون بده، کدوم قرارداد معتبره؟
قراردادی که تاریخ زودتر و کدرهگیری داشته باشه معتبرتره.
آیا میشه قرارداد اجاره رو بهصورت الکترونیکی بست؟
بله، سامانههای ثبت معاملات املاک این امکان رو فراهم کردن.
اگر مستأجر از ملک استفاده غیرقانونی کنه، چه میشه؟
موجر میتونه قرارداد رو فسخ و تخلیه رو درخواست کنه.
آیا قرارداد اجاره حتماً باید کد ملی مالک داشته باشه؟
بله، برای جلوگیری از جعل و شناسایی دقیق طرفین، ذکر کد ملی الزامیه.
من مستأجرم، میخوام زودتر از موعد قرارداد تخلیه کنم، مشکلی داره؟
خروج زودتر از موعد بستگی به قرارداد داره. اگر در اجارهنامه بندی برای فسخ پیش از موعد وجود نداشته باشه، شما ملزم هستید تا پایان مدت اجاره اجارهبها رو بپردازید. حتی اگر ملک رو خالی کنید ولی کلید رو تحویل ندید، همچنان مسئول پرداخت اجاره هستید. بهترین راه توافق با موجر و تنظیم صورتجلسه فسخ توافقیه. در این صورت، موجر میتونه ملک رو دوباره اجاره بده و شما هم از تعهدات آینده آزاد میشید.
موجر میتونه برای تمدید اجاره شرط کنه مبلغ خیلی بیشتری بدهیم؟
بله، بعد از پایان مدت اجاره، موجر اختیار داره قرارداد جدید رو با هر مبلغی که بخواد پیشنهاد بده. اجاره تابع توافق طرفینه و قانون سقفی برای افزایش اجاره تعیین نکرده. اما اگر اجارهنامه قبلی شرط تمدید بدون افزایش اجاره داشته باشه، موجر موظفه به همون شرط عمل کنه.
اگر موجر ملک رو بفروشه، مستأجر باید تخلیه کنه؟
فروش ملک تأثیری بر قرارداد اجاره نداره. مالک جدید جایگزین موجر قبلی میشه و باید تا پایان مدت اجاره حقوق مستأجر رو رعایت کنه. مستأجر تنها در صورتی باید تخلیه کنه که قرارداد تموم شده باشه یا شرط فسخ بهدلیل فروش در قرارداد قید شده باشه.
اگر اجارهنامه امضا نشه ولی من اجاره پرداخت کنم، چه میشه؟
در این حالت رابطه استیجاری شما فقط با مدارک پرداخت مثل رسید یا واریز بانکی قابل اثباته. اما اجارهنامه بدون امضا قرارداد کامل محسوب نمیشه. بنابراین برای امنیت حقوقی، باید حتماً قرارداد مکتوب و امضا شده داشته باشید.
میشه اجارهنامه فقط بین موجر و مستأجر باشه بدون شاهد؟
بله، قانون الزام به وجود شاهد نداده، اما وجود شاهد اعتبار قرارداد رو بالا میبره. اگر اختلافی پیش بیاد، شاهد میتونه گواهی بده و صحت قرارداد رو تأیید کنه.