نقدی تحلیلی بر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376/5/26

نقدی تحلیلی بر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ توسط کارشناسان رسمی دادگستری در متن زیر شرح داده می‌شود.

چکیده:

هرچند قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ درباره روابط موجر و مستأجر ناظر به اجاره‌های پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر نیست، اجرای آم نسبت به آینده نیز به دلیل برخورد و تعارض با اصول حقوقی دشوار است؛ این برخورد، به‌ویژه در سه زمینه آشکارا به چشم می‌خورد:

1. انعقاد و اثبات اجاره، که قانون روابط موجر و مستأجر وجود سند اجاره و شهادت دو گواه را شرط اجرای آن می‌بیند.
2. تخلیه موارد اجاره، که پس از پایان مدت اجاره باید بی‌درنگ انجام پذیرد و حتی وجود سرقفلی مستأجر مانع از آن نمی‌شود. به‌ویژه، پیش‌بینی آئین دادرسی اختصاری و صدور دستور تخلیه از سوی مقام‌های قضائی از بدعت‌های قانون روابط موجر و مستأجر به سود موجران و مالکان است.
3. مفهوم سرقفلی که در قانون روابط موجر و مستأجر جدید از امتیازهای حق مالکیت و منافع است و از سوی مالک به مستأجر واگذار می‌شود. سرقفلی، در مفهوم تازه‌ی خود محدود به اتحاد حق تقدم در اجاره و انتفاع از عین مستأجر است و برای کسانی به وجود می‌آید که با پرداختن سرقفلی و قرارداد با مالک آن را کسب کرده باشند.

قانون حاکم بر روابط موجر و مستأجر

هدف قانون روابط موجر و مستأجر جدید یکسان کردن قانون حاکم بر اجاره و پرهیز از پراکندگی قواعد گوناگونی است که بر این رابطه حکومت دارد. در راستای همین هدف، ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر اعلام می‌کند:
«از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن، که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود، تابع مقررات قانونی مدنی و مقررات مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.»
از خواندن این متن چنین احساس می‌شود که بر انجام قانون‌گذار به هماهنگ ساختن قوانین اجاره توفیق یافته است، ولی تأمل بیشتر و خواندن تمام قانون روابط موجر و مستأجر این پندار را از بین می‌برد و مانع اساسی درراه وحدت حقوقی نمایان می‌شود:
۱٫ وضع جدید قانون روابط موجر و مستأجر و مفهومی که از سرقفلی ارائه کرده است با واقعیت‌های خارجی و عادات و رسوم پا گرفته تجارتی سازگار نیست:
برداشتن چتر حمایت از سر بازرگانان و صاحبان خدمات شغلی و حرفه‌ای، مانند مهندسان و کارخانه‌داران و پیشه‌وران، آنان را از جهت اقتصادی دچار بحران می‌کند و به اقتصاد عمومی کشور زیان می‌رساند.
آنان که، جز سرقفلی محل کسب و پیشه خود سرمایه واقعی دیگر برای جلب اعتبار ندارند، یک‌باره به ورشکستگی می‌افتند و حاصل کارشان عاید مالکان بزرگی می‌شود که ممکن است به هیچ حرفه و صنعتی نپردازند و تنها از راه سرمایه‌داری بی تولید درصحنه اقتصادی ظاهر شوند.
دور نمای این خسران بزرگ. قانون‌گذار را به احتیاط وادار کرده است تا وضع کنونی را بر هم نزند. این است که در ماده ۱۱ قلمرو حکومت قانون روابط موجر و مستأجر را محدود به اجاره‌های آینده کرده است، درحالی‌که اطلاق ماده یک اقتضا داشت که آثار نهاد حقوقی اجاره تابع قانون جدید باشد.
زیرا، اجاره محل کسب و پیشه به مفهومی که در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ بیان‌شده است تنها قرارداد خصوصی و تابع حکومت اراده نیست؛ نهادی است که دولت بر آن نظارت دارد و به‌وسیله قانون اداره می‌شود (مانند نکاح و ولایت)، پس مطابق قواعد عمومی رفع تعارض قوانین در زمان باید تابع قانون حاکم در زمان اجرا (قانون جدید) باشد و حکومت قانون منسوخ گذشته بر آن قطع شود.
به‌هرحال در ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر چنین آمده است:
«اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده‌شده از شمول قانون مستثنا و مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود».
بدین ترتیب تمام قوانین خرد و کلان گذشته به اعتبار خود باقی است و قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ نیز بر آن افزوده می‌شود.
اجاره‌های محل سکونت پس از چندی به قانون کنونی می‌پیوندد و هم‌اکنون نیز تعارض مهمی با این قانون ندارد، زیرا قانون مدنی و قرارداد خصوصی آن را اداره می‌کند و تفاوت‌ها چشمگیر نیست.
تعارض اصلی با قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و اجاره محل کسب و پیشه و تجارت است که همچنان باقی می‌ماند و استثناءها و توابع خود را نیز دنبال می‌کشد زیرا، پس از پایان مدت اجاره‌های کنونی نیز، اگر به‌حکم قانون (و حتی در اثر تراضی به اجاره آن) اجاره برای مدت دیگر ادامه پیدا کند، باید آنچه را واقع می‌شود از آثار و دنباله موقعیت پیشین شمرد. رویه قضایی نیز به‌طور قاطع چنین اجاره‌هایی را تابع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ می‌داند.
پس، باقی می‌ماند معدودی از اجاره‌ها که به دلیلی فسخ می‌شود و موجر آن را به دیگری برای محل کسب اجاره می‌دهد. این اجاره‌ها نیز نسبت به اجاره‌های محل کسب اندک است که انتظار می‌رود سالیان دراز باقی بماند، به‌ویژه همگامی با مصالح اقتصادی را نیز به همراه دارد.
در آیین‌نامه مصوب ۷۸/۲/۱۹ هیئت‌وزیران «روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید» را که با اذن مالک انجام می‌شود، تابع قانون روابط موجر و مستأجر حاکم بر قرارداد اجاره اصلی کرده است تا آثار موقعیت پیشین مستأجر محفوظ بماند.
۲٫ حکم ماده یک برای انتخاب نظام قراردادی یا قانونی نیز معیاری ارائه نمی‌دهد یا دست‌کم اصلی را پیشنهاد نمی‌کند که به یاری آن بتوان برای رفع شبهه در مصداق‌ها از آن استفاده کرد.
در ماده یک سه منبع برای تمیز قاعده حاکم بر اجاره معین‌شده است:

