نقد بررسی معامله معارض عنوان مقاله ایست نوشته سعید کیانی زاده که توسط گروه در متن زیر آورده شده است.
مقدمه
بر اساس تعریفی که دکتر جعفری لنگرودی بیان میکنند، معاملات معارض عبارتاند از اینکه اگر مال مورد معامله باکسی مجدداً با شخص ثالث مورد معامله قرار گیرد؛ بهطوریکه اجتماع حقوق دو متعامل مقدور نباشد، معامله اخیر معامله معارض است.
(جعفری لنگرودی، محمدجعفر، وسیط در ترمینولوژی حقوق، شماره ۴۰۶۸)
طبق تعریفی دیگر گاهی فروشنده قولنامههای را امضا میکند و در آن متعهد میشود اگر خریدار طبق زمانبندی مشخص به تعهدات خود عمل کرد، در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی حاضر و سند را به نام خریدار انتقال دهد؛ اما بهجای انجام این تعهد، در تاریخ مؤخر همان ملک را با دیگری قولنامه میکند و سپس در دفتر اسناد رسمی سند را به نام خریدار دوم منتقل مینماید؛ اینجا بین تعهدات فروشنده با خریدار اول و دوم تعارض به وجود میآید. (ماهنامه قضاوت، شماره ۴۶)
در تعارض اسناد اگر هر دو سند عادی باشد و در دادگاه، دعوی الزام به انتقال سند رسمی اقامه گردد، سه حالت پدید میآید که از بحث معامله معارض خارج میباشد؛ ولی بهاختصار اشاره میشود:
- اگر تاریخ تنظیم هر دو سند در زمان واحد باشد یا هیچکدام دارای تاریخ نباشد و تقدم هیچیک بر دیگری نیز از سوی فروشنده تأیید نشود نمیتوان هیچیک را بر دیگر ترجیح داد؛ نتیجه حاصل از این ابهام، رد خواسته دارندگان سند عادی نسبت به موضوع مطروحه مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی است.
- اگر بایع تقدم تاریخ یکی از چند بیع واقعشده را تأیید کند باید بیعی را که تقدم آن بهوسیله بایع مقدم شمردهشده است دارای اعتبار دانست.
این نکته در ذیل ۱ ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی تصریحشده و دلالت بر این دارد که اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته، درباره طرفین و وراث و قائممقام آنان معتبر است: ۱- اگر طرفی که سند برعلیه او اقامهشده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید. … - اگر اسناد دارای تاریخ متفاوت باشند یا یکی از آنها دارای تاریخ و دیگری بدون تاریخ باشد، سند عادی تاریخدار یا دارای تاریخ مقدم معتبر بهحساب خواهد آمد و کسی رأی موافق میگیرد که تاریخ قولنامهاش مقدم بر دیگری است.
البته این نکته را نباید دور از ذهن نگاه داشت که در دو قولنامه معارض که هر دو عادی است دادگاه باید برتری قولنامه نخست را در پرتو چگونگی انجام تعهدات خریدار اول بررسی کند و اگر فروشنده نشان دهد خریدار نخست تعهدات خود را بهگونهای بنیادی نقض کرده است حق فسخ برای فروشنده به وجود میآید و امضای قولنامه دوم را یا باید فسخ ضمنی قولنامه نخست دانست و یا آنکه ممکن است فروشنده فسخ قولنامه اول را به دلیل تخلف خریدار به او اعلام کرده باشد و در این صورت دعوی الزام به تنظیم سند از سوی خریدار نخست میتواند مردود اعلام شود.
اما بحث ما ناظر به زمانی است که یکی از سه حالت ذیل پدیدار شود:
- مالی در ابتدا طی قولنامهای عادی معامله شود و فروشنده متعهد گردد که در تاریخ معینی در دفتر اسناد رسمی سند را به نام خریدار انتقال دهد؛ اما طی معاملهای دیگر پس از انعقاد قولنامه با خریدار دوم در دفتر اسناد رسمی، سند را به نام وی انتقال میدهد.
در این حالت ما با یک سند عادی مقدم و یک سند رسمی مؤخر روبرو هستیم. - مالی در ابتدا طی سندی در دفتر اسناد رسمی منتقلشده و دوباره همان مال طی یک سند رسمی دیگر مورد انتقال واقع شود؛ که ما در این مورد با دو سند رسمی مواجه خواهیم بود.
- مالی طی سند رسمی مقدم و مجزا مبنی بر وجود حقی اعم از حدود یا ارتفاق نسبت به ملک مجاور و یک سند مؤخر دال بر عدم وجود چنین حقی یا بالعکس وجود دارد و معامله معارض نسبت به قسمتی از این مال بهحساب میآید.
در این مقاله بر آنیم که بهنقد و بررسی معاملات معارض بپردازیم.
