آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ توسط کارشناسان رسمی دادگستری در متن زیر شرح داده میشود.
ماده ۱ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
منظور از واژه قانون «در این آییننامه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶» میباشد.
ماده ۲ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
موارد زیر مشمول مقررات قانون نمیباشد:
- روابط استیجاری قبل از اجرای قانون.
- روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید با اجازه موجر درصورتیکه قرارداد اجاره قبل از لازمالاجرا شدن قانون باشد.
- روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات برحسب تراضی شفاهی با موجر بهعنوان اجاره.
- موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.
- درصورتیکه سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (۲) قانون تنظیمنشده باشد.
تبصره ـ رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائا از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون به اجاره واگذارشده یا میشود یا پس از تاریخ یادشده توسط طرفهای قرارداد اجاره تمدید میگردد، مشمول مقررات قانون مورداشاره خواهد بود.
ماده ۳ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
ماده ۴ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
رئیس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت با ذینفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.
ماده ۵ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستأجر در محل عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت میگیرد؛ مگر اینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.
ماده ۶ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مأمور، ابلاغ و اجرا میگردد.
مأمور مکلف است آن را ظرف (۲۴) ساعت به شخص مستأجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغنامه قید و ظرف (۳) روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.
ماده ۷ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
چنانچه مستأجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمییز اهمیت موضوع کافی باشد، ابلاغ میشود.
ماده ۸ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند، مأمور مراتب را در اعلامیهای قید و به محل الصاق مینماید.
تبصره ـ در اعلامیه، مراتب مراجعه مأمور و استنکاف اشخاص و یا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درجشده و همچنین این مطلب قید خواهد شد که چنانچه ظرف (۳) روز مستأجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط مأمور اجرا انجام میپذیرد.
ماده ۹ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیمکننده سند به عمل خواهد آمد.
ماده ۱۰ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
درخواستنامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم میشود و شامل نکات زیر خواهد بود:
- الف ـ نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قایم مقام وی.
- ب ـ نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر یا قائممقام قانونی وی.
- پ ـ مشخصات عین مستاجره.
- ت ـ مشخصات و تاریخ سند اجاره.
تبصره ۱ ـ تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواستنامه یادشده باشد.
تبصره ۲ ـ در صورت فوت موجر یا مستأجر، وراث آنها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستأجر، ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستأجر، نماینده قانونی آنها، قایم مقام قانونی آنان میباشند.
ماده ۱۱ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواستکننده، اوراق اجراییه را ظرف (۲۴) ساعت در (۳) نسخه با قید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه و به مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال مینماید.
ماده ۱۲ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه از دفترخانه ظرف حداکثر (۲۴) ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام نموده و مأمور مکلف است ظرف (۴۸) ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیر ماده (۶) و مواد (۷) و (۸) این آییننامه عمل نماید.
ماده ۱۳ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه، مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط مأمور اجرا به مقام قضایی دستوردهنده گزارش میشود.
مقام قضایی صالح مربوط میتواند با استمهال مستأجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.
ماده ۱۴ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفاند در سند اجاره اماکن با کاربری تجاری و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات مربوط بهمنظور استفاده تجاری واگذار میشوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقعشده است و در قراردادهای عادی اجاره نیز، طرفین مکلفاند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.
ماده ۱۵ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
مستأجر اماکن تجاری در مدت اجاره، چنانچه حق انتقال بهغیراز او سلب نشده باشد، میتواند با اخذ مبلغی بهعنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای همان شغل و درصورتیکه منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد، برای مشاغل دیگر با رعایت سایر شرایط مندرج در اجارهنامه، به دیگری منتقل نماید.
ماده ۱۶ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
در غیر از موارد مذکور در ماده (۴) قانون، چنانچه مستأجر مدعی حقی باشد میتواند طبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کند، این امر مانع اجرای دستور تخلیه نمیباشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تأمین حقوق مستأجر و جبران خسارت او حکم مینماید.
در این خصوص مستأجر میتواند تأمین حقوق خود را از دادگاه درخواست نموده و دادگاه مکلف است نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.
ماده ۱۷ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
درصورتیکه دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم مینماید.
اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه میباشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگیکننده، شکایت مستأجر را مدلل بداند، در این صورت پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.
ماده ۱۸ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
چنانچه شکایت مستأجر مورداشاره در ماده قبل بهموجب حکم نهایی رد شود، موجر حق دارد خسارتی را که از توقیف اجرای دستور تخلیه به او واردشده است بر طبق قوانین و مقررات مطالبه کند.