1. قانون مدنی
2. قانون ۱۳۷۶، ۳٫ شرایط مقرر بین موجر و مستأجر یا حکومت تراضی.

هر یک از این سه منبع قواعد ویژه خود را دارد و معلوم نیست کدام‌یک را باید ترجیح داد؟
در رابطه قانون مدنی و قانون ۱۳۷۶، باید حکومت قانون جدید را پذیرفت ولی آیا این ترجیح در فرضی که تراضی دو طرف در حکومت قانون مدنی است رعایت می‌شود، یا باید حکومت تراضی را مقدم شمرد، مگر اینکه نظم عمومی پشتوانه قانون جدید باشد؟
در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ سلطه و حکومت قانون بر تراضی پیش‌بینی‌شده و ماده ۳۰ هرگونه عهدی را که برای فرار از مقررات اعمال شود بی‌اثر شناخت، ولی در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ راه‌حلی ملّی برای رفع تعارض ارائه نشده است و از مفاد قانون چنین برمی‌آید که خواسته‌اند احکام اندک آن مختص قواعد عمومی قرار گیرد.
برعکس نکته جالب دیگر، که حکایت از برتری و حکومت تراضی بر قانون دارد، این است که انتخاب عنوان صلح منافع و رهن و مانند این‌ها مانع اجرای قانون روابط موجر و مستأجر است، هرچند نتیجه آن تملیک منافع به‌عوض معلوم باشد (بند ۳ ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی قانون).

