متن زیر نقلی است از نشریه مأوی که خریدوفروش املاک رهنی را در شرح پروندهای بررسی میکند کارشناسان رسمی دادگستری بهصورت ذیل آن را آوردهاند.
مقدمه
یکی از مشکلاتی که امروزه در خریدوفروش املاک به وجود آمده و باعث ایجاد دعاوی بسیاری در دادگاهها شده، مشکل خریدوفروش املاک رهنی بانک میباشد.
ماده ۷۹۳ قانون مدنی در خصوص خریدوفروش املاک رهنی بیان میدارد:
راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد؛ مگر به اذن مرتهن. نظر مشهور فقهای امامیه بر این است که تصرفات ناقل ملکیت از سوی راهن را در مورد رهن نافذ نمیداند.
حضرت امام خمینی (ره) نیز در تحریرالوسیله در مسئله ۱۹ باب رهن بیان میکند
لایجوز للراهن التصرف فیالرهن الا به اذن المرتهن، سواء کان ناقلاً للعین کالبیع او المنفعه کالاجاره او مجرد الانتفاع…
این نظر با همه شهرتی که پیداکرده است، که مبنای آن حفظ مالکیت راهن و جلوگیری از ضرر مرتهن است، قابل انتقاد به نظر میرسد؛ زیرا حق مرتهن نسبت به مال مرهون یک حق عینی است و یکی از نتایج عینی بودن حق این است که در برابر همه قابل استناد است و اعتبار آن محدود به رابطه راهن و مرتهن نیست؛ چون حق عینی مرتهن پیش از انتقال به سود او ایجادشده است و مالک و خریدار نمیتوانند با تراضی آن را از بین ببرند.
حق مرتهن همراه ملک است و در دست هر که باشد، تفاوت نمیکند.
واقعیات امروز جامعه و عرف مردم سعی در پذیرش این نوع معاملات دارد و غیر نافذ دانستن این نوع معاملات حتی بعضی مواقع مخالف انصاف به نظر میرسد.
شاید به همین دلیل در آرای دیوان عالی کشور هم تضادهایی دیده میشود.
در مذاکرات اعضای دیوان عالی کشور نیز بطلان این معاملات خلاف انصاف دانسته شده است. در سیستمهای مختلف حقوقی ازجمله کشورهای کامنلو در کنار عرف و عادت که مبنای حقوقی اینگونه کشورها میباشد، چیز دیگری به نام انصاف هم وجود دارد که قاضی در مقام رسیدگی به دعوا در تنگنا قرار نگرفته و بتواند بر مبنای انصاف اتخاذ تصمیم نماید.
بنابراین در اینگونه موارد اگر ما بخواهیم چشمهای خود را ببندیم و بگوییم چون عرصه و اعیانی و املاک رهنی، حقوق کسب و پیشه مغازهها هم جزو رهن بوده و طبق ماده ۷۹۳ قانون مدنی واگذاری ایـن حـقـوق صحیح نبوده است.
برخلاف انصاف حکم نمودهایم و ۵ مستأجر را که هرکدام متکفل مخارج چند سر عایله هستند، از محل کسب خود راندهایم.
واقعیت این است، بسیاری از مردم برای خرید ملک از وامهای بانکی استفاده میکنند و جهت وثیقه دین، ملک خود را در رهن بانک میگذارند (املاک رهنی) که مدت این وامها هم بسیار طولانی است و نمیتوان مالک را برای این مدت طولانی از نقلوانتقال ملک خودش منع نمود.
همچنین بسیاری از سازندگان عمده املاک پس از خرید زمین از وامهای بانکی جهت ساختوساز استفاده میکنند و سپس این املاک را به فروش میرسانند که نادیده گرفتن این واقعیات حتی سبب ضربه بهنظام اقتصادی کشور خواهد شد.
در این میان، علاوه بر تضاد آرای شعب دیوان عالی کشور، آرای وحدت رویه و اصراری دیوان عالی کشور هم دارای تضاد است.
در خصوص خریدوفروش املاک رهنی بانک ابتدا به:
- رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰
- مورخ ۲۰ آبان ۱۳۷۶
- در تعارض آرای شعب ۲۱ و ۱۴ دیوان عالی کشور
صادرشده است، میپردازیم و سپس آرای هیئت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور را بررسی میکنیم.
در تاریخ ۲ خردادماه ۱۳۷۲ بانک صادرات استان مازندران دادخواستی به طرفیت خواهانها به خواسته ابطال فروش نامه مورخ ۷ آبان ۱۳۶۹ و خلعید خواندگان به شعبه حقوقی یک قائمشهر تقدیم داشته است.
با این توضیح که در زمان واگذاری سرقفلی مغازه در تاریخ ۷ آبان ۱۳۶۹ ملک در رهن بانک بوده (املاک رهنی) و راهن بدون اخذ مجوز از بانک اقدام به واگذاری سرقفلی نموده است.