به این منظور مباحث مرتبط با موضوع معاملات معارض را در سه بخش موردبررسی قرار خواهیم داد.
- بخش اول شامل، بررسی قولنامه از منظر شرعی و قانونی، بیان نظریات علمای حقوق پیرامون معامله معارض و بررسی حالات مختلف معامله معارض.
- بخش دوم شامل تبیین نظام ثبتی ایران، اهمیت، هدف از ثبت در دفتر اسناد رسمی و وظایف اداره ثبت نسبت به اسناد مالکیت معارض.
- در بخش سوم شروع به جرم معامله معارض بررسی سیر تاریخی مجازات در معاملات معارض، تبیین ماده ۱۱۷ قانون ثبت و در آخر بیان ایراداتی که به رأی وحدت رویه قضایی وارد است میپردازیم.
۱ بخش اول
۱٫۱ بررسی قولنامه از منظر شرعی
عِربون (قولنامه) اسمی است غیرعربی که به گفته مؤلف المعجم الوسیط عبارت است از «مقداری از بها که پیشتر پرداخت میشود تا اگر معامله انجام پذیرفت بخشی از بهای کامل باشد وگرنه از آن فروشنده باشد.»
ابن اثیر نیز قولنامه را چنین شرح کرده است «کالایی را خریده و به صاحب آن چیزی پرداخت کرده باشد تا اگر معامله انجام یابد بخشی از بها بهحساب آید وگرنه از آن صاحب کالا باشد و خریدار حق بازگرداندن آن را ندارد.»
با بررسی این تعاریف است که اهل شریعت در ماهیت قولنامه قائل شدهاند که «قولنامه همانند فروختن با حق خیار مشروط است.» بدین ترتیب که دو طرف بهشرط پرداخت مبلغی معین، به خریدار حق خیار میدهند؛ به این معنی که به هنگام بر هم زدن معامله فروش با حق خیار مشروط به تملیک درآوردن آنچه به فروشنده پرداخته است میباشد؛ و اگر آن را برهم نزدند مبلغ پرداختی بخشی از بها بهحساب میآید.
با توجه به مطالب فوقالذکر در قواعد شریعت فروش قولنامهای همان فروختن با شرط حق خیار مشروط به نظر آمده و جایز میباشد؛ زیرا شرط مذکور ذاتاً جایز و رضایتمندانِ در خود قرارداد آمده است.
مبنای مکملی که در نظر اهل شریعت در جهت مجاز بودن خریدوفروش به طریق قولنامه رسیده است احادیث مستند از نبی مکرم اسلام و حضرت علی (ع) است که فرمودهاند: «المسلمون عندَ شروطهم الا کلُ شرطٍ خالفَ کتابُ الله عز وجل، فلا یجوز» و «لا یجوز البیع العربون الا ان یکون نقداً من الثمن».
قولنامه در لسان حضرت امیر (ع) جز درصورتیکه بخشی از پول بها باشد جایز نیست؛ و به تعبیر دیگری فروش قولنامهای تنها درصورتیکه به هنگام امضای نهایی معامله بخشی از بها بهحساب آید جایز شمردهشده است، نه آنگاهکه جدا از خود بها باشد.
باملاحظه همین امارات است که در فتاوای فقهای عظام و طریق شریعت، قولنامه بخشی از مبایعه تلقی گردیده و مفاد آن صحیح و الزامآور میباشد و در شرایط کنونی نیز روح حاکم بر دادگاههای ایران پذیرش و تنفیذ قولنامههاست.
بر همین اساس هم هیئت عمومی دیوان عالی کشور در ۲ مرحله و در ۲ رأی نقض و اصراری به شمارههای ۱۳۷۴-۳۲ و ۱۳۷۵-۶ حکم بر صحت و مؤثر بودن آثار تعهدات مندرج در قولنامه داده و آن را فروش نامه بهحساب آورده است.
۱٫۲ بررسی قولنامه از منظر قانونی
قولنامه ازنظر دکتر جعفری لنگرودی عبارت است از «سندی که حاکی از قرارومدار طرفین مراضات بر انتقال، در امری مالی برای تعهد فعل معین با تنظیم سند و درج وجه التزام برای متخلف. مفاد آن از لزوم برخوردار است.» (جعفری لنگرودی، محمدجعفر، وسیط در ترمینولوژی حقوق)
در تعریفی دیگر از دکتر کاتوزیان بیانشده است «در مواردی که خریدار و فروشنده قصد معاملهای رادارند، که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است، قراردادی را میبندند و تعهد میکنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاص انجام دهند؛ سندی را که در این باب تنظیم میشود وعده بیع و در زبان عرف قولنامه مینامند.»(کاتوزیان، ناصر، جزوه حقوق مدنی ۶)
بنا بر اصل حاکمیت اراده که در متون قانونی ازجمله مواد ۱۹۱ و ۳۳۹ قانون مدنی اشارهشده است، هر ماهیت حقوقی را که اراده دو طرف یک قرارداد انشاء میکند در عالم اعتبار و حقوق تحقق یابد و هیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد؛ مگر اینکه مانع مزبور برخاسته از یک مصلحت باشد، مانند تأثیر اراده در معامله مربوط به مواد مخدر.