ماده ۱۹ ـ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر
چنانچه موجر مبلغی بهعنوان ودیعه یا تضمین یا قرضالحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده و در سند اجاره (عادی و یا رسمی) درجشده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود، در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه یادشده به مستأجر و ارائه رسید آن بهضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارائه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن برحسب مورد به دایره اجرای دادگستری و یا دایره اجرای ثبت میباشد.
تبصره ـ درصورتیکه ودیعه یا تضمین یا قرضالحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادی و یا رسمی) ذکر نشده باشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود و مستأجر ازاینجهت مدعی حقی شود، میتواند طبق ماده(۵) قانون اقدام به احقاق حق خود نماید.
معاون اول رئیسجمهور ـ حسن حبیبی
متن فوق آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر را شرح داد که به کوشش کارشناسان رسمی دادگستری گردآوریشده.
136 پاسخ
اجارهنامه من قبل از سال ۷۶ نوشته شده، آیا مشمول این قانون میشه؟
خیر. طبق ماده ۲ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستأجر، قراردادهایی که قبل از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ منعقد شدن، تابع مقررات قبلی هستن و مشمول قانون جدید نمیشن. بنابراین برای حل اختلاف یا درخواست تخلیه باید به قوانین زمان انعقاد قرارداد مراجعه بشه. این موضوع باعث میشه روابط استیجاری قدیمی تحت تأثیر قانون جدید قرار نگیرن و حقوق طرفین طبق همان مقررات قبلی بررسی بشه.
اجارهنامه من دستنویس و بدون کدرهگیریه، مشکلی داره؟
قرارداد عادی یا دستنویس در صورتی که شرایط ماده ۲ قانون رعایت شده باشه (مثل امضا و اثرانگشت طرفین)، معتبره. اما چون در سامانه ثبت نشده، احتمال انکار یا جعل بیشتره. در چنین حالتی هم امکان درخواست تخلیه وجود داره ولی روند اثبات رابطه استیجاری سختتر خواهد بود. برای امنیت بیشتر، توصیه میشه قرارداد رسمی یا دارای کدرهگیری باشه.
اگر مستأجر نخواد ملک رو تخلیه کنه، آیا باید دادخواست بدم؟
طبق ماده ۳ آییننامه، برای قراردادهای عادی مشمول قانون، نیاز به تقدیم دادخواست رسمی نیست. موجر میتونه با درخواست ساده به دادگاه، دستور تخلیه بگیره. این موضوع باعث سرعت در رسیدگی و جلوگیری از اطاله دادرسی میشه. البته اگر قرارداد مشمول قانون نباشه، باید از طریق دعوی حقوقی اقدام کرد.
چه کسی دستور تخلیه رو صادر میکنه؟
ماده ۴ آییننامه تصریح کرده که رئیس حوزه قضایی یا دادگاه صالح پس از احراز مالکیت موجر، دستور تخلیه رو صادر میکنه. بنابراین صدور دستور تخلیه صرفاً در صلاحیت مقام قضاییه و نمیتونه توسط نهاد دیگهای انجام بشه.
ابلاغ اوراق تخلیه چطور انجام میشه؟
بر اساس ماده ۵، ابلاغ اوراق قضایی به مستأجر در محل ملک اجارهای و به موجر در نشانی مندرج در قرارداد صورت میگیره، مگر اینکه طرفین محل دیگری رو مشخص کرده باشن. رعایت دقیق محل ابلاغ بسیار مهمه چون اگر درست انجام نشه، روند تخلیه باطل یا دچار ایراد میشه.
آیا دستور تخلیه نیاز به اجراییه داره؟
خیر. ماده ۶ آییننامه میگه اجرای دستور تخلیه نیازی به صدور اجراییه نداره. مأمور اجرا مکلفه ظرف ۲۴ ساعت دستور رو به مستأجر ابلاغ کنه و ظرف سه روز نسبت به اجرای اون اقدام کنه. این موضوع باعث تسریع در اجرای حقوق موجر میشه.
اگر موقع ابلاغ مستأجر خونه نباشه، چه میشه؟
ماده ۷ میگه اگر مستأجر حضور نداشته باشه، دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان او که سن و شعور کافی برای درک اهمیت موضوع دارن ابلاغ میشه. این اقدام مانع تأخیر در اجرای دستور میشه و تضمین میکنه ابلاغ بهموقع انجام بشه.