انعقاد و اثبات اجاره

ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، درباره تشریفات تنظیم اجاره‌نامه عادی، مقرر کرده است.
«قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به‌وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد».
تشریفات تنظیم سند به خاطر این است که دادگاه، بر پایه مفاد آن و پس از رسیدگی مقدماتی، دستور تخلیه می‌دهد و ناچار باید تضمینی برای حفظ اصالت آن پیش‌بینی کند.
از جمع حکم ماده با مفاد ماده یک، که تنظیم اجاره‌نامه رسمی و عادی را شرط اجرای قانون قرار داده است، چنین برمی‌آید که اجرای قانون روابط موجر و مستأجر جدید درباره اجاره‌هایی ممکن است که با سند رسمی و عادی (با تشریفات مقرر در ماده ۲) باشد.
زیرا، هرچند ضمانت اجرای تخلف از شرایط تنظیم اجاره در قانون روابط موجر و مستأجر پیش‌بینی‌نشده است، نباید حکم را لغو شمرد. وظیفه قانون‌گذار نیز به ارشاد و راهنمایی محدود نمی‌شود و قانون باید حاوی امرونهی باشد.
به‌ویژه، ازآنجاکه دو قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ تصرف به‌عنوان اجاره را اماره وجود رابطه استیجاری می‌داند و اجاره شفاهی را کافی می‌بیند، قید اجاره‌نامه رسمی و عادی در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ نشان می‌دهد که دست‌کم قانون جدید تنها درباره مستأجرانی اجرا می‌شود که سند اجاره در دست دارند.
ولی این استنباط، برفرض که درست و موافق ظاهر حکم باشد، تمام مسئله را حل نمی‌کند. پرسش مهمی که باقی می‌ماند، تمیز اعتبار اجاره‌های شفاهی است:
آیا مقصود این است که اجاره شفاهی باطل است و با شهادت و اماره و اقرار نه اثبات می‌شود و نه اثر حقوقی دارد؟
آیا هدف این است که قانون روابط موجر و مستأجر تنها درباره اجاره‌های مستند اجرا شود و اجاره‌های شفاهی تابع قانون مدنی و قواعد عمومی آن است؟
انتخاب هر یک از دو پاسخ نتایج نامطلوبی به بار می‌آورد:
انتخاب نخست، که اجاره را باطل و غیرقابل اثبات می‌شمرد، برای اجاره‌های فصلی و روستایی و تک اتاقی خانه‌ها، که به‌طورمعمول شفاهی انجام می‌پذیرد، ایجاد مشکل می‌کند.
وانگهی، معنای آن ایجاد مثالی دیگر برای عقود تشریفاتی درزمینهٔ اجاره است که در حقوق ما چهره استثنایی و خلاف اصل دارد، به‌ویژه اگر بدین مفهوم باشد که اجاره شفاهی تابع قوانین و ازجمله قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ است.
باهدف قانون روابط موجر و مستأجر که لغو حق تقدم و سرقفلی برای مستأجران جدید محل کسب است تعارض دارد و به‌منزله جایزه دادن به مستأجر متخلف است، زیرا خودداری از تنظیم سند چتر حمایتی قانون ۱۳۵۶ را در محل کسب برای او می‌گشاید.
در مورد محل سکونت نیز، نتیجه انتخاب بیهودگی حکم قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ است، چراکه اجاره‌های شفاهی نیز، مانند اجاره‌های کتبی، تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین دو طرف می‌شود؛ نتیجه‌ای که به لغو حکم منتهی می‌شود. از این‌ها گذشته، قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ نسبت به آینده نسخ شده است و چگونه ممکن است حاکم بر اجاره واقع در زمان قانون جدید باشد.
یکی از شرایط لازم برای هر تفکر علمی، ازجمله وضع قانون آینده، اندیشیدن درباره آثار دور و نزدیک حکم است. مبهم گذاردن ضمانت اجرای مواد ۱ و ۲ قانون و رها کردن مکلفان در تاریکی و برخورد با موانع، شایسته کار قانون‌گذاری نیست، و مدت‌ها رویه قضایی و مردم را سرگردان می‌سازد و به حرمت قانون صدمه می‌زند.
در وضع کنونی منطقی‌ترین راه‌حل انتخاب نخست است که تنظیم سند را برای اثبات اجاره و انعقاد آن ضروری می‌داند. ولی این راه‌حل نیز عادلانه و قوی است که گفته شود اجاره‌های شفاهی، درست و تابع قانون مدنی و قواعد عمومی است بند ۳ ماده ۲ آیین‌نامه قانون روابط موجر و مستأجر نیز همین نتیجه را افاده می‌کند. درهرحال رویه قضایی باید این گره کور را بگشاید.
آنچه گفته شد، درباره تشریفات سند عادی (تنظیم در دو نسخه و گواهی دو شاهد) نیز صادق است، و احتمال بیشتر این است که رویه قضایی، به‌ویژه در مورد اجاره‌های محل سکونت، به راه‌حل عادلانه متمایل شود و رعایت تشریفات سند عادی را شرط استفاده از قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ قرار دهد نه صحت اجاره، اگر چنین شود، بر اجاره‌های شفاهی و اسناد عادی بی‌شاهد، قواعد عمومی حکم‌فرما است.