پس اگر از منظر صحت اراده و نفوذ آن به موضوع نگریسته شود چنین برداشت میکنیم که، فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی را نمیتوان باطل دانست؛ بلکه باید آن را معامله صحیحی شمرد که پیش از ثبت سند عادی نزد ادارات دولتی و محاکم دادگستری، پذیرفته نیست؛ بهعبارتدیگر سند عادی ازلحاظ ثبوت صحیح بوده ولی ازنظر اثبات قابلقبول نمیباشد.
با نگاهی گویا به بعضی از مواد قانون ثبت به نظر نمیرسد که فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی باطل باشد؛ بلکه آنچه بهاتفاق در مواد پیرامون آن ذکرشده است دال بر آثار آن در استفاده در ادارات دولتی و… میباشد.
مانند ماده ۴۸ قانون ثبت که اشاره به عدم پذیرش اینگونه اسناد در ادارات و محاکم دارد و از این لحاظ گفته میشود آنچه در ماده ۴۸ موردتوجه قانونگذار قرارگرفته است، سند معامله است نه خود معامله و در اینکه عنوان محاکم در کنار ادارات در این ماده یادشده است منظور بهصرف ارائه آن نزد ادارات و محاکم بدون رسیدگی و رأی قضایی موردنظر است نه اینکه در مقام دعوی و حتی منظور قانونگذار در غیرممکن بودن در ارائه به ادارات هم فهمیده نمیشود که سند باطل است؛ بلکه مفهوم آن این است که برای اعمال تصرفات مالکانه مانند وثیقه گذاشتن ملک سند ثبتنشده در بانکها یا تحصیل پروانه ساختمانی و… ممکن نیست.
بهاینترتیب در مقام تفسیر ماده ۴۸ قانون ثبت چنین پنداشته شده است که عنایت قانونگذار صرفاً سند ثبتنشده معامله غیرمنقول و هدف محدود کردن حجیت و آثار سند مزبور بوده است نه سلب اعتبار از معامله مال غیرمنقول مندرج در قولنامه.
همچنین ماده ۲۲ قانون ثبت که میگوید:
«دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبتشده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و انتقال آن در دفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت.» دلالت بر بطلان معاملهای که در دفتر املاک ثبتنشده است ندارد. (بهشتی، مرتضی، ماهیت قولنامه در ساحت شریعت و قانون)
۱٫۳ نظرات علمای حقوق در مورد معامله معارض
دکتر مهدی شهیدی بیان میکنند «معامله معارض با قولنامه غیر نافذ است.» ایشان معتقدند ممکن است در قراردادی یکی از دو طرف تعهد کند که ساختمانی را که در آینده خواهد ساخت بهطرف دیگر بفروشد و اینطرف قبول کند، چنین قراردادی بیع نیست؛ بلکه تعهد بر بیع است که هرچند مورد عقد بیع در آینده فعلاً موجود نیست، لیکن ایجاد قرارداد صحیح است چه اینکه مورد معامله در این قرارداد ساختمان نیست؛ بلکه تعهد بر بیع ساختمان است.
همچنین اظهار میدارند، متعهد در قولنامه تعهد به فروش مال معینی نموده و نتیجه چنین قراردادی ایجاد حق عینی برای متعهد له میباشد؛ زیرا حقوق اشخاص به شیء معین را حقوق عینی میگویند. این حق هرچند حق مالکیت نیست.
ولی چون حق دینی بهنوعی بهعین معینی تعلقگرفته و درواقع معامله دوم نافی حق عینی متعهد له میباشد؛ درنتیجه طبق قاعده کلی که حقوق نافی حق عینی، باعث عدم نفوذ معامله میشود معامله دوم غیر نافذ است. (شهیدی، مهدی، حقوق مدنی ۶)
به نظر دکتر ناصر کاتوزیان «معامله معارض با قولنامه قابلابطال از سوی متعهد له میباشد» ایشان معتقدند، قولنامه مانند سایر اسنادی که برای ایجاد تعهد تنظیم میشود در دادگاه معتبر است و دو طرف مکلف به اجرای مفاد آن هستند؛ زیرا تعهدی که ضمن آن شده متکی به قرارداد خریدار و فروشنده است (ماده ۱۰ قانون مدنی) قولنامه نهتنها برای اجرای مفاد آن ایجاد التزام میکند بهطور ضمنی حاوی شرط اسقاط حق تصرف مخالف با مفاد تعهد نیز هست.