اگر هیچکس در محل نباشه، ابلاغ چطور انجام میشه؟
ماده ۸ میگه مأمور باید دستور تخلیه رو در اعلامیهای بنویسه و به در یا محل ملک الصاق کنه. در اعلامیه هم ذکر میشه که اگر ظرف سه روز تخلیه انجام نشه، در تاریخ مشخص مأمور تخلیه میکنه. این روش جلوی بهانهجوییهای احتمالی مستأجر رو میگیره.
تفاوت اجارهنامه رسمی و عادی در تخلیه چیه؟
در اسناد رسمی، موجر میتونه مستقیماً از دفترخانه تنظیمکننده سند، اجراییه بگیره و نیازی به دادگاه نیست (ماده ۹). اما در اسناد عادی، باید از دادگاه دستور تخلیه خواست. بنابراین سند رسمی سرعت و قدرت اجرایی بیشتری داره.
برای درخواست تخلیه در اجارهنامه عادی چه مدارکی لازمه؟
ماده ۱۰ میگه درخواست تخلیه باید در فرم مخصوص نوشته بشه و شامل مشخصات کامل موجر و مستأجر، مشخصات ملک و تاریخ قرارداد باشه. همچنین تصویر مصدق قرارداد باید ضمیمه بشه. اگر مدارک ناقص باشه، درخواست رد میشه.
اگر موجر یا مستأجر فوت کنن، قرارداد چی میشه؟
تبصره ۲ ماده ۱۰ میگه در صورت فوت موجر یا مستأجر، وراث اونها قائممقام میشن. بنابراین قرارداد همچنان معتبره و ادامه پیدا میکنه. اگر هم انتقال یا حجر پیش بیاد، نماینده قانونی جایگزین خواهد شد.
دفترخانه در تخلیه با سند رسمی چه نقشی داره؟
ماده ۱۱ میگه سردفتر بعد از احراز هویت درخواستکننده، باید ظرف ۲۴ ساعت اوراق اجراییه رو در سه نسخه صادر و برای اجرا به اداره ثبت بفرسته. این موضوع باعث میشه روند تخلیه رسمی و سریع باشه.
اداره ثبت بعد از دریافت اجراییه چه میکنه؟
طبق ماده ۱۲، اداره ثبت مکلفه ظرف ۲۴ ساعت پرونده تشکیل بده و دستور ابلاغ و تخلیه رو به مأمور بده. مأمور هم باید ظرف ۴۸ ساعت اوراق رو ابلاغ و طبق مواد ۶ تا ۸ عمل کنه.
اگر مستأجر بهخاطر حادثه نتونه تخلیه کنه، راهی داره؟
بله. ماده ۱۳ پیشبینی کرده که اگر حوادث غیرمترقبه مثل زلزله یا سیل مانع تخلیه بشه، مستأجر میتونه درخواست استمهال کنه. مقام قضایی میتونه یکبار و حداکثر تا یک ماه مهلت بده.
در اجارهنامه تجاری باید موضوع سرقفلی قید بشه؟
بله. ماده ۱۴ میگه دفاتر اسناد رسمی موظفن در اجارهنامههای تجاری مشخص کنن که قرارداد با سرقفلیه یا بدون اون. در قراردادهای عادی هم طرفین باید این موضوع رو ذکر کنن.
مستأجر تجاری میتونه ملک رو به دیگری منتقل کنه؟
اگر مستأجر ادعای حقی داشته باشه ولی دستور تخلیه صادر شده باشه، چی میشه؟
ماده ۱۷ میگه مستأجر میتونه شکایت بده. اگر دادگاه ادعا رو مدلل بدونه و مستأجر تأمین مناسب بده، اجرای تخلیه موقتاً متوقف میشه.
اگر مستأجر ادعا کنه قرارداد تمدید شده، تخلیه متوقف میشه؟
اگر شکایت مستأجر رد بشه، موجر چه حقی داره؟
ماده ۱۸ میگه اگر شکایت مستأجر رد بشه، موجر میتونه خسارت ناشی از توقف تخلیه رو مطالبه کنه. این موضوع جلوی اعتراضات بیاساس مستأجر رو میگیره.
آیا موجر باید پول پیش رو قبل تخلیه پس بده؟
بله. ماده ۱۹ تصریح کرده که تخلیه ملک منوط به استرداد ودیعه یا تضمین به مستأجره. اگر موجر این کار رو نکنه، تخلیه انجام نمیشه. این بند برای حمایت از حقوق مستأجر درج شده.