تخلیه مورد اجاره در پایان مدت

یکی از ویژگی‌های قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ در برابر قوانین پیشین اجاره، تسریع در تخلیه مورد اجاره پس از پایان مدت آن است، قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ در مورد محل کسب، پایان مدت اجاره را سبب قطع رابطه حقوقی موجر و مستأجر نمی‌داند و به مستأجر متصرف حق می‌دهد که الزام موجر را به تجدید اجاره بخواهد.
قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۶۵ گامی به‌سوی قطع کامل این اجاره برداشت، ولی چون اجرای آن منوط به شرایط ویژه در آینده بود، چندان اثری از خود به‌جای نگذاشت و تازه اجرای حکم تخلیه موانعی در پیش داشت که به‌آسانی صورت نمی‌پذیرفت و، ازجمله، در مواردی که موجر باید به مستأجر سرقفلی بدهد، اجرای حکم منوط به پرداخت این سرقفلی بود. وانگهی اگر دو طرف سند رسمی تنظیم نمی‌کردند یا به نگرفتن سرقفلی در آن تصریح نمی‌شد، قانون خنثی و بی‌اثر می‌ماند.
در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۶۲ و اجاره مسکن نیز امکان استناد به عسر و حرج مستأجر نیز ممکن بود مدت‌ها اجرای حکم را به تأخیر اندازد. ولی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، به‌منظور رفع نگرانی موجر از تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره، مقرر داشته است:
«پی از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر و یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستأجرِ در اجاره سند رسمی، توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته، و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت».
ماده ۱۳ آیین‌نامه نیز مدت تخلیه را محدود به‌نوبت و حداکثر یک ماه کرده است.
دادن مهلت منوط به وقوع حادثه غیرمترقبه و ناتوانی مستأجر بر تخلیه‌شده است که مرجع تمیز آن مقام قضایی دستوردهنده است.
در ماده ۵قانون روابط موجر و مستأجر نیز، دفاع احتمالی مستأجر درباره داشتن حقی (ازجمله سرقفلی یا حق داشتن بنا بر ملک) را مانع اجرای تخلیه نکرده است.
مفاد ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر بدین عبارت بیان‌شده است:
«چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه‌شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق موردادعا و جبران خسارت وارده حکم مقتضی صادر می‌شود».
عبارت‌ها ازنظر فنی ناقص و قابل انتقاد و راه‌حل‌ها خلاف اصول است: به‌عنوان‌مثال دوایر اجرای ثبت مأمور اجرای مفاد اسناد رسمی هستند نه قانون.
اجرای قانون (ماده ۴۹۴ ق. م) بر طبق اصول با دادگاه است و دخالت مأمور ثبت در صورتی ضرورت دارد که مستأجر ضمن سند اجاره تعهد به تخلیه و تحویل مورد اجاره پس از پایان مدت کرده باشد.
در این فرض موجر می‌تواند اجرای تعهد تصریح‌شده در سند را از مأموران ثبت بخواهد. ولی در فرضی که در سند تعهدی نیامده است اجرای پیامدهای قانونی نیاز به تمیز قانون حاکم و حقوق مستأجر و مالک و، به‌طور خلاصه، قضاوت دارد که در صلاحیت دادگاه است نه مأمور اجرا.
ولی در ماده ۳ این تقسیم‌کار مهم اداری از قضایی توجه نشده و صدور دستور اجرای تخلیه به عهده دایره ثبت گذارده شده است.
جالب اینکه اجرائیه تخلیه، حتی با دستور موقت دادگاه و بر پایه حق احتمالی مستأجر، قابل توقیف نیست و باید اجرا شود، درحالی‌که ازنظر اصولی، اگر دادگاه صدور دستور اجرا را بر پایه حق معترض خلاف قانون روابط موجر و مستأجر و دلایل مدعی را قوی بیابد می‌تواند با گرفتن تأمین متناسب قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کند (قانون ۲۷ شهریور ۱۳۲۲).
در وضع کنونی زائد نیز این قاعده در مورد شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه قابل‌اعمال است، به‌ویژه که احراز این شرایط، در صورت وقوع اختلاف بین دو طرف نیاز به قضاوت دارد که سرانجام باید به‌وسیله دادگاه انجام شود.
وانگهی، در ماده ۵ آمده است: «پس از اثبات حق موردادعا و جبران خسارت وارده حکم مقتضی صادر می‌شود»، درحالی‌که اثبات حق و جبران خسارت منوط به صدور حکم است و نمی‌تواند مقدم بر آن باشد، مگر اینکه گفته شود مقصود حکم مقتضی درباره تخلیه است و قانون‌گذار مایل است که صدور حکم به وجود حق مستأجر و جبران خسارت او مقدم بر حکم مقتضی درباره تخلیه باشد.
در مورد اجاره‌نامه‌های عادی وضع از این هم بدتر است: «نخستین پرسشی که به ذهن می‌رسد و پاسخ آن را در قانون نمی‌یابد این است که مرجع صالح قضایی کیست؟ و آیا جز دادگاه مقامی هست که بتواند در چنین مواردی دستور تخلیه بدهد؟
