نحوه تجمیع پلاکهای ثبتی بهعنوان خدمات گروه کارشناسان رسمی دادگستری بهصورت متن زیر ارائه میگردد.
در مواردی که دو ملک که در مجاورت هم بوده و هر دو ازلحاظ ثبتی تحدید حدود شده و یا سند مالکیت صادر گردیده است و مالک هرچند پلاک یک نفر بوده و یا در صورت تعدد مالکین سهام آنها مساوی باشد و در حال حاضر بهصورت یک مجموعه (یک باب خانه یا مجموعه آپارتمانی و غیره) درآمده باشد میتوانند از طریق اداره ثبتاسناد و املاک نسبت به تجمیع حدود اقدام که درنهایت با معاینه محل توسط کارشناسان (نماینده و نقشهبردار) ثبت حدود تجمیع و پس از ابطال اسناد مالکیت اولیه و سند مالکیت تجمیعی صادر و تسلیم میگردد.
بدینصورت که هر یک از مالکین، سهم خود را ازملک ۶ دانگ پس از تجمیع به نسبت سهم به مالک طرف دیگر منتقل نمایند که ماحصل آن، سهم مالکین هر گروه ۳ دانگ ازملک تجمیع شده خواهد بود.
ظوابط و شرایط تجمیع پلاکهای ثبتی املاک چیست؟
قبل از پرداختن به مبحث حقوقی تجمیع پلاکهای ثبتی لازم است از نظر لغوی کلمه تجمیع را بشناسیم، کلمه تجمیع بعنوان “مصدر” و به معنای گردکردن و بسیار گردکردن است، در امور ثبت و براساس ضوابط و بخشنامه های امور ثبتی، در برخی موارد همانگونه که موضوع تفکیک و افراز اراضی و املاک مورد توجه و مورد درخواست مالکین است، مبحث تجمیع املاک نیز به فراخور شرایط و احوالات املاک برخی مواقع خواهان دارد. مطابق بند ۳۱۳ مجموعه بخش نامه های ثبتی که به شماره ۵۳۵۴/۳ مورخ ۱۷/۹/۵۳ صادر گردیده است، شرایط انجام عملیات ثبتی دیگری با عنوان « تجمیع » را بیان می کند. تجمیع عبارتی عربی است که در لغت به معنای گردکردن ، بسیار گرد آوردن ، به نماز جمعه حاضر شدن و گردآوری آمده است. نکته حائز اهمیت این استکه در قانون ثبت اسناد و املاک و در آیین نامه اجرایی آن که قبل از تصویب این بخشنامه مصوب گردیده اند، هیچگاه نامی از موضوع حقوقی تجمیع برده نشده است. بخشنامه شماره ۵۳۵۴/۳ مورخ ۱۷/۹/۵۳ در پاسخ به نیاز روزافزون مالکیت و مراجعات مکرر به دفاتر و ادارات ثبت اسناد و املاک تهیه و صادر گردیده است.
هدف از صدور و ابلاغ بخشنامه تجمیع پلاکهای ثبتی املاک عبارتند از:
نحوه بهره مندی از شرایط بخشنامه تجمیع پلاکهای ثبتی املاک از نقطه نظر جغرافیایی و مختصات محلی عبارتند از:
۱ ـ دو یا چند پلاک که در اثر ساختمان یا لااقل دیوارکشی به صورت واحدی در آمده اند.
۲ ـ قطعاتی که وصل به هم باشد این دو شرط را می بایست نماینده ثبت در بازدیدی که از محل وقوع دو ملک به عمل می آورد احراز کند و اولین گام در جهت اجرای تجمیع پلاکهای ثبتی رعایت این دو شرط است که نتیجتا اگر این دو شرط محقق نبود یعنی اتصال بین پلاک ها محرز نشد اجرای عملیات در همان محل متوقف خواهد ماند.
ممکن است منظور از این دو شرط آن باشد که چون پلاک های ثبتی به ترتیب و در مجاورت یکدیگر شماره گذاری شده اند این گونه پلاک ها یکپارچه سازی راحتی را سامان می بخشند و از درهم پیچیدگی و بی سرو سامانی جغرافیای ثبتی جلوگیری می کند.
در ادامه بخشنامه شروطی را مطرح می کند که به شرح و توضیح هر یک می پردازیم:
۱ ـ رعایت مقررات مربوطه مقررات مربوطه چیست؟
۳ ـ مالک درخواست تجمیع پلاکهای ثبتی بنماید. (توضیح آن در بند الف آمده است)
۴ ـ مالکین مشاعی سهامی برابر داشته باشند. جهت رفع تعارض و اختلاف حتما می بایست مالکین مشاعی سهامی برابر داشته باشند در غیر این صورت بیم تضییع حق مالکین مشاعی می رود و از طرفی مانع رسیدگی سریع به انجام عملیات تجمیع می شود که یکی از اهداف دوگانه صدور این بخشنامه بوده است.