اگر مستأجر قرارداد اجاره رو انکار کنه، تخلیه متوقف میشه؟
در آییننامه پیشبینی شده که صرف انکار یا اعتراض مستأجر مانع اجرای دستور تخلیه نیست. تنها زمانی که دادگاه ادعای او را موجه بداند و مستأجر تأمین مناسب برای خسارت احتمالی موجر بسپارد، میتواند اجرای تخلیه موقتاً متوقف شود. این موضوع برای جلوگیری از اعتراضات بیپایه طراحی شده و به موجر این امکان را میدهد که در اغلب موارد بدون تأخیر ملک خود را پس بگیرد
اگر در قرارداد اجاره آدرس طرفین ناقص باشه، مشکلی پیش میاد؟
بله، چون طبق ماده ۵ آییننامه، ابلاغ اوراق قضایی و اجرایی باید در نشانی مندرج در قرارداد صورت بگیرد. اگر آدرس ناقص یا اشتباه باشد، ممکن است ابلاغ قانونی مخدوش شود و روند تخلیه یا دادرسی دچار مشکل شود. به همین دلیل، ذکر نشانی دقیق، کد پستی و حتی شماره تماس در قرارداد بسیار اهمیت دارد.
برای اجرای دستور تخلیه، حضور موجر لازمه یا نه؟
حضور موجر در محل اجرای دستور الزامی نیست. مأمور اجرا وظیفه دارد دستور قضایی را طبق مواد ۶ تا ۸ آییننامه اجرا کند. البته بهتر است موجر یا نماینده قانونیاش حاضر باشند تا در زمان تحویل ملک صورتجلسه تنظیم شود و اختلافی پیش نیاید.
اگر مستأجر بعد از ابلاغ باز هم ملک رو تخلیه نکنه، چه اتفاقی میفته؟
مأمور اجرا موظف است پس از گذشت سه روز از ابلاغ، در تاریخ معین نسبت به اجرای تخلیه اقدام کند. اگر مستأجر همکاری نکند، تخلیه بهصورت قهری انجام میشود و ملک به موجر یا نماینده قانونی او تحویل داده میشود. این ضمانت اجرا در آییننامه پیشبینی شده تا موجر از بلاتکلیفی خارج شود.
در اجارهنامه تجاری چرا باید سرقفلی ذکر بشه؟
سرقفلی یکی از حقوق مالی مهم در قراردادهای تجاری است. اگر در قرارداد ذکر نشود که اجاره با سرقفلی است یا بدون آن، اختلافات زیادی ایجاد خواهد شد. قانون و آییننامه دفاتر اسناد رسمی را مکلف کردهاند این موضوع را بهطور صریح در اجارهنامه قید کنند. این شفافیت از تضییع حقوق موجر و مستأجر جلوگیری میکند.
اگر مستأجر فوت کنه، قرارداد اجاره چه میشه؟
طبق تبصره ۲ ماده ۱۰ آییننامه، در صورت فوت مستأجر، وراث او قائممقام میشوند و قرارداد اجاره همچنان معتبر است. یعنی وراث موظف به رعایت شرایط قرارداد و پرداخت اجارهبها هستند و مالک نمیتواند صرفاً به دلیل فوت مستأجر، درخواست تخلیه کند.
اگر مالک بخواد ملک رو بفروشه، آیا مستأجر باید زودتر تخلیه کنه؟
خیر، فروش ملک تأثیری بر اعتبار قرارداد اجاره ندارد. مالک جدید جایگزین مالک قبلی میشود و باید تا پایان مدت قرارداد به حقوق مستأجر پایبند باشد. فقط در صورتی که در قرارداد شرط شده باشد که فروش ملک باعث فسخ میشود، امکان تخلیه پیش از موعد وجود دارد.
آیا میشه اجارهنامه بدون ذکر مدت تنظیم کرد؟
خیر، یکی از شرایط اساسی صحت عقد اجاره تعیین مدت است. اگر در اجارهنامه مدت ذکر نشود، قرارداد از نظر قانونی باطل است. این موضوع هم در قانون مدنی و هم در رویه قضایی تأکید شده است.
اگر اجارهنامه فقط یک نسخه داشته باشه، مشکلی هست؟
بله، چون قرارداد باید حداقل در دو نسخه تنظیم شود؛ یکی برای موجر و دیگری برای مستأجر. نبود نسخه دوم ممکن است در زمان اختلاف مشکل ایجاد کند. البته از نظر حقوقی اصل قرارداد معتبر است، اما اثبات آن سختتر خواهد شد.