پس، چرا قانون آن را «مقام قضایی در مرجع قضایی» می‌نامد؟
ماده ۴ آیین‌نامه اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۷۸/۲/۱۹ پاسخ این پرسش را می‌دهد و رئیس حوزه قضایی را به دادگاه افزوده است و از این نظر خلاف اصول حقوقی است، مگر اینکه گفته شود دخالت او به‌عنوان رئیس شعبه یک است.
پرسش بعد این است که، اگر مقصود از مقام قضایی همان دادگاه باشد شروع به رسیدگی در آن منوط به تقدیم دادخواست است و رسیدگی به دادخواست آیین دادرسی ویژه، و ازجمله احضار دو طرف و رسیدگی به دلایل مدعی و دفاع‌های منکر، دارد که احتمال می‌رود ماه‌ها به دراز کشد.
پس چگونه می‌توان ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر کرد؟
درنتیجه به ذهن می‌رسد که نویسندگان قانون روابط موجر و مستأجر خواسته‌اند دستور اجرا را در شمار دستورهای اجرایی یا موقت دادگاه آورند و حکم تلقی نکنند و به همین جهت نام دستور را به‌جای حکم به‌کاربرده‌اند: بدین معنی که، مقام قضایی پایان مدت اجاره را از روی مفاد سند احراز کند و دستور تخلیه بدهد.
ماده ۳ آیین‌نامه قانون روابط موجر و مستأجر نیز برای رسیدگی به درخواست تخلیه، تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات آیین دادرسی را ضروری ندانسته است.
باوجوداین پذیرش این نتیجه بسیاری از اصول را نقض می‌کند، زیرا احتمال دارد سندی مجعول باشد یا در سند دیگری مفاد آن تغییر کرده باشد یا مستأجر در ساختمان احداث‌شده به اذن موجر (ملک خود) ساکن باشد و یا دو طرف درباره اصل تخلیه اختلاف داشته باشند … و مانند این‌ها، نشنیدن این‌گونه دفاع‌ها و صدور دستور تخلیه پیش از رسیدگی نوعی شتاب‌زدگی است.
وانگهی، در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مسائلی پیش‌بینی‌شده که نیاز به دادرسی و رفع اختلاف بین دو طرف دارد. در این ماده چنین می‌خوانیم:
«درصورتی‌که موجر مبلغی به‌عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجرا است.
چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به‌عین مستأجرِ از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق. گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارت وارده و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یادشده باشد، موظف است هم‌زمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست ضرر و زیان به میزان موردادعا به دایره اجرا تحویل نماید.
در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد».
حکم این ماده در مورد سند عادی و رسیدگی مقام قضایی نیز قابل‌اجرا است و دادگاه باید صدور دستور تخلیه را موکول به دعاوی خسارت نکند. استثنایی بودن قواعد نیز ایجاب می‌کند که ویژه تخلیه در پایان مدت باشد و شامل تخلیه در زمان اجاره نشود (بند ۴ ماده یک آیین‌نامه).
به‌طور خلاصه، از جمع قواعد چنین برمی‌آید که دادگاه باید رسیدگی به درخواست تخلیه را همچون تقاضای دستور موقت تلقی کند و پس از ابلاغ دادخواست به خوانده و احضار دو طرف در وقت فوق‌العاده، رسیدگی مقدماتی به سند اجاره و اسناد دیگر را آغاز کند، و همین‌که احراز شود: ۱) اجاره‌نامه اصیل است و مدت آن سپری گردیده ۲) ودیعه گرفته‌شده به مستأجر رد یا به صندوق امانات سپرده‌شده است، دستور تخلیه را صادر کند و به انتظار فصل دعاوی دیگر نماند.
نشانه‌هایی از نفوذ این نظر اصولی در رویه قضایی نیز دیده می‌شود؛ چنان‌که شعبه ۱۳۰۳ دادگاه عمومی تهران در دادنامه شماره ۱۴۰۵ ـ ۷۶/۱۰/۱۵ در مورد تخلیه پس از رسیدگی حکم صادر کرده است.
ولی، پیش‌ازاین رسیدگی مقدماتی صدر و دستور تخلیه شتاب ناروا در قضاوت و سبب مضیقه‌ای نامتعارف است که عدالت آن را نمی‌پذیرد. مهلت یک هفته در قانون نیز برای فراهم ساختن مقدمات این دادرسی فوری است. پس از صدور دستور نیز نباید آن را قطعی پنداشت و مستأجر می‌تواند درخواست رسیدگی ماهوی به آن کند و دادگاه حق دارد پس از رسیدگی آن را لغو کند.
ماده ۱۸ آیین‌نامه قانون روابط موجر و مستأجر دراین‌باره می‌گوید: «درصورتی‌که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستأجر به اصالت قرارداد مستند دستور شکایتی و یا مدعی تجدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید.
اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی‌کننده شکایت مستأجر را مدلل بداند. در این صورت پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود».

