سرقفلی و حق کسب عنوان مقاله ایست نوشته دکتر سید مهدی موسوی شهری که کارشناسان رسمی دادگستری به شرح آن پرداختند.
مقدمه
در قوانین مدون، ما با دو کلمه روبرو میشویم:
سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت.
در جامعه ما گاه این دوبهیک معنی بهکاررفته و گاه از هم تفکیکشدهاند و با معانی مختلف مطرحشدهاند.
اما سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مالالاجاره از مستأجر میگیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.
درحالیکه حق کسب و تجارت حقی است که بهطور تدریجی و بهمرورزمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود میآید.
درنتیجه بعدازاینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود میآید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت میگویند.
پس این دو در ماهیت کاملاً باهم متفاوت هستند.
وقتی به قوانین سالهای ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶ نگاه میکنیم هر جا کلمه سرقفلی بهکاررفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود.
این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه ازلحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بود.
اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است. علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر موردتوجه است، به خاطر این بود که مستأجر مدتی زحمتکشیده و مشتری به دست آورده و وقتی او را از محل بیرون میکنند مشتریها را از دست میدهد و در محل جدید باید دوباره مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید بیاید.
به همین دلایل قانونگذار از مستأجرها حمایت میکند. بهطورکلی حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود میآید.
علیالقاعده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در روابط موجر و مستأجر مطرحشده اما بااینوجود در برخی قوانین مانند قانون تملک زمین برای نوسازی مصوب ۱۳۳۹ و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷ و لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ پیشبینی کرده اگر دولت بخواهد محل تجاری و کسبوکار کسی را برای امور فوق تملک کند، باید سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بدهد.
درنتیجه نیازی نیست در این مورد رابطه استیجاری وجود داشته باشد.
آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟
در سال ۱۳۷۶ قانونی در خصوص روابط موجر و مستأجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است.
درنتیجه بهموجب این قانون هر قرارداد اجارهای که از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقدشده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمیگیرد.
در قانون سال ۷۶ سرقفلی در چه مواردی تعلق میگیرد؟
ماده ۶ قانون سال ۷۶ میگوید، هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند میتواند مبلغی بهعنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و مستأجر میتواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر بهعنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال بهغیراز وی سلب شده باشد.
- تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را از مالک ندارد.
- تبصره ب: درصورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
ماده ۷ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجارهبها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند.
در این صورت مستأجر میتواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی بهعنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند.
همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شود که مالک عین مستاجره به غیر مستأجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر میتواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را بهعنوان سرقفلی مطالبه کند.
- عنوان : سرقفلی و حق کسب چیست؟
- نویسنده: دکتر سید مهدی موسوی شهری
- گردآوریشده توسط : کارشناسان رسمی دادگستری