پس اگر مالکی که در قولنامه متعهد به فروش ملک خود شده است آن را به دیگری انتقال دهد بر مبنای همین شرط ضمنی میتوان ابطال آن را از دادگاه خواست.
همچنین ایشان با استدلال دیگری بیان میکنند قولنامه ایجاد حق عینی نمیکند و تنها حق دینی مبنی بر فروش مال معین بر ذمه متعهد مستقر میشود و متعهد با فروش مال به دیگری درواقع ملک خود را فروخته است و حق مالکیت خود را اعمال نموده است.
متعهد اگرچه اعمال حق خود را نموده ولی با اعمال حق خود به ضرر متعهد له اقدام کرده است و این نوعی سوءاستفاده از حق میباشد و سوءاستفاده از حق بهموجب اصل ۴۰ قانون اساسی که مقرر میدارد:
«هیچکس نمیتواند اعمال حق خویش را موجب اضرار دیگران و یا منافع عمومی قرار دهد ممنوع است.» در ثانی متعهد ضمن تعهد به فروش مال معین تعهد دیگری نموده مبنی بر اینکه مال موضوع تعهد را تا موعد انجام عقد بیع به دیگری نفروشد.
بدین ترتیب که مالک مال موضوع معامله علاوه بر اینکه تعهد به فروش کرده بهطور ضمنی تعهد به نگهداری مال مذکور تا زمان وقوع معامله را نیز کرده است و اکنونکه مال را به ثالثی فروخته درواقع من غیر حق معاملهای را انجام داده که باعث اضرار به دیگری شده است؛ بنا به دلایل فوق این معامله قابلابطال از سوی زیاندیده است. (کاتوزیان، ناصر، درسهایی از عقود معین، جلد اول)
طبق نظر دکتر حسین صفایی «معامله معارض با قولنامه صحیح است؛ ولی متعهد باید خسارت متعهد له را بدهد» وی معتقد است که در قولنامه برای متعهد له حق عینی ایجاد نمیشود، زیرا حقوق عینی در حقوق ایران (ماده ۲۹ قانون مدنی) احصاء شده هستند و غیر از موارد احصائی حقوق عینی دیگری نداریم، و حق ایجادشده برای متعهد له حق دینی میباشد و طبق قاعده کلی معاملات معارض با حق دینی صحیح است و فقط در صورت زیان متعهد له باید متعهد زیان او را جبران نماید؛ نتیجه نهایی اینکه چنین معاملهای صحیح، ولی متعهد باید خسارت متعهد له را جبران نماید.
دکتر محمود کاشانی بیان میکند «زمانی که هر دو قولنامه عادی باشند در یک تحلیل حقوقی این دو قولنامه عادی را میتوان بهسان دو عقد هبه جداگانه دانست که شخصی مال خود را به دو شخص هبه میکند؛ ولی آن را به هیچیک از آن دو تحویل نمیدهد.»
ازآنجاکه عقد هبه بر طبق ماده ۷۹۸ قانون مدنی بدون قبض هبه گیرنده واقع نمیشود و کامل نیست و تسلیم مال به هبه گیرنده حق و اختیار هبه کننده است؛ بنابراین هیچیک از دو شخص مزبور نمیتوانند الزام هبه کننده را به تسلیم مال خود از دادگاه درخواست کنند و مقدم بودن تاریخ یکی از دو هبه تأثیری ندارد.
هبه کننده اختیار مال خود را همچنان در دست دارد و به هر یک تسلیم کند آن هبه کامل میگردد. همین حکم در مورد دو قولنامه عادی معارض نیز جاری است.
۱٫۴ بررسی حالات مختلف معامله معارض
- هنگامیکه با یک سند عادی مقدم و یک سند رسمی مؤخر روبرو هستیم.
این عمل در رویه قضایی به اینگونه میباشد که اگر در آن منطقه سابقه ثبتی برای املاک وجود نداشته باشد سند عادی دو نقش را ایفا خواهد کرد یکی دلیل وقوع معامله و دیگری دلیل اثبات مالکیت، که در این مورد رأی به نفع کسی صادر میشود که تاریخ سندش مقدم بر دیگری است. (دکتر مجتبی نیک دوستی، جزوه حقوق مدنی ۱۳۹۰،۳) ولی در مناطقی که ثبتاسناد راه پیداکرده و سابقه ثبتی در آن مناطق وجود دارد، دادگاه حق را به استناد مواد ۴۷،۴۶ و ۴۸ قانون ثبت به شخصی میدهد که سند رسمی به نام وی خواهد بود و شخص انجام دهنده به معامله معارض به مجازات ماده ۱۱۷ قانون مذکور محکوم خواهد شد. - هنگامیکه با دو سند رسمی، یکی مقدم و دیگری مؤخر مورد مواجه هستیم.