اگر مستأجر اجاره رو دیر بده، موجر میتونه تخلیه بگیره؟
در صورتی که تأخیر در پرداخت اجاره به حدی باشد که نشاندهنده تخلف جدی از قرارداد محسوب شود، موجر میتواند درخواست فسخ قرارداد و تخلیه بدهد. در این حالت دادگاه با توجه به شرایط قرارداد و میزان تأخیر تصمیم میگیرد. اگر در قرارداد شرط خسارت تأخیر ذکر شده باشد، موجر میتواند علاوه بر اجاره، خسارت را هم مطالبه کند.
اجارهنامه عادی که در بنگاه نوشته شده، برای تخلیه کافیه؟
بله، اگر اجارهنامه کتبی دارای امضای طرفین و شرایط ماده ۲ قانون باشد، مشمول قانون موجر و مستأجر ۱۳۷۶ است و میتوان بر اساس آن درخواست تخلیه کرد. اما اگر شرایط لازم را نداشته باشد، نیاز به دعوی حقوقی جداگانه خواهد بود.
اگر مالک پول پیش رو پس نده، میشه تخلیه گرفت؟
خیر، ماده ۱۹ آییننامه میگوید که تخلیه ملک منوط به استرداد ودیعه یا تضمین به مستأجر است. بنابراین مالک موظف است همزمان با تحویل گرفتن ملک، ودیعه را برگرداند. در غیر این صورت اجرای تخلیه انجام نخواهد شد.
اگر اجارهنامه چند شاهد داشته باشه ولی توی دفترخانه ثبت نشده باشه، اعتبار داره؟
بله، اجارهنامه عادی با امضای طرفین و گواهی شهود معتبر است. اما نسبت به سند رسمی قدرت اجرایی کمتری دارد. برای تخلیه هم باید از طریق دادگاه اقدام شود، نه اداره ثبت.
اگه مستأجر قرارداد اجاره رو جعلی بدونه، میتونه مانع تخلیه بشه؟
مستأجر میتواند به دادگاه شکایت کند و ادعای جعل را مطرح کند. اما صرف ادعا مانع اجرای تخلیه نیست. فقط در صورتی که دادگاه ادعا را مدلل بداند و مستأجر تضمین مناسب بدهد، اجرای تخلیه متوقف خواهد شد.
آیا برای صدور دستور تخلیه باید حتماً وکیل گرفت؟
خیر، درخواست دستور تخلیه روندی ساده دارد و نیاز به تقدیم دادخواست کامل ندارد. بنابراین موجر میتواند شخصاً اقدام کند. البته حضور وکیل یا مشاور حقوقی باعث میشود روند سریعتر و بدون خطا پیش برود.
اگر مستأجر ملک رو بدون اجازه به دیگری بده، چه میشه؟
این اقدام انتقال به غیر محسوب میشود و اگر در قرارداد چنین حقی برای مستأجر پیشبینی نشده باشد، موجر میتواند درخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک را بدهد. دادگاه معمولاً به نفع موجر رأی خواهد داد.
در اجارهنامه باید مبلغ اجاره دقیق نوشته بشه یا میشه توافق شفاهی کرد؟
مبلغ اجاره حتماً باید بهطور دقیق در قرارداد قید شود. توافق شفاهی یا مبهم در این خصوص موجب بطلان قرارداد یا ایجاد اختلاف جدی خواهد شد. بهترین روش نوشتن مبلغ به عدد و حروف در اجارهنامه است.
آیا در اجارهنامه باید شغل مستأجر نوشته بشه؟
در قراردادهای تجاری، بله. باید ذکر شود که ملک برای چه شغلی اجاره داده شده است. اگر شغل ذکر نشود، ممکن است مستأجر کاربری ملک را تغییر دهد که منجر به اختلاف شود.
اگر اجارهنامه مفقود بشه، مستأجر چطور میتونه حق خودش رو ثابت کنه؟
مستأجر میتواند از نسخه موجر یا شهود و همچنین رسیدهای پرداخت اجارهبها برای اثبات رابطه استیجاری استفاده کند. در قراردادهای رسمی هم میتوان رونوشت از دفترخانه دریافت کرد.
آیا میشه اجارهنامه رو الکترونیکی ثبت کرد؟
بله، در حال حاضر امکان ثبت قرارداد اجاره در سامانههای رسمی معاملات املاک وجود دارد. این نوع قرارداد دارای کدرهگیری است و از نظر قانونی معتبر و قابل استناد در محاکم قضایی خواهد بود.