۵ ـمالکین با تسلیم اسناد مالکیت صادره قصد تجمیع دارند بی شک صدور اسناد جدید (تجمیعی) که در واقع نوعی از اسناد تعویضی است مستلزم ابطال اسناد صادره قبلی است زیرا بیم صدور اسناد معارض می رود.
۶ ـ انجام تقاضا به هیچ وجه مخالف مقررات جاری نبوده عدم مخالفت با مقررات جاری رعایت کلیه مقررات مشترکی است که در حین انجام تمامی مجموعه عملیات ثبتی رعایت آنها الزامی است که بحث آن پیشتر گفته شد.
۷ ـ موجب تضییع حق و تعارض و تولید اختلافی نگردد پرهیز این بخشنامه از تضییع حق و تعارض و تولید اختلاف امری است که در جای جای این بخشنامه آمده است. لذا با مدنظر داشتن این موضوع اقدام به تصویب این بخشنامه شده و هر جا نماینده ثبت با تضییع حق و تعارض و تولید اختلاف مواجهه شد می بایست از ادامه عملیات خودداری کند.
۸ ـ ملک در بیع شرط یا وثیقه و بازداشت و بند (ز) نباشد. این بند در بیان و رعایت حفظ حقوق اشخاص ثالثی می باشد که بر طبق قانون یا برابر اسناد رسمی الزامات و تکالیفی را بر عهده مالک یا مالکین سند تجمیعی نهاده اند.
۹ ـ ترسیم نقشه و تنظیم صورت مجلس که متضمن حدود تجمیع شده باشد. در صورت جلسه تجمیعی نماینده بایستی ابتدا حدود املاک مورد تجمیع را به ترتیب نوشته سپس حدود جدید و مساحت جدید ملک را در آن قید نماید. صورت جلسه و نقشه مرتبط با آن در ثبت نوعی استقلال عملیات ثبتی را از یکدیگر نشان می دهد.
۱۰ ـ تجاوزی به مجاورین و کوچه ها و معابر و اموال عمومی نشود. عدم تجاوز به مجاورین با رعایت حدفاصل و تطبیق حدود مجاورین میسر است که توسط نماینده ثبت انجام می گیرد که یکی از کارهای مهم و حساس نمایندگان ثبت می باشد و عدم تجاوز به کوچه ها و معابر با تایید نقشه تجمیعی توسط شهرداری محل انجام پذیر است که بر طبق قانون کوچه ها و معابر عمومی ملک شهرداری است.
۱۱ ـ حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین از هر حیث مطابق باشد. همان است که در بند گذشته آمد.
۱۲ ـ با دفتر املاک مطابقت داشته باشد. در راستای اجرای تفکیک وظایف مامورین ثبت مطابقت ثبت دفتر املاک با حدود تجمیعی وظیفه متصدی دفتر املاک می باشد که رئیس ثبت با توجه به اختیاری که این بخشنامه به او داده طی یک فقره گواهی از متصدی املاک استعلام می کند.
۱۳ ـ دستور اصلاح و تجمیع توسط رئیس ثبت داده شود. حسب مفاد این بخشنامه تمامی مراحل اجرایی عملیات تجمیع می بایست زیر نظر و نظارت رئیس ثبت انجام گیرد و با ذکر عنوان مدیران ثبت در صدر و ذیل بخشنامه صدر و ذیل عملیات تجمیعی زیر نظارت مدیران ثبت باید صورت گیرد.
۱۴ ـ بایگانی نمودن اسناد مالکیت اولیه و صدور سند جدید توضیح در بند ۵ آمده است.
۱۵ ـ توضیح مراتب با در نظر گرفتن کلیه مقررات مربوطه در دفتر املاک با توجه به ثبت دفتر املاک که دو پلاک قبل از تجمیع در آن ثبت شده حتما می بایست به مانند دیگر عملیات های ثبتی در ستون توضیحات دفتر املاک مراتب تجمیع قید گردد تا در مراجعات آینده پیشینه ی اینگونه ثبت ها مشخص و معین باشد.
۱۶ ـ پلاک هایی که حدود آنها به مسیل و یا کوه و یا نظایر آن محدود شده از شمول این دستور خارج است. احتیاط قانونگذار در تصویب این بند با توجه به رعایت تمامی شروط فوق الذکر بی مورد می نماید لاکن در عین حال قانونگذار بیم تجاوز و تعارض در اینگونه املاک را دارد.
۱۷ ـ این اجازه مانع از نظارت کامل مدیران مناطق بر حسن جریان نخواهد بود.