شعبه بدوی یادشده پس از رسیدگی، حکم بر ابطال قرارداد و خلعید خوانده را صادر نموده است و پس از درخواست تجدیدنظر از حکم صادرشده، شعبه ۲۱ دیوان عالی کشور در مقام تجدیدنظرخواهی چنین رأی داده است.
مستفاد از ماده ۷ قرارداد، اموال و اسناد مشروح در قرارداد در رهن بانک قرارگرفته و بانک قبض رهن را به عملآورده است و سپس مورد رهن مجدداً بهعنوان امانت در تصرف خریدار قرارگرفته تا از منافع آن استفاده نماید.
این است که موضوع رهن صرفاً عرصه و اعیانی پلاک ۱۴۱۳ بوده نه منافع آن؛ زیرا صریحاً پس از انعکاس قبض عین مرهونه توسط مرتهن در سند، مجدداً ملک مذکور جهت استفاده از منافع آن به تصرف طرف قرارداد دادهشده است و آنچه درنهایت به خوانده ردیف اول واگذارشده، با توجه به قرارداد عادی مورخ ۷ آبان ۱۳۶۹ و با توجه به تعیین مالالاجاره و عنوان مستأجر، منافع ملک بوده که مالک حق استفاده از آن را داشته است.
بنابراین تصرف مالک در این حد و واگذاری منافع به مستأجر منافی حق مرتهن با مقررات ماده ۷۹۳ قانون مدنی نبوده و ایراد و اعتراض تجدیدنظرخواه تا این حد وارد و دادنـامـه تجدیدنظر خواسته واجد ایراد قضایی است.
امـا در پـرونـده کلاسه ۸۰۴۵ /۱۴/۱۷ مورخ ۱۲ خرداد ۱۳۷۲ بانک صادرات اسـتـان مـازنـدران دادخـواسـتی به خـواسـتـه ابـطـال فروش نامه عادی مورخ ۱۱ مهر ۱۳۶۶ فیمابین خواندگان و خلعید خوانده ردیف اول به دادگاه حقوقی یک قائمشهر تقدیم داشته است.
با این توضیح که خوانده ردیف دوم سرقفلی ملکی را که جزو املاک رهنی بانک بوده، بدون اجازه بانک در تاریخ ۱۱ مهر ۱۳۶۶ به خوانده ردیف اول واگذار کرده است و دادگاه با این استدلال که واگذاری سرقفلی مغازه بدون اذن مرتهن وجاهت نداشته، با استناد به ماده ۷۹۳ قانون مدنی، حکم بر ابطال فروش نامه عادی مورخ ۱۱ مهر ۱۳۶۲ تنظیمی بین خواندگان و خلع از مغازه حکم صادر کرده است.
سپس محکومعلیه از حکم دادگاه تقاضای تجدیدنظر نموده که شعبه ۱۴ دیوان عالی کشور پس از رسیدگی به مورد چنین رأی داده است:
با توجه به مندرجات پرونده، اعتراض مؤثری به عمل نیامده و چون رأی تجدیدنظر خواسته فاقد اشکال قانونی است، تأیید میشود.
بیشتر استدلال موافقان رأی شعبه ۲۱ دیوان عالی کشور این است که عرصه و اعیان املاک رهنی بوده و منافع در اختیار خود راهن پس راهن میتوانسته حق کسب یا پیشه یا تجارت را به دیگری واگذار کند؛
اما مخالفان این نظر و موافقان رأی شعبه ۱۴ دیوان عالی کشور بیشتر استدلالشان بر پایه ماده ۷۹۳ و مسئله ۱۹ باب رهن تحریرالوسیله (که قبلاً بیانشده است) میباشد که با توجه به آن راهن نمیتواند در رهن تصرفاتی نماید که مخالف حقوق مرتهن است و واگذاری سرقفلی مغازهها مصداق بارز تصرف خلاف حق مرتهن است و از اینکه راهن اجازه داشته در منافع تصرف کند، برداشت نمیشود که حق واگذاری سرقفلی را داشته است.
هیئت عمومی وحدت رویه دیوان عالی کشور پس از ختم مذاکرات، رأی شعبه ۱۴ دیوان عالی کشور را تأیید میکند و در رأی شماره ۶۲۰ مورخ ۲۰ آبان ۱۳۷۶ بیان میدارد:
مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمیشود؛ اما برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد مینماید که میتواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفا کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه درصورتیکه منافی حق مرتهن باشد، نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه.
بنا بر مراتب مذکور درجایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده و اقدام راهن درزمینهٔ فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن ازجمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست، درنتیجه رأی شعبه ۱۴ دیوان عالی کشور که با این نظر موافقت دارد، به اکثریت آرا صحیح و قانونی تشخیص داده میشود.
این رأی وفق مادهواحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب تیرماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازمالاتباع است.
منبع:
- نشریه داخلی قوه قضائیه مأوی
- گردآوریشده توسط: کارشناسان رسمی دادگستری