اگر اجارهنامه تاریخ شروع یا پایان نداشته باشه، معتبره؟
خیر. تعیین مدت از شرایط اصلی صحت عقد اجاره است و بدون آن قرارداد از نظر قانونی ناقص و حتی باطل محسوب میشود. آییننامه اجرایی هم بر این نکته تأکید دارد که اجارهنامه باید تاریخ دقیق شروع و پایان داشته باشد. در عمل اگر چنین قراردادی به دادگاه ارائه شود، معمولاً آن را غیرمعتبر تلقی میکنند و روابط استیجاری صرفاً بهعنوان توافق عرفی شناخته خواهد شد. بنابراین درج مدت اجاره ضروری است.
اگر مستأجر اجاره رو چند ماه نده، آیا سریع میشه تخلیه گرفت؟
عدم پرداخت اجاره از تخلفات اساسی محسوب میشود. موجر میتواند با استناد به قرارداد و مدارک، تقاضای تخلیه کند. اگر اجارهنامه رسمی باشد، از طریق اداره ثبت اقدام میشود و روند سریعتر است. در اجارهنامههای عادی هم دادگاه پس از بررسی، دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. علاوه بر آن، موجر حق مطالبه اجارههای معوقه و حتی خسارت تأخیر را نیز دارد.
آیا میشه اجارهنامه فقط با شاهد باشه بدون امضای موجر؟
خیر. امضای موجر و مستأجر از ارکان اصلی قرارداد است. شاهد تنها برای تقویت اعتبار قرارداد حضور دارد و جایگزین امضای طرفین نمیشود. اگر اجارهنامهای بدون امضای موجر باشد، از نظر حقوقی اعتباری نخواهد داشت و قابل استناد در مراجع قضایی نیست.
اگر مستأجر ملک رو به کسی دیگه اجاره بده، چه حکمی داره؟
این عمل انتقال به غیر است. اگر در قرارداد چنین حقی برای مستأجر پیشبینی نشده باشد، موجر میتواند قرارداد را فسخ کرده و تخلیه ملک را بخواهد. در اجارهنامههای تجاری، اگر حق انتقال به غیر در قرارداد سلب نشده باشد، مستأجر میتواند با دریافت سرقفلی، ملک را منتقل کند.
موجر میتونه موقع تمدید، مبلغ اجاره رو هرچقدر خواست بالا ببره؟
بله، پس از پایان مدت اجاره، موجر میتواند مبلغ جدیدی برای تمدید قرارداد پیشنهاد دهد. اجاره تابع توافق طرفین است و قانون سقفی برای آن تعیین نکرده است. اما اگر در قرارداد شرط شده باشد که اجاره بدون افزایش تمدید شود، موجر موظف به رعایت همان شرط خواهد بود.
اگر مستأجر قرارداد رو تمدید کنه اما موجر منکر بشه، چه میشه؟
در این حالت مستأجر باید مدارک کافی ارائه دهد. اگر تمدید بهصورت کتبی باشد، مشکلی وجود ندارد. اما اگر صرفاً شفاهی باشد، اثبات آن دشوار است. در صورت وجود شاهد یا رسید پرداخت اجاره به تاریخ جدید، دادگاه ممکن است ادعای مستأجر را بپذیرد.
آیا برای صدور دستور تخلیه حضور وکیل لازمه؟
خیر، درخواست دستور تخلیه روندی ساده دارد و نیازی به وکیل نیست. اما استفاده از وکیل یا مشاور حقوقی توصیه میشود تا از بروز خطا در روند قانونی جلوگیری شود.
اگر اجارهنامه رسمی باشه، تخلیه چطور انجام میشه؟
در اجارهنامههای رسمی، موجر میتواند مستقیماً از دفترخانه تنظیمکننده سند درخواست اجراییه کند. دفترخانه ظرف ۲۴ ساعت اوراق اجراییه را صادر و به اداره ثبت ارسال میکند. اداره ثبت هم موظف است ظرف ۴۸ ساعت آن را ابلاغ و تخلیه را اجرا کند. این روش بسیار سریعتر از مسیر دادگاه است.
اگر مستأجر ملک رو تخریب کنه، موجر چه کار میتونه بکنه؟
تخریب یا تغییر غیرمجاز ملک اجارهای نقض قرارداد محسوب میشود. موجر میتواند علاوه بر فسخ قرارداد، مطالبه خسارت هم بکند. دادگاه معمولاً با نظر کارشناس رسمی دادگستری میزان خسارت را تعیین میکند و مستأجر موظف به جبران خواهد بود.