در صورت وقوع این مورد برای سردفترانی که علیرغم اخطار اداره ثبت و بخشنامه و ابلاغ آن معامله معارض را ثبت نمایند در قسمت اخیر ماده ۶ لایحه قانونی مربوط به اسناد مالکیت معارض انفصال دائم از شغل سردفتری پیشبینیشده که تخلف اداری است.
و همچنین ماده ۷ قانون ثبت برای کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف مقررات آن موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد شود مجازات انفصال موقت که کمتر از دو سال نخواهد بود یا انفصال دائم بهتناسب مورد پیشبینی کرده است. - این مورد ناظر به حالتی است که اسناد معارض در مورد قسمتی ازملک مجاور یا نسبت بهحق ارتفاقی در آن ملک باشد که در سند مقدم این حق تصریح نشده و در سند ملک مجاور به این نکته اشارهشده باشد. بدیهی است سند مؤخر در موارد تعارض جزئی و یا تعارض در حقوق ارتفاق در همان مورد تعارض ابطال خواهد شد؛ یعنی حد سند معارض باطل و با سند مقدم منطبق میگردد و یا حقوق ارتفاقی مندرج در آن حذف میشود.
۲ بخش دوم
۲٫۱ بررسی نظام ثبتی ایران
در ایران نظام ثبتی بر پایه دفتر املاک استوارشده است و با اعلانات اداره ثبت و انجام تشریفات مشخص، اشخاص درخواست ثبت میکنند و ملک موردنظر در دفتر املاک به نام آنها به ثبت میرسد.
اساس این سیستم که در حقوق به نام «سیستم دفتر املاک» معروف است از آلمان و سوئیس گرفتهشده است.
ماده ۲۲ قانون ثبت چنین اشعار میدارد «همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبتشده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت… .»
پس دفتر املاک معیار مالکیت یا دیگر حقوق عینی است که اشخاص روی ملکدارند مانند حق رهن و حق ارتفاق و بر همین اساس ازنظر قانونی ما برتری را به شخصی میدهیم که توانسته از فروشنده سند انتقال رسمی بگیرد.
ماده ۸۷۳ قانون مدنی آلمان میگوید: «مالکیت منتقل میشود از طریق توافق طرفین و ثبت آن در دفتر املاک.» پس برای احراز مالکیت دو رکن وجود دارد:
یک رکن تراضی و توافق و دیگری ثبت در دفتر املاک؛ این ماده صراحت کامل دارد که در آلمان قولنامه باید با سند رسمی منعقد شود و درواقع مندرجات دفتر املاک بهعنوان اماره صحت موردپذیرش قانونگذار این کشور باشد.
۲٫۲ اهمیت و اهداف ثبت رسمی
هدف از ثبتاسناد در یک بیان کلی، رسمیت و اعتبار بخشیدن و نتیجتاً استفاده از امتیازاتی است که قانونی برای اسناد ثبتشده قائل گردیده است، بدیهی است فواید و امتیازات ثبت قراردادها، معاملات و وضعیت املاک تا به حدی است که بیشازپیش هر نظری را بر ضرورت الزامات گستردهتری برای ثبت، جهت احتراز از مسائل عدیده ناشی از عدم ثبت رسمی اعمال حقوقی, مجاب مینماید.
شاید از همین رهگذر است که برخی از صاحبنظران حتی در مفاهیم وقوع عقد بیع و مالکیت ناشی از معاملات املاک غیرمنقول ثبتشده به لحاظ مقررات مواد ۲۲ و ۴۶ قانون ثبت قائل به تفکیک گردیده و تحقق معامله و ثبوت مالکیت خریداران این قبیل اموال را به تنظیم سند رسمی در دفترخانه منوط و موکول میدانند.
البته به نظر میرسد با توجه به نظریه سنتی در خصوص ملزومات وقوع عقد بیع و نیز تصریحات مواد ۱۸۳ و ۱۹۱ قانون مدنی, که بر اساس آن برای وقوع عقد صرفاً نیاز به ایجاب و قبول است، پذیرش چنین نظریهای حداقل در وضعیت قانونی فعلی، مشکل است؛ ولی فایدهای که برای این نظریه متصور است، تأکید بر رویکردی قانونی است که الزامات افزونتری را بر اشخاص جهت ثبت معاملات املاک غیرمنقول حاکم مینماید.
۲٫۳ وظایف اداره ثبت نسبت به اسناد مالکیت معارض
ادارات ثبت مکلفاند بهمحض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالکیت معارض (ثبت مؤخر) و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه کتباً ابلاغ نمایند و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیئت نظارت ارسال دارند ممکن است اداره ثبت خود متوجه صدور سند مالکیت شود و یا اینکه دارنده سند مالکیت مقدم یا مؤخر این موضوع را اطلاع دهد.