سرقفلی، مفهوم

در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، سرقفلی مفهومی به‌مراتب محدودتر از حق کسب و پیشه و تجارت دارد، حاصل دسترنج و شهرت و امانت تاجر و پیشه‌ور نیست و از شاخه‌های حق مالکیت موجر و اختیارهای ناشی از آن است.
از این دیدگاه، مالک می‌تواند در آغاز اجاره از مستأجر سرقفلی بگیرد و امتیاز «تقدم در اجاره» را به او بدهد.
مستأجر هم پس از تملک حق تقدم می‌تواند آنچه را تملیک کرده است به دیگران یا به مالک انتقال دهد.
به مفاد ماده ۶ و تبصره‌های آن توجه کنید:
«هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به‌عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به‌غیراز وی سلب شده باشد.

• تبصره ۱٫ چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید، پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ندارد.
• تبصره ۲٫ درصورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجرِ منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد ».

بدین ترتیب، سرقفلی از دیدگاه نویسندگان قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ باید به «حق تقدم در انتفاع تعریف کرد، (۲) حقی که ناشی از مالکیت عین (برای موجر) یا منفعت (برای مستأجر) است.

راه‌های تملک

مستأجر می‌تواند حق تقدم را از دو راه به دست آورد:

۱٫ از راه انتقال مستقیم از مالک و بدون مدت:

در این صورت هنگام تخلیه می‌تواند بهای این حق را مالک بگیرد (تبصره ۲). تملک سرقفلی مانع از تخلیه ملک در پایان مدت اجاره نیست، ولی مالک را مکلف می‌سازد که، برای بازستاندن حق تقدم، بهای آن را بدهد.
اصطلاح «طریق صحیح شرعی» در تبصره ۲، به معنی بازگشت دوباره به مشهور در فقه و از یاد بردن ماده ۱۰ ق. م. و اصل حاکمیت اراده است.
برای گریز از این نتیجه نامطلوب، واژه شرعی را باید به معنی قانونی گرفت، زیرا فرض این است که قوانین ما با شرع تعارض ندارد.
پس باید انتقالی پذیرفت که حقوق آن را نافذ بداند. در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ انتقال سرقفلی باید همراه با منافع و با سند رسمی انجام پذیرد، لیکن در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ قید سند رسمی، که ناظر به انتقال از سوی مستأجر است، حذف‌شده و از بخش اخیر ماده ۶ تنها همراهی انتقال منافع با سرقفلی استنباط می‌شود.
درنتیجه ازاین‌پس انتقال منافع و سرقفلی، با رعایت شرایط ماده یک برای اجاره دادن ملک، با سند عادی و گواهی دو معتمد نیز ممکن است.
انتقال «حق تقدم در اجاره» از سوی مالک و استقرار آن در ملک مستأجر، به هر عنوان که باشد، همین نتیجه را می‌دهد و ضرورتی ندارد که با واژه «سرقفلی» بیان شود.
مواد ۷ و ۸ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ دو فرض از این انتقال و امتیاز مستأجر را در امکان مطالبه سرقفلی به هنگام تخلیه و انتقال آن بیان می‌کند:
ماده ۷٫ «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجرِ در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستأجرِ را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستأجرِ را به همان مبلغ به او واگذار نماید.
درصورتی‌که مستأجر می‌تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به‌عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید».
مفاد این شرط موقعیتی همانند آنچه قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ برای مستأجر محل کسب مقرر داشته است ایجاد می‌کند، با دو تفاوت:

