رأی شماره ۱۲۴-۱۳۸۰٫۴٫۱۷ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص ابطال دستورالعمل مدیر املاک سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی مبنی بر اخذ تعهد از خریداران املاک توسط کارشناسان رسمی دادگستری بهصورت متن زیر تهیه و ارائه میگردد.
- شماره هـ ۱۸۸٫۷۹٫ ۱۳۸۰٫۵٫۱۵
- تاریخ ۱۳۸۰٫۴٫۱۷
- شماره دادنامه ۱۲۴
- کلاسه پرونده ۱۸۸٫۷۹
- مرجع رسیدگی: هیئت عمومی دیوان عدالت اداری
- شاکی: آقای رحیم نوروزی فرزاد
موضوع شکایت و خواسته: ابطال دستورالعمل مدیر املاک سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی مبنی بر اخذ تعهد از خریداران املاک.
مقدمه:
شاکی طی دادخواست تقدیمی اعلام داشته است، اخیراً سازمان مسکن و شهرسازی در قبال استعلام محاضر اسناد رسمی در خصوص انتقال املاک (تبصره ۱۱ ماده ۱۹ آییننامه اجرائی قانون زمین شهری مصوب ۱۳۷۱٫۴٫۲۹) به شرح دستورالعمل پیوست دفاتر اسناد رسمی را مکلف ساخته است که از خریداران املاک تعهد مندرج در نامه را اخذ و موضوع را در بن چاق رسمی معامله قید کنند.
- به شرح ماده ۳۳۹ قانون مدنی بیع بعد از ایجاب و قبول و سپری شدن شروط معامله (ماده ۳۴۴ قانون مدنی) قطعیت مییابد و بعد از قطعیت بیع فروشنده هیچگونه علاقهای نظر به ماده ۲۲ قانون ثبت نسبت به مورد معامله ندارد.
- مطابق تبصره ۲ ماده ۲۹ آییننامه اجرائی قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۷۱ نظر به اینکه صاحبان املاک واگذارشده به علت پرداخت بدهی به سازمان مسکن و شهرسازی و اخذ تسویهحساب مالک قطعی قطعات واگذارشده شناختهشده و سند دریافت کردهاند، دخالت بعدی سازمان مسکن و شهرسازی در کم و کیف معاملات چنین املاکی نظر به ماده ۲۲ قانون ثبت بهطورکلی فاقد مجوز قانونی و خلاف شرع نیز هست. به فرض تجویز چنین دخالتی در حال حاضر نظر به عطف بم اسبق نشدن قوانین نسبت به املاک واگذاری بعد از تصویب قابلاجرا است نه قبل آن
- اخذ تعهد فوقالذکر برخلاف قصد و رضای طرفین در هنگام بیع است و ارکان بیع را نیز دچار تزلزل مینماید.
- اگر اخذ چنین تعهدی هم به فرض محال قانونی از خریدار اول ملک از سازمان مسکن و شهرسازی اشکال قانونی نداشته باشد تحمیل آن بعد از بیست سال به خریداران دیگر که ملک را به قیمت عادله روز میخرند تکلیف مالم یجب و باطل و غیرقانونی است.
بنا بهمراتب تقاضای صدور حکم بر ابطال دستورالعمل فوق رادارم. رئیس سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی در پاسخ به شکایت مذکور طی نامه شماره ۴٫۱٫۲۱۵۲۲ مورخ ۱۳۷۹٫۱۲٫۱ اعلام داشتهاند:
در خصوص شکایت آقای رحیم نوروزی فرزاد مبنی بر ابطال دستورالعمل صادره به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر اخذ تعهد از خریداران املاک دولتی، به استحضار میرساند، اراضی مذکور بهموجب قانون لغو مالکیت اراضی و یا در اجرای قانون زمین شهری تملک و یا جزء اراضی ملی شده میباشد توجهات به اینکه اراضی فوقالذکر با رعایت ضوابط و دستورالعملهای وزارت متبوع به اشخاص به قیمت دولتی واگذار میشود و نظر به اینکه به علت ابطال اقدامات تملکی دولت در مراجع قضائی، سازمان مکلف به پرداخت بهای روز اراضی به مالکین میشود و این مبالغ مازاد بر مبالغ دریافتی از واگذار شوندگان میباشد.