آیا در اجارهنامه باید شماره ملی و کد پستی طرفین قید بشه؟
بله، ذکر مشخصات دقیق طرفین و ملک از شرایط مهم اعتبار اجارهنامه است. در غیر این صورت امکان جعل یا انکار وجود دارد. آییننامه تأکید دارد که مشخصات کامل موجر، مستأجر و ملک باید در قرارداد ذکر شود.
اگر اجارهنامه مفقود بشه، موجر چطور تخلیه بگیره؟
اگر اجارهنامه رسمی باشد، موجر میتواند رونوشت معتبر از دفترخانه دریافت کند. در اجارهنامههای عادی، موجر باید از سایر مدارک مثل شهود یا رسید اجارهبها برای اثبات رابطه استیجاری استفاده کند. در چنین شرایطی روند تخلیه سختتر و طولانیتر خواهد بود.
اجارهنامه بدون شاهد هم معتبره؟
بله، شاهد شرط صحت قرارداد نیست. اما حضور شاهد ارزش اثباتی اجارهنامه را بیشتر میکند. در صورت بروز اختلاف، شاهد میتواند در دادگاه شهادت بدهد و صحت قرارداد را تأیید کند.
اگر مستأجر در ملک تجاری حق انتقال داشته باشه، میتونه شغل رو عوض کنه؟
طبق ماده ۱۵ آییننامه، اگر منع قانونی وجود نداشته باشد و در قرارداد اجاره هم مانعی ذکر نشده باشد، مستأجر میتواند ملک را برای مشاغل دیگر هم منتقل کند. البته باید سایر شرایط قرارداد و قوانین شهرداری و صنفی رعایت شود.
آیا موجر میتونه قبل از پایان قرارداد تخلیه بخواد؟
خیر، مگر اینکه مستأجر تعهدات اساسی خود را نقض کرده باشد (مثل عدم پرداخت اجاره یا تغییر کاربری غیرمجاز). در غیر این صورت، موجر موظف است تا پایان مدت اجاره صبر کند.
اگر مستأجر ادعای جعلی بودن قرارداد رو مطرح کنه، روند تخلیه متوقف میشه؟
صرف ادعا کافی نیست. اجرای تخلیه فقط زمانی متوقف میشود که دادگاه ادعای مستأجر را موجه بداند و از او تضمین بگیرد. این تضمین برای جبران خسارت احتمالی موجر است.
اگر اجارهنامه الکترونیکی باشه، همون اعتباری داره که کاغذی داره؟
بله، اجارهنامهای که در سامانه رسمی معاملات املاک ثبت و دارای کدرهگیری باشد، اعتبار کامل دارد و در دادگاه قابل استناد است.
در اجارهنامه باید مبلغ ودیعه چطور نوشته بشه؟
مبلغ ودیعه باید دقیقاً به عدد و حروف قید شود. همچنین باید ذکر شود که هنگام تخلیه، موجر موظف به استرداد آن است. اگر ودیعه در قرارداد ذکر نشود، امکان مطالبه آن برای مستأجر سخت خواهد شد.
اگر مالک پول پیش رو پس نده، مستأجر چه کار میتونه بکنه؟
مستأجر میتواند با استناد به قرارداد، دادخواست مطالبه ودیعه بدهد. همچنین ماده ۱۹ آییننامه مقرر کرده که تخلیه ملک منوط به بازگرداندن ودیعه است. بنابراین موجر موظف است همزمان با تحویل گرفتن ملک، پول پیش را برگرداند.
اگر اجارهنامه فقط کپی داشته باشیم، میشه تخلیه گرفت؟
اگر اجارهنامه رسمی باشد، رونوشت معتبر از دفترخانه کفایت میکند. اما اگر عادی باشد، کپی بهتنهایی کافی نیست و باید مدارک دیگر مثل شهادت شهود یا رسید اجاره برای اثبات ارائه شود.
آیا میشه اجارهنامه فقط بین موجر و مستأجر باشه بدون بنگاه؟
بله، تنظیم اجارهنامه بین خود موجر و مستأجر معتبر است به شرطی که کتبی باشد و امضا و اثرانگشت طرفین وجود داشته باشد. حضور بنگاه الزامی نیست، اما اجارهنامهای که در بنگاه ثبت شود و کدرهگیری داشته باشد، اعتبار بیشتری در محاکم دارد.