1. امتیاز قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ ویژه محل کسب و پیشه و تجارت است، درحالی‌که موقعیت پیش‌بینی‌شده در ماده ۷ بنا بر ظاهر ناشی از اطلاق حکم از آن هر مستأجری است که بتواند این شرط را به سود خود به دست آورد و هیچ ارتباطی با فعالیت تجارتی و حسن شهرت او ندارد.
   اگر این ظهور پذیرفته شود، سرقفلی مفهومی تازه و شگرف می‌یابد.
   راه گریز از این نتیجه توسل به موقعیت ماده ۶ قانون برای عام کردن قید «ملک تجاری» و سیاست آن به‌حکم مواد ۷ تا ۱۰ قانون است که به سرقفلی ارتباط دارد:
   بدین مضمون که، چون در نخستین ماده فصل مربوط به سرقفلی (ماده ۶) قیدشده است که: «هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید …» و در مواد ۷ و ۸ آمده است: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود …» مقصود اشاره به اجاره مقیدی است که ماده ۶ از آن سخن گفته است.
   بدین ترتیب اطلاق حکم این مواد که منشأ تعمیم سرقفلی به اجاره محل سکونت است از بین می‌رود و قید ماده ۶ آن را مخصوص «محل تجاری» می‌کند؛ تفسیری که هم ازنظر منطقی قوی است و هم از شکستن اصل حقوقی متعارف و پا گرفته‌ای که سرقفلی را ویژه محل کسب کرده است، جلوگیری می‌کند.
   وانگهی منطق حکم می‌کند که اگر مالک به‌طور مستقیم نتواند در برابر سرقفلی حق تقدم در اجاره را به مستأجر بدهد، در اثر شرط ضمن اجاره نیز نمی‌تواند چنین حقی را ایجاد کند (ماده ۱۵ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر).
2. امتیاز مستأجر محل کسب و پیشه به‌موجب حکم قانون روابط موجر و مستأجر ایجاد می‌شود و رکن مهم آن ارزش اضافی است که درنتیجه عمل مستأجر در ملک ایجادشده است؛ ولی در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ سرقفلی نتیجه تراضی با مالک و تعهد او است.
   عبارت پایان ماده درباره امکان سرقفلی گرفتن مستأجر نیز دقیق نیست، زیرا اسقاط حق مستأجر تنها در برابر مالک معنی دارد، ولی در برابر مستأجر دیگری که حق را از او انتقال می‌گیرد نابجا است، چراکه حق خود پیش از سقوط را به او می‌دهد.
   درست است که پس از انتقال حق، امتیازی که مستأجر نخستین دارد ساقط می‌شود لیکن این نتیجه اثر بی‌واسطه و مستقیم عملی حقوقی نیست و لازمه انتقال است.
   ماده ۸ می‌توانست در همان ماده ۷ ادغام شود و تفاوتی جز در مورد میزان اجاره‌بهای موضوع تعهد موجر، با آن حکم ندارد، در این ماده آمده است «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجر را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به‌عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید».
   در این ماده نیز اطلاق حکم آن را شامل اجاره مسکن هم می‌کند و همان بحث مربوط به ماده ۷ را مطرح می‌سازد.

۲٫ به‌تبع انتقال موقت منافع:

قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ امتیاز انتفاع مستأجر در مدت اجاره را نیز سبب ایجاد حق سرقفلی برای مستأجر دانسته است؛ منتها چون این امتیاز محدود به مدت معین اجاره است، ارزش آن کمتر از سرقفلی است که در مواد ۷ و ۸ پیش‌بینی‌شده است.
نتیجه دیگر موقت بودن حق این است که انتقال سرقفلی به دیگران تنها در مدت اجاره معنی دارد.
با پایان گرفتن مدت اجاره هم مالکیت منفعت برای مستأجر از بین می‌رود و هم سرقفلی که به‌تبع آن ایجادشده است.
به همین جهت در ماده ۶ آمده است که:
مستأجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را که از موجر یا مستأجر دیگر به‌عنوان سرقفلی دریافت کند ». ممکن است گفته شود که مستأجر در زمان اجاره امتیازی به دست می‌آورد که در اثناء اجاره قابل‌انتقال به دیگران است، هرچند که به مالک سرقفلی نپرداخته باشد.
مفاد تبصره ۱ نیز این استنباط را تأیید می‌کند، زیرا فرضی را پیش‌بینی کرده است که مالک سرقفلی نگرفته و باوجوداین مستأجر با انتقال منافع سرقفلی گرفته است.
باوجوداین، حکم ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر این سخن را که با طبیعت مفهوم سرقفلی در این قانون سازگار است، متزلزل می‌کند. در این ماده می‌خوانیم:
«چنانچه مدت اجاره به پایان برسد، یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، و یا اینکه مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد، هنگام تخلیه عین مستأجرِ حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت».
پس در برابر سخن پیشین می‌توان گفت: در ماده ۹ ایجاد حق سرقفلی برای مستأجر منوط به پرداختن سرقفلی به موجر شده است و به همین جهت «نپرداختن سرقفلی به مالک» شرط مستقلی برای حکم اخیر ماده است که، به‌عنوان نتیجه و ضمانت اجرا اعلام می‌کند: «هنگام تخلیه عین مستأجرِ حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت».
ولی استدلال تمام نیست، زیرا، ۱) ضمانت اجرایی که در پایان ماده آمده است ناظر به تخلیه عین مستأجرِ است نه انتقال منافع به دیگری؛ ۲) اگر نپرداختن سرقفلی به مالک شرط مستقل و کافی باشد، افزودن پایان مدت اجاره به آن اضافی و حشو است.
زیرا درهرحال مستأجری که سرقفلی نپرداخته حقی ندارد، خواه در مدت اجاره تخلیه کند یا پس‌ازآن؛ ۳ ) تمام کردن جمله نخستین که ناظر به پرداخت سرقفلی به مالک است و آوردن واژه «همچنین» در آغاز جمله‌ای که ناظر به گرفتن سرقفلی در اثناء مدت است، (ماده ۶) نشان می‌دهد که امکان گرفتن سرقفلی در مدت محدود حکم مستقل از بخش یک ماده است.
درنتیجه باید گفت «پایان مدت اجاره شرط سقوط سرقفلی است که به‌تبع منافع عاید مستأجر شده است و شرط «نگرفتن سرقفلی» ناظر به تخلیه بعد از پایان مدت و استیفا حقوق به مواد ۷ و ۸ ارتباط دارد.
به‌طور خلاصه، قرائن تأییدکننده هر یک از دو احتمال جمع دو حکم را برای مجری و مفسر قانون دشوار می‌سازد و عدم مهارت در فنون قانون‌گذاری باعث سرگردانی دادرسان و دو طرف دادرسی می‌شود. باوجوداین راه‌حل نخست ترجیح دارد.