علیهذا با عنایت به اینکه دفاتر اسناد رسمی بهموجب قانون زمین شهری در زمان نقلوانتقال املاک مکلف به استعلام از این سازمان میباشند و با ملحوظ داشتن اینکه اراضی دولتی به مردم معمولاً به ارزش منطقهای واگذار و مبالغ دریافتی جنبه علیالحساب داشته و در صورت الزام دولت به پرداخت قیمت روزبه مالکین اراضی تملک شده بهای مذکور در قطعات واگذارشده سرشکنشده و در مواردی که مجوز انتقال قبل از صدور آراء مذکور در اثر درخواست دفاتر اسناد رسمی صادر میگردد بهمنظور امکان تأمین حقوق دولت تعهدی از متقاضیان مجوز انتقال اخذ میگردد.
بدین مضمون که در صورت پرداخت احتمالی مبالغ اضافی به مالکین واگذار شونده متعهد میشود که مبالغ مذکور را به دولت پرداخت نماید. لذا با عنایت به اینکه اخذ فرمهای مذکور منطبق با موازین قانونی بوده و تخلفی از مقررات ذیربط به عمل نیامده است، علیهذا با توجه بهمراتب فوق رد شکایت مورد استدعا میباشد.
دبیر محترم شورای نگهبان در پاسخ به ادعای خلاف شرع بودن مورد شکایت طی نامه شماره ۸۰٫۲۱٫۱۶۴۶ مورخ ۱۳۸۰٫۴٫۵ اعلام داشتهاند، عطف به نامه شمارهـ ۱۸۸٫۷۹٫ مورخ ۱۳۸۰٫۲٫۲۵ موضوع خلاف شرع بودن دستورالعمل سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی از طرف آقای رحیم نوروزی فرزاد در جلسه مورخ ۱۳۸۰٫۴٫۳ فقها شورای نگهبان مطرح شد که نظر فقها به شرح زیر اعلام میگردد، «اخذ تعهد مذکور در نامه سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی خلاف شرع شناخته نشد.»
هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ فوق به ریاست حجتالاسلاموالمسلمین دری نجفآبادی و با حضور روسای شعب بدوی و روسا و مستشاران شعب تجدیدنظر تشکیل و پس از بحث و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت آراء به شرح آتی مبادرت به صدور رأی مینماید.
رأی هیئت عمومی در خصوص ابطال دستورالعمل مدیر املاک سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی مبنی بر اخذ تعهد از خریداران املاک
بهموجب تبصره ۳ ماده ۱۱ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶٫۶٫۲۲ «بهای واگذاری زمین به اشخاص نباید از قیمتهای منطقهای زمان واگذاری (ارزشهای معاملاتی) تجاوز نماید. ولی چنانچه برای دولت بیش از قیمت منطقهای تمامشده باشد به بهای تمامشده واگذار میگردد نحوه وصول هزینههای ناشی از آمادهسازی و عمران و تفکیک و یا سایر خدمات بر اساس بهرهوری قطعات از خدمات و تأسیسات شهری محاسبه و به صورتی اخذ میگردد که از مجموع هزینهها تجاوز ننماید.»
نظر به اینکه بهای اراضی دولتی بر اساس مقررات تبصره مذکور تعیین و با موافقت خریدار، قرارداد واگذاری زمین تنظیم و منعقد میشود و دریافت وجوهی علاوه بر آن از خریداران پس از انعقاد قرارداد از باب عدم جواز الحاق شرایط جدید بهقرار دادن بدون رضای خریدار و بدون تمسک بهحکم صریح قانونگذار مجوزی ندارد.
بنابراین دستورالعمل موردی اعتراض مبنی بر الزام خریداران زمین دولتی به سپردن تعهد پرداخت مبالغ اضافی به مالکین اراضی در دفاتر اسناد رسمی خلاف قانون تشخیص داده میشود و به استناد قسمت دوم ماده ۲۵ قانون دیوان عدالت اداری ابطال میگردد.
رئیس هیئت عمومی دیوان عدالت اداری – قربانعلی دری نجفآبادی
- نقل از شماره ۱۶۴۵۱-۱۳۸۰٫۵٫۳۱ روزنامه رسمی
- گردآوریشده توسط: کارشناسان رسمی دادگستری