آیا برای درخواست تخلیه ملک اجارهای باید حتماً به دادگاه برم؟
بستگی به نوع قرارداد داره. اگر اجارهنامه رسمی در دفترخانه تنظیم شده باشه، نیازی به دادگاه نیست و موجر میتونه مستقیماً از دفترخانه درخواست صدور اجراییه کنه. اما اگر قرارداد عادی باشه، باید از دادگاه دستور تخلیه گرفت. البته در مورد قراردادهای عادی مشمول قانون ۱۳۷۶، نیازی به دادخواست کامل نیست و با درخواست ساده و مدارک لازم، دادگاه دستور تخلیه رو صادر میکنه.
اگر مستأجر بعد از اتمام قرارداد تخلیه نکنه، چه حقوقی دارم؟
بعد از پایان مدت اجاره، تصرف مستأجر غیرقانونی محسوب میشه. شما میتونید درخواست تخلیه بدید. علاوه بر این، میتونید اجرتالمثل ایام تصرف رو هم مطالبه کنید. اجرتالمثل مبلغی معادل اجارهبهای متعارف بازاره که کارشناس رسمی تعیین میکنه. بنابراین شما نه تنها میتونید ملک رو پس بگیرید، بلکه خسارت استفاده غیرمجاز از ملک رو هم دریافت خواهید کرد.
اگر اجارهنامه توی بنگاه نوشته شده باشه ولی کدرهگیری نگرفته باشیم، مشکلی هست؟
از نظر قانونی، اجارهنامه کتبی با امضای طرفین حتی بدون کدرهگیری هم معتبره. اما کدرهگیری مزیت داره چون جلوی تنظیم قراردادهای معارض رو میگیره و اثبات قرارداد در دادگاه سادهتر میشه. بدون کدرهگیری هم میشه دستور تخلیه گرفت، ولی ریسک اختلافات بالاتره.
آیا برای اجرای دستور تخلیه حتماً باید مأمور کلانتری بیاد؟
بله، اجرای دستور تخلیه طبق آییننامه توسط مأمور اجرا انجام میشه. مأمور ممکنه از نیروی انتظامی کمک بگیره تا از درگیری یا ممانعت جلوگیری بشه. موجر بهتنهایی حق ورود به ملک و تخلیه رو نداره و باید این کار از طریق مرجع قانونی انجام بشه تا مسئولیتی متوجه او نشه.
اگر مالک پول پیش رو پس نده، منِ مستأجر باید تخلیه کنم؟
خیر. طبق ماده ۱۹ آییننامه، تخلیه و تحویل ملک به موجر منوط به استرداد ودیعه یا تضمین به مستأجر است. یعنی شما حق دارید تا زمانی که پول پیشتون رو نگرفتید، تخلیه نکنید. این قانون برای حمایت از حقوق مستأجر تصویب شده و موجر موظفه همزمان با تحویل گرفتن ملک، پول پیش رو پس بده.
اگر مستأجر ملک تجاری باشه، میتونه بدون اجازه مالک شغلشو عوض کنه؟
در قراردادهای تجاری باید نوع شغل بهوضوح ذکر بشه. اگر شغل در قرارداد تعیین شده باشه، مستأجر نمیتونه بدون اجازه مالک تغییر بده. اما اگر در قرارداد قید نشده باشه و منع قانونی وجود نداشته باشه، طبق ماده ۱۵ آییننامه، مستأجر میتونه ملک رو برای مشاغل دیگه هم استفاده کنه یا منتقل کنه.
اگر اجارهنامه فقط دستنویس باشه، معتبره یا نه؟
بله، اجارهنامه دستنویس با امضای موجر و مستأجر معتبره. حتی اگر در بنگاه یا دفترخانه تنظیم نشده باشه، باز هم میشه به اون استناد کرد. اما چون در سامانه ثبت نشده و کدرهگیری نداره، احتمال انکار یا جعل بالاست. بنابراین بهتره اجارهنامه دستنویس در بنگاه معتبر ثبت بشه.
موجر میتونه اجارهبها رو وسط قرارداد افزایش بده؟
خیر. اجارهبها تا پایان مدت قرارداد ثابت خواهد بود مگر اینکه در قرارداد شرط خاصی برای افزایش دورهای ذکر شده باشه. بنابراین موجر نمیتونه یکجانبه اجاره رو افزایش بده. فقط هنگام تمدید قرارداد امکان تغییر مبلغ وجود داره.
اگر مستأجر ملک رو بدون اجازه به دیگری بده، چه اتفاقی میفته؟
این اقدام انتقال به غیر محسوب میشه. اگر در قرارداد چنین حقی برای مستأجر ذکر نشده باشه، موجر میتونه قرارداد رو فسخ کنه و دستور تخلیه بگیره. در ضمن موجر میتونه بابت خسارت احتمالی هم از مستأجر شکایت کنه.