لذا پس از اطلاع نماینده و نقشهبردار ثبت به محل وقوع ملک عزیمت و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی و حدود پلاکهای مجاور نقشه پلاک را ترسیم و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمی نمایان و جریان امر را به اداره کل ثبت استان جهت طرح در هیئت نظارت ارسال نمایند چون رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت هیئت نظارت و شورای عالی ثبت است، برابر بند ۵ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً و یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیئت نظارت است، رأی هیئت نظارت در این مورد قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.
وقتیکه رأی هیئت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد واحد ثبتی رونوشت رأی را برای اطلاع ذینفع به مدت ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و چنانچه ظرف مدت مذکور به رأی هیئت نظارت اعتراض نشد رأی را اجرا مینماید و در صورت دریافت اعتراض در مدت ۲۰ روز سوابق امر به شورای عالی ثبت ارسال میگردد و پس از دریافت رأی شورای عالی ثبت نسبت به پیگیری موضوع اقدام مینماید چنانچه شورای عالی ثبت و هیئت نظارت تشخیص دهند که سند مالکیت معارض صادرشده، مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام مینمایند و ثبت محل موضوع تعارض را کتباً به دارنده سند مالکیت ثبت مؤخر ابلاغ مینماید چنانچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که طبق مقررات آیین دادرسی مدنی به او ابلاغشده است در مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه اخذ و در مدت مزبور به واحد ثبتی تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد نمود و چنانچه سند مالکیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل و ضمیمه پرونده ثبتی مینماید؛ ولی اگر دارنده سند مالکیت معارض در ظرف مدت ۲ ماه به دادگاه صالحه دادخواست داده باشد و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم نماید اداره ثبت تا صدور حکم نهایی دادگاه اقدامی در مورد اسناد یادشده نمینماید.
۳ بخش سوم
۳٫۱ شروع به جرم بزه معامله معارض
بر اساس ماده ۴۱ قانون مجازات اسلامی «هر کس قصد ارتکاب جرمی کند و شروع به اجرای آن نماید، لکن جرم منظور واقع نشود، چنانچه اقدامات انجامگرفته جرم باشد محکومبه مجازات همان جرم میشود.»
بر این اساس هرگاه بایع پس از انتقال مبیع بهوسیله سند رسمی یا عادی، بهقصد انتقال مال به دیگری اقدام به جعل اسناد نماید و بدین ترتیب خود را مالک معرفی نماید؛ ولی موفق به تنظیم سند رسمی نگردد عمل او به دلیل جعل اسناد رسمی جرم بوده و ازاینجهت قابلتعقیب است.
بنابراین به استناد ماده ۴۱ قانون مجازات اسلامی شروع به جرم معامله معارض چنانچه مقرون به عمل مجرمانه نباشد جرم محسوب نشده و عمل مرتکب به استناد اصل قانونی بودن جرائم و مجازاتها فاقد وصف مجرمانه میباشد.
۳٫۲ سیر تاریخی بزه معامله معارض
در قانون جزای عرفی مصوب ۵ جمادیالاول سال ۱۳۳۵ هجری قمری اجمالاً به موضوع معامله معارض توجه نموده و برای مرتکبین این جرم، مجازات کلاهبرداری در نظر گرفته شد؛ ولی در قانون مجازات عمومی مصوب ۱۳۰۴ این ماده به دست فراموشی سپرده شد و ماده ۲۲۸ این قانون بهعنوان کلی «بزه کلاهبرداری» اکتفا کرد.
در تاریخ ۱۳۱۰/۱۲/۲۶ در جریان تصویب قانون اسناد و املاک موضوع معامله معارض بهصورت جدی موردتوجه قرار گرفت و بر این مبنا ماده ۱۱۷ قانون ثبت تصویب شد که فاقد کلمه (یا عادی) بوده و انحصار به تنظیم دو سند رسمی مختلف التاریخ داشته است و بعداً در تاریخ ۱۳۱۲/۵/۷ با اضافه شدن کلمه (یا عادی) به نحو زیر اصلاح و تصویب گردید «هرکس بهموجب سند رسمی یا عادی نسبت بهعین یا منفعت مالی (اعم از منقول و غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت بهموجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید جاعل در اسناد رسمی محسوب و به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.»
این ماده در زمان حاکمیت قانون مجازات عمومی مصوب ۱۳۰۴ به تصویب رسید. بهموجب ماده ۸ این قانون حبس با اعمال شاقه مجازات جنایی محسوب میشد؛ اما در سال ۱۳۵۲ با تصویب قانون مجازات عمومی بر اساس تبصره ۸ آن قانون حبسهای توأم با اعمال شاقه حذف و بهجایان حبس مجرد جایگزین شد؛ بنابراین در حال حاضر هم مجازات این جرم حبس مجرد خواهد بود. (غلامرضا کامیار، بزه معامله معارض)
۳٫۳ تبیین ماده ۱۱۷ قانون ثبت
ضمانت اجرای کیفری پیشبینیشده در ماده ۱۱۷ قانون ثبت برای این است که اشخاص از انعقاد معامله معارض خودداری نموده و توجه داشته باشند اگر از قرارداد عادی اولیه تخلف کنند و با قرارداد دوم و سند رسمی راه را برای اجرای قرارداد اول ببندند مرتکب جرم شده و باید چنین کیفر سنگینی را متحمل شوند.