سوال: آیا می توان به موجب بند ۳۱۳ مجموعه بخش نامه های ثبتی قسمتی از یک ملک را با قسمتی دیگر از ملک دیگر تجمیع کرد؟
دو نکته پایانی:
- عنوان: نحوه تجمیع پلاکهای ثبتی
- گردآوریشده توسط: کارشناسان رسمی دادگستری
23 پاسخ
با سلام.
سوالی داشتم : دو قطعه زمین با سندهای مجزا کنار هم هستند با یک مالک. میخواهیم برای ساخت یک زمین در نظر گرفته شوند و براساس یک زمین کلی, نقشه تهیه شود و از شهرداری مجوز بگیریم. روند کار چطور باید انجام شود؟ و هزینه تجمیع چه مقدار خواهد بود؟
با تشکر.
باسلام
در صورتی که بخواهید یک قطعه زمین را اقدام به ساخت کنید، توسیه می شود نخست اقدام به پیاده کردن پلاک ثبتی و تدقیق ابعاد توسط کارشناس صورت پذیرد، در صورتی که میخواهید اقدام به تجمیع اسناد بنمایید هم لازم است از طریق اداره ثبت اقدام نمایید
با سلام
در صورتی که در تجمیع یکباب مغازه هم با ۱۲ واحد مسکونی باشد یعنی دو ملک کوبیده شده و از نو یکباب مغازه و ۱۲ واحد ایجاد شده باشد و سازنده متواری شده حال تجمیع به چه صورت خواهد بود ؟
با تشکر
باسلام
مبنای تقسیم توافق طرفین است، اگر بر همان منوال گذشته ملک تخریب و نوسازی شده یعنی در طبقات، سطح و سطوح و کاربریهای تغییری انجام نشده باشد، در اینصورت هر نفر ملک قبلی خود را مالک است، در صورذت هرگونه تغییر اگر توافقی صورت نگرفته باشد، مبنای ان قانون تملک آپارتمانها و نحونه تعیین قدرالسهم از عرصه و اعیان ملاک عمل است
باسلام و ارادت؛آیا تجمیع چند مغازه کوچک کنار هم که در انتهای راهرو یک پاساژ بدون بهره برداری واقع شده امکان پذیر هست؟ البته بطوریکه هیچ حقی از کسی ضایع نمیشه ،ممنونم از پاسخگویی
با عرض سلام و خسته نباشید من و شریکم مالک دو قطعه زمین با سندهای مجزا در کنار هم هستیم که بنده جهت تجمیع زمینها در اداره ثبت اقدام کرده ام ولی متأسفانه شریکم حاضر به امضای تجمیع دو پلاک ثبتی نیست و اصلا همکاری نمیکنه. من چطور می تونم ایشان رو به دفترخانه بکشونم آیا می تونم شکایت کنم؟؟
با سلام
ما اقدام به خرید خانه ای نوساز نمودیم که سند آن آماده نبود، در حال حاضر به علت مشکل یکی از مالکین با سازنده، آن مالک در جلسات محضر حضور نمی یابد، تکلیف چیست؟آیا می توان از آن مالک که ادعا می کند پولی برای امضا باید به او داده شود، شکایت نمود؟
با سلام
آیا امکان دارد دو واحد آپارتمان هم سطح از دو پلاک ثبتی مجاور (البته قدیمی ساز) یکی شود؟
با سپاس اگر دو قطعه زمین مجاور با دومالک متفاوت که مساحت یکی بزرگتر است بخواهند تجمیع کنند آیا در قرارداد مشارکت ساخت مجبورند که متراژ آپارتمانها را به نسبت مساحت زمین های خود تقسیم کنند یا اگر در قرارداد به صورت دیگری غیر از تقسیم به نسبت زمین توافق کنند اشکالی ندارد؟ و این ماده در قرارداد از نظر قانونی معتبر میباشد ؟
سلام ما یه زمین از ستاد اجرایی فرمان امام گرفتیم حال زمین از اون مقداری که گرفتیم کمتره آیا چهارتا سندی که داره تجمیع میشه
سلام وقت بخیر
ایا امکان ساخت و دریافت سند سه پلاک ثبتی که یکی از انها سند ندارد وجود دارد و ایا امکان دریافت سند بعد از ساخت با وجود اینکه دو ملک دیگر سند دارند وجود دارد؟
تشکر
باسلام و احترام
ما یه پلاک زمین رو به سه قسمت تقسیم کردیم برای پلاک اول که محاور خیابان هست و پلاک آخر سند هم گرفتیم ولی برای پلاک وسط خیر
خوب مشخصا باید برای پلاک وسط تا آخر باید کوچه مشخص میکردیم که کردیم