آیا مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت قابل‌جمع است؟

با مفهوم تازه‌ای که قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ برای «سرقفلی» ارائه کرده است، این پرسش مطرح می‌شود که آیا سرقفلی جانشین حق کسب و پیشه و تجارت شده و تنها احکام و آثار آن تغییر کرده است؟
یا می‌توان گفت، آنچه در قانون روابط موجر و مستأجر آمده ناظر به سرقفلی است نه حق کسب و پیشه تجارت که محصول فعالیت و حسن نیت مستأجر است و قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ از آن حمایت می‌کند؟
پاسخ این پرسش را تبصره ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر بدین عبارت می‌دهد که: «مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد
بهای حق کسب و پیشه و تجارت یکی از آن‌گونه‌های ممنوع است.
پس، نمی‌توان ادعا کرد مستأجری که حق سرقفلی ندارد، بابت حق کسب و پیشه و تجارت حق دارد. ماده‌واحده قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۶۵ و سایر قرائن و فتاوا نشان می‌دهد که قانون‌گذار کنونی مایل به پذیرش حق مستأجر به‌عنوان حاصل کار او ندارد و می‌خواهد همه‌چیز را به تراضی و عقد اجاره و مالکیت موجر بازگرداند و حکمت قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ برداشت چتر حمایت قانون ۱۳۵۶ و بازگرداندن حکومت قانون مدنی و ضابطه‌های فقهی است.
زیرا به مستأجر محل کسب و پیشه امکان می‌دهد که، در مدت اجاره از حق سرقفلی سود برد و آن را به دیگران واگذار کند؛ امتیازی که با عرف تجارتی سازگارتر و با مصالح اجتماعی همگام‌تر است.
ازنظر منطقی نیز دلالت تبصره یک‌بر امکان سرقفلی گرفتن در مدت اجاره به‌مراتب قوی‌تر از قرائن مخالف است.

اثر سلب حق انتقال به غیر

انتقال سرقفلی در مدت اجاره مشروط بر این است که حق انتقال به‌غیراز مستأجر سلب نشده باشد. این قید نشان تراضی بر لزوم مباشرت مستأجر در انتفاع و از بین بردن انتقال سرقفلی است.
حکم قانون نوعی رجعت به اصول پذیرفته در قانون مدنی و فقه نیز هست، زیرا اصل انتقال‌پذیری منافع را پذیرفته و به قانون مدنی بازگشته است و حق انتقال به غیر را برای مستأجر می‌شناسد، مگر اینکه ضمن عقد اجاره حق انتقال به‌غیراز او سلب شده باشد، درحالی‌که ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ اصل را وارانه ساخته بود. به مفاد ماده ۱۰ آن قانون توجه کنید:
«مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید، مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده‌شده باشد»
این حکم با تملیکی بودن عقد اجاره تناسب ندارد، زیرا اگر پذیرفته شود که موجر منافع ملک یا صلاحیت انتفاع را به مستأجر تملیک می‌کند، مالک جدید منافع نیز، همچون مالک پیشین، برای انتقال ملک خود نیاز به تحصیل اذن دیگری (انتقال‌دهنده) ندارد، چنان‌که قانون مدنی نیز در پی اعلام تملیکی بودن اجاره مقرر می‌دارد:
«مستأجر می‌تواند عین مستأجرِ را به دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد».
این حکم در مقام اجرای قاعده عام‌تری است که به‌موجب آن: «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد». انتقال دادن همراه با انتفاع و استعمال از ارکان سلطه مالک است و باید آن را در زمره توابع ضروری ملکیت شمرد.
پس به این اعتبار است که گفته می‌شود قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ رجعت به اصل کرده است.

• عنوان: نقدی تحلیلی بر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶
• گردآوری‌شده توسط: کارشناسان رسمی دادگستری