در کشور ما دادگاه و دیوان عالی کشور در طول تاریخ تصویب ماده ۱۱۷ قانون ثبت، رویه متفاوتی را پیش گرفتند، دستهای معتقد به این بودند که برخلاف نص این ماده اگر معامله اول با سند عادی بوده و معامله دوم با سند رسمی صورت پذیرفته باشد؛ لذا معامله معارض تحقق پیدا نمیکند و استدلال آنها هم این است که طبق ماده ۴۸ قانون ثبت معامله اول که با سند عادی است ارزش و اعتبار ندارد و در هیچ محکمهای قابلپذیرش نیست و توان معارضه با سند رسمی را ندارد. دستهای دیگر بر این امر اعتقاد داشتند که طبق نص ماده ۱۱۷ اگر سند اول عادی بود و سند دوم رسمی، معامله معارض صورت گرفته است.
سرانجام دادستان کل کشور به دلیل اختلافاتی که درزمینهٔ تعریف معنا و مفهوم معامله معارض وجود داشت درخواست رأی وحدت رویه نمود و هیئت عمومی دیوان عالی کشور چنین رأی صادر کرد:
«نظر به اینکه شرط تحقق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبتاسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال میباشد در نقاطی که ثبت رسمی مربوط به معامله غیرمنقول بهموجب بند اول ماده ۴۷ قانون ثبت کشور اجباری میباشد سند عادی راجع به آن اموال طبق ماده ۴۸ همان قانون در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفتهشده نیست و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.
بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط باوجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معاملهای نسبت به مال غیرمنقول بهوسیله سند عادی انجام دهد و سپس بهموجب سند رسمی معامله معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبتاسناد نخواهد بود؛ بلکه ممکن است برفرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.
این رأی طبق قانون وحدت رویه قضائی مصوب سال ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازمالاتباع است.»(رأی وحدت رویه قضائی شماره ۴۳، هیئت عمومی دیوان عالی کشور، ۱۳۵۱/۸/۱۰)
با صدور رأی وحدت رویه عملاً هیئت عمومی به این اختلافات پایان داده و ماده ۱۱۷ را از قانون ثبت حذف کرد و جای شگفتی است که این تفسیر در نص ماده ۱۱۷ صورت گرفته و عملاً مجازات جرم معامله معارض را منتفی ساخت.
۳٫۴ ایرادات رأی وحدت رویه
- هیئت عمومی دیوان عالی کشور در مقام صدور رأی وحدت رویه مفسر قانون است و نباید اقدام به وضع و فسخ قوانین نماید.
هیئت عمومی در این رأی از حدود اختیارات خود خارج و اقدام به تضییق و رفع شمول قانون نموده است بهنحویکه نتیجه عملی این رأی عقیم ماندن قسمتی از قانون بوده است.
بهعبارتدیگر علیرغم تصریح در صدر ماده ۱۱۷ قانون ثبت در خصوص انتقال حقی بهوسیله سند عادی این انتقال بهوسیله رأی صادرشده در خصوص اموال غیرمنقول صحیح نبوده و چنین معاملهای قابلیت تعارض با معامله بعدی که بهوسیله سند رسمی واقع میشود را ندارد. - ماده ۴۸ قانون ثبت در سال ۱۳۱۰ وضعشده است و ماده ۱۱۷ در سال ۱۳۱۲ اصلاحشده و به صورتی که الآن است درآمدهاست.
در ماده ۱۱۷ اصلی، اسمی از سند عادی نبرده است و درصورتیکه هر دو معامله با سند رسمی صورت گرفته باشد جرم شناختهشده بود.
بنابراین در سال ۱۳۱۲ که قانونگذار آن را اصلاحکرده و قید «یا عادی» را به آن اضافه کرده است، به مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت نیز که تاریخ تصویب آن مقدم است توجه داشته و با این توضیحات برای انتقال با سند عادی مجازات تعیین نموده است.