حالا سوالم اینه آیا این کوچه اختصاصی محسوب میشه یا همسایه ها هم میتونن در داشته باشند و دوم اینکه آیا میشه سه پلاک رو تجمیع کرد و کوچه رو به زمین اضافه کرد
باتشکر از پاسخ گوییتون🙏🙏
سلام ببخشید در چه صورت امکان تجمیع ملک های پشت به هم هست؟
سلام
آیا فروشنده چند ملک در چند پلاک ثبتی میتواند پس از فروش ، پلاک ثبتی املاک فروخته شده را تجمیع نماید ؟
باسلام میراث فرهنگی بلتجمیع دو پلاک در جوار هم موافقت نمیکند چرا؟
سلام
ایا امکان تجمیع دو پلاک با شماره اصلی متفاوت اما چسبیده به هم وجود دارد؟
درود بر شما
آیا حکم دادگاه مبنی بر ابطال سند تجمیعی بدون قید ابطال صورتمجلس تجمیع ایراد دارد؟و با اعتراض طرف مقابل نقض میشود؟
سپاس از توجه شما
با سلام
یک ملک به ابعاد ۱۰*۱۶ بوده که در سالهای قبل به صورت سه دانگ تفکیک شده ( دو قطعه ۸۰ متری) که یکی از مالکین اقدام به اخذ سند شش دانگ برای قطعه خود نموده وسپس این ملک را به مالک سه دانگ فروخته ودر حال حاضر هر دو قطعه ( سه دانگ ۸۰ متری وشش دانگ ۸۰ متری ) در اختیار .مالکیت اینجانب می باشد آیا امکان تجمیع اسناد مذکور به یک سند شش دانشگ وصدور سند تک برگی وجود دارد؟ اسناد از سند های مالکییت قبلی (دفترچه) می باشند.
باسلام.لطفا مساعدت فرمایید که تجمیع قسمتی ازدوملک دو پلاک جنب هم نمیشود انجام داد.چگونه میتوان وچه راههایی جهت این اقدام میتوان انجام داد.تشکرورزنده
اگر دو ملک با کاربری مسکونی یکی ازآنها ساختمان و دیگری زمین باشد آیا میتوان تجمیع نمود.
در همسایگی ملک پدری من یک قطعه زمین وجود داشت که در ضلع شرقی آن یکبار انبار ماهی برای شور کردن و در ضلع غربی آن یکبار انبار برای دودی کردن وجود داشت و مابین این دو انبار و طبق سند ملک ما مابین این دو انبار شارع عام بوده که در دفاتر ثبتی و اسنادملکی مجاورین هم قید گردیده است.لیکن مالک جدید پس از خرید این قطعه شارع عام مصرح در اسناد ثبتی را با زمینهای حاصل از تخریب دو انبار را تجمیع نموده و راه دسترسی ما به شارع اصلی منتهی به جاده ساحلی را مسدود نموده و حق اتفاقی ما بکلی تضییع گردیده ضمن اینکه بخشی از زمین مجاور به شارع از ملک پدرمان را تصاحب نموده است.لطفا راهنمائی بفرمائید با عنایت به اینکه این اقدام کاملا مغایر با مفاد قانون تجمیع بوده علی الخصوص مفاد بند ۷ و ۱۰ این مجموعه از بخشنامه ها.منتظر دریافت پاسخ شما هستم.با تشکر.
سلام.سوالی داشتم.
آیا از لحظاتی و از منظر حقوقی امکان دارد در قطعه زمین با وجود دو انبار فرآوری ماهی برای شور کردن و دودی کردن وماشین این دو انبار شارع عام مندرج در اسناد ملکی مجاورین و تصریح شده در دفاتر ثبتی اداره ثبت و اسناد و دفاتر دفترخانه از یک شماره پلاک ثبتی مثلا ۳۱۲ برخوردار باشد.و یا ممکن است خریدارانی این قطعه زمین پس از تجمیع زمینهای دو انبار با شارع عام مورد استفاده مجاورین این قطعه را به شماره ۳۱۲ ثبت نموده و سند دریافت داشته است.ضمن اینکه بخش محدودی به مقدار بیست متر مربع از ملک مجاور را هم با زمینهای دو انبار و شارع عام بدون اذن صاحب ملک مجاور تجمیع نموده و موجب تضییع حق استفاده از شارع عام قانونی مصرح در اسناد شده است.آیا اینکار با قوانین ثبتی که ایجاد تعارض نموده در تضاد نمیباشد.وآیا این اقدام جرم نیست؟
سلام دو تا سند ششدانگ رو بخواهیم یکی کنیم و بسازیم باید نسبت سهم دو یا چند نفر مساوی باشد نمیشه سه تا دو دونگ بشه