و قابلتوجه اینکه تنها اصلاحی که در ماده ۱۱۷ بهعملآمده قید همین جمله «یا عادی» است و مسلم است که مقنن خواسته برای انتقالاتی هم که با سند عادی صورت میگیرد و سپس با سند رسمی معامله معارض با آن انجام داده میشود مجازات معین نماید. - اینکه گفته میشود تنظیمکننده سند وقتی قابلتعقیب است که سند تنظیمی او با سندی که بعداً تنظیم میکند تعارض داشته باشد و سند عادی مطابق ماده ۴۸ قانون ثبت، نمیتواند با سند رسمی تعارض داشته باشد این ادعا از جهت ذیل غیرقابلقبول است. تعارض مصدر باب تفاعل به معنی تخالف است و مسلم است وقتی سندی غیررسمی تنظیم میشود و مال غیرمنقولی طبق آن به دیگری منتقل میگردد و بعداً بهموجب سند رسمی همان مال به دیگری انتقال داده میشود این دو سند مخالف یکدیگر است و مفهوم تعارض مصداق پیدا میکند.
- ماده ۱۱۷ تعارض دو معامله پیدرپی نسبت به منفعت یک مال را جرم میداند و از مواد ۴۷،۴۶ و ۴۸ قانون ثبت این معنی استنباط میشود که سند عادی که موضوع آن مال غیرمنقول باشد مستقلاً در ادارات و محاکم بهعنوان مستند مالکیت محسوب نمیشود ولی این موارد اشاره به بطلان سند عادی ندارد و آنچه در ماده ۱۱۷ قانون ثبت بهعنوان تعارض ذکرشده است تعارض دو معامله است نه دو سند رسمی. (غلامرضا کامیار، بزه معامله معارض)
۳٫۵ چه جرمی میتوان برای معامله معارض در نظر گرفت؟
سؤالی که در اینجا میتوان مطرح کرد این است که با توجه به رأی وحدت رویه و مواد قانونی در قانون ثبت برای معامله معارض چه جرمی میتوان متصور شد؟
در تلفیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت با مواد ۴۸-۴۷-۴۶ قانون مذکور و مواد مربوط به جعل اعم از مادی و معنوی و مواد مربوط به کلاهبرداری به نظر میرسد علیرغم اینکه کلاهبرداری از بسیاری جهات شبیه معامله معارض است بهنحویکه مبنا و اساس هر دو را فریب و نیرنگ تشکیل میدهد حقوقدانان حقوق کیفری در بحث از کلاهبرداری همواره این جرم را بهعنوان خانواده بزه کلاهبرداری یا جرائم در حکم آن محسوب کردهاند.
ولی از بسیاری جهات نیز این دو جرم باهم تفاوتهایی دارند که عبارتاند از وسایل ارتکاب کلاهبرداری معین و منصوص نیست ولی در معامله معارض وسیله محدود به دو سند پیدرپی است، کلاهبرداری جرم علیه اموال است و قابلگذشت میباشد و رضایت و عدم رضایت مجنی علیه در تحقق آن مؤثر نیست، اما معامله معارض جرم علیه نظم عمومی است و باگذشت شاکی منتفی نمیشود؛ همچنین کلاهبرداری جرمی مقید است.
یعنی تحقق آن منوط به تحصیل مال دیگری است درحالیکه معامله معارض از این لحاظ جرمی مطلق میباشد؛ لذا نمیتوان معامله معارض را تحت این جرم قرار دارد و همچنین برخلاف این حرف که در انتهای رأی وحدت رویه بیانشده است، معامله معارض مشمول هیچ عنوان کیفری دیگر بهویژه جرم کلاهبرداری نمیباشد، علت این امر هم عدم داشتن سوءنیت فروشنده در معامله اول است و فروشنده صرفاً از اجرای قرارداد خودداری کرده و عمل وی به دلیل مخدوش بودن قصد نمیتواند حاکی کلاهبرداری باشد.
بنابراین با برداشتن وصف کیفری از معامله معارض خریدار اول نمیتواند از باب ضرر و زیان ناشی از جرم، خساراتی را که در پی انجام معامله معارض از سوی فروشنده متحمل شده است مطالبه کند.
البته خریدار اول از بابت خسارت مربوط به ثمن دادهشده و بهره آن میتواند ادعای خسارت تأخیر تأدیه نمایید ولی در حالت کلی دست وی از عین مال و مورد معامله کوتاه است و نمیتواند کاری کند.
همچنین خریدار اول تنها میتواند از باب دارا شدن ناعادلانه به فروشنده رجوع کند و زیان دیرکرد از هنگام پرداخت پیشپرداخت و دیگر اقساط ثمن و همچنین افزایش بهایی را که فروشنده در معامله معارض به دست آورده است مطالبه کند، در این صورت خواسته خواهان نمیتواند بیش از کل رقم معامله دوم باشد. (ماهنامه قضاوت، شماره ۴۶)
- عنوان :نقد و بررسی معامله معارض
- نویسنده: سعید کیانی زاده
- استاد راهنما: آقای دکتر محمود مالمیر
- گردآوریشده توسط : گروه کارشناسان رسمی دادگستری
دیدگاهتان را بنویسید