نکات مهم درباره آداب و احکام مشارکت در ساخت توسط گروه کارشناسان رسمی دادگستری جمعآوری و بهصورت متن زیر ارائه میگردد.
۴۶ نکته درباره آداب و احکام مشارکت در ساخت
- اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوشنامی، توانایی مالی و فنی، وفاداری و پیمانداری، دانش و تخصص باشد.
- تعیین قدرالسهم شرکا با توجه به نوع سند، محله، سازنده و … بسیار متفاوت و متغیر است.
این قدرالسهم در هنگام شراکت با سازندگان تجربی کفهء قدرالسهم به نفع مالک توافق میشود ولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است، اگرچه درواقع هر دو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود. - برای قراردادهای مشارکت در ساخت ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد.
- پس از اتمام سقف و ستون و دیوارچینی حتماً فیمابین شریک سازنده و مالک، تقسیمنامهای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم، کیفیت و زمان فروش واحدهای متعلق به خودتنظیم شود.
- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده نباید فراموش شود.
- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف و ستون و دیوارچینی صورت پذیرد.
- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر و تعطیلی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
- کیفیت ساخت آپارتمانهای متعلق به مالک و شریک سازنده یکسان و برابر باشد.
- برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت و داوری استفاده شود.
- توصیه میشود بهجای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوشنام، معتبر و پرتجربه شریک شود.
- بهجای فسخ و اِقاله قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ و اقاله قرارداد، پس از شروع عملیات تخریب و یا گودبرداری دیگر معنا و مفهومی ندارد.
- برای انتخاب نقشه معماری و… حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید.
- اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.
- در تعیین میزان خسارت نباید افراطوتفریط شود.
- حتماً موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت و اجرا در ضمن قرارداد رعایت و توجه شود.
- مدت تأخیر مجاز و غیرمجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود.
- حتماً آزمایش خاک از شریک سازنده مطالبه شود.
- مسئولیت پاسخگویی به هرگونه دعوی حقوقی و کیفری و سایر ادعاها به عهده شریک سازنده) گذاشته شود.
- قبل امضاء قرارداد مشارکت راجع به کم و کیف اجرای تعهدات و قول و قرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود.
- موضوع هارد شیپ (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیرمترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود.
- برای اجرای تعهدات شریک سازنده، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود.
- مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین بر اساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و… میباشد.
- واحدهای شراکتی فیمابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدرالسهم آنان و نحوه بهرهبرداری و کیفیت فروش و اجاره صریحاً مشخص شود.
- کیفیت تحویل آپارتمانها بر اساس قابلیت بهرهبرداری و بدون هیچ عیب و ایرادی باید همراه باشد.
- پس از اتمام هر مرحله از ساختوساز، به مالک تحویل شود و از وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکتهای متخصص گواهی. تائید نامه اخذ و یک نسخه به مالک تحویل شود.
- قبل از فک رهن ملک توسط مالک، هیچگونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.
- تکلیف مصالح ساختمانهای کلنگی را مشخص کنید.
- تکلیف خطوط تلفنهای دایر فیمابین طرفین مشخص شود.
- در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک و نحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمایید.
- تعیین تکلیف هزینههای شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک و نحوه تعیین هیئتمدیره ساختمان و… مشخص شود.
- تنظیم جدول گانت چارت (سی.پی.ام) CPM فراموش نشود.
- هزینههای جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی، مالیات، هزینه بیمه، هزینههای انشعاب آب، برق، گاز و… مشخصاً و صراحتاً توافق شود.
- از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باشخصیتهای حقوقی اجتناب شود.
- مسئولیت و هزینههای نحوه تنظیم سند و صورتجلسه تفکیکی و…دقیقاً مشخص شود.
- قرارداد به امضاء شهود طرفین برسد.
- محل نگهداری اسناد و مدارک ملک مورد مشارکت وهم چنین کیفیت وکالتنامه به نام شریک سازنده توافق شود.
- اساس مشارکت در ساخت شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است.
بنابراین تحقیق لازم صورت پذیرد. - تعیین قدرالسهم شرکا بسیار متفاوت و متغیر است .
مثلاً مشارکت با یک آرشیتکت خوشنام و خوشذوق و خلاق، مالکین ترجیح میدهند درصد کمتری بگیرند، چراکه آپارتمانهایی که آرشیتکت میسازد بسیار گرانتر از سازههای بنّایی است. - در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید.
- ضمانت اجرایی قابل قبولی را در اینگونه قراردادها باید تعریف کرد.
- تقسیمنامه بین شرکا تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هریک از دو شریک.
- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده.
- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اِتمام سقف و ستون و دیوارچینی صورت پذیرد.
- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیرمتعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
- کیفیت سازهها چه متعلق به قدرالسهم شریک سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد.
- برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضیالطرفین تعیین شود.
- نکات مهم درباره آداب و احکام مشارکت در ساخت
- گردآوریشده توسط: کارشناسان رسمی دادگستری
166 پاسخ
چرا میگن باید سازنده خوشنام و باتجربه انتخاب کنیم؟
انتخاب سازنده خوشنام و باتجربه یکی از مهمترین اصول مشارکت در ساخت است. چون اجرای پروژه ساختمانی علاوه بر سرمایه، نیازمند دانش فنی، مدیریت منابع، شناخت قوانین و اعتبار اجتماعی است. اگر سازنده سابقه خوبی نداشته باشد، احتمال تأخیر، بیکیفیتی در ساخت، بروز اختلافات مالی یا حتی ورشکستگی وجود دارد. خوشنامی و سابقه کاری مثبت باعث میشود مالک مطمئن باشد که تعهدات قرارداد بهطور کامل و در زمان مقرر اجرا خواهد شد. همچنین اعتبار سازنده در بازار، ارزش اقتصادی واحدهای ساختهشده را افزایش میدهد.
سهم مالک و سازنده رو چه عواملی تعیین میکنه؟
سهم طرفین مشارکت معمولاً بر اساس ارزش زمین، هزینه ساخت، موقعیت ملک و تواناییهای سازنده تعیین میشود. در مناطقی که زمین ارزش بالایی دارد، معمولاً سهم مالک بیشتر است. اما اگر پروژه نیازمند طراحی خاص یا سرمایهگذاری فنی قابل توجه باشد، سهم سازنده افزایش مییابد. در نهایت، توافق طرفین ملاک است ولی باید با نظر کارشناس رسمی و بر اساس معیارهای واقعی تعیین گردد تا در آینده زمینه اختلاف ایجاد نشود.
چرا بعضی وقتها سهم مالک بیشتر و بعضی وقتها سهم سازنده؟
در قراردادهای مشارکت، توازن سهم بستگی به شرایط دارد. وقتی سازنده صرفاً یک بنّا یا پیمانکار تجربی باشد، معمولاً سهم بیشتری به مالک داده میشود چون ارزش زمین عامل اصلی است. اما اگر سازنده یک مهندس یا معمار معتبر باشد که کیفیت پروژه را بالا میبرد، سهم بیشتری برای او در نظر گرفته میشود. دلیلش این است که واحدهای ساختهشده توسط افراد متخصص ارزش افزوده بیشتری پیدا میکند و سود نهایی بین طرفین عادلانهتر تقسیم میشود.
ضمانت اجرایی قرارداد یعنی چی؟
ضمانت اجرایی به مجموعه راهکارهایی گفته میشود که اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر بتواند از طریق قانونی یا قراردادی حقوقش را مطالبه کند. این ضمانت میتواند شامل دریافت چک یا سفته، شرط جریمه تأخیر، ضمانتنامه بانکی یا حق فسخ قرارداد باشد. در مشارکت در ساخت، ضمانت اجرا اهمیت زیادی دارد چون پروژهها بلندمدت هستند و کوچکترین قصور سازنده یا مالک میتواند ضررهای سنگینی ایجاد کند.
چرا باید بعد از دیوارچینی تقسیمنامه تنظیم کنیم؟
تنظیم تقسیمنامه پس از اتمام اسکلت و دیوارچینی باعث میشود وضعیت واحدها مشخص و اختلافات احتمالی برطرف گردد. در این مرحله ساختمان شکل واقعی پیدا کرده و ارزشگذاری هر واحد آسانتر است. تقسیمنامه باید شامل مشخصات دقیق هر واحد (طبقه، متراژ، شماره واحد) باشد و بهطور رسمی در دفترخانه ثبت شود. این کار از بروز اختلاف هنگام تحویل جلوگیری کرده و به طرفین اطمینان میدهد که سهمشان محفوظ است.
ناظر پروژه چه نقشی داره؟
ناظر پروژه بهعنوان فردی بیطرف و متخصص وظیفه دارد روند ساختوساز را کنترل کند و کیفیت کار را زیر نظر بگیرد. انتخاب ناظر دلسوز و مجرب باعث میشود مالک مطمئن باشد سازنده مطابق نقشه و ضوابط فنی کار میکند. گزارشهای ناظر در صورت بروز اختلاف، بهعنوان سند رسمی مورد استناد قرار میگیرد. بنابراین در هر قرارداد مشارکت در ساخت باید مشخصات ناظر، وظایف و حقالزحمه او بهطور دقیق ذکر شود.
چرا انتقال سهم عرصه باید بعد از اسکلت انجام بشه؟
اگر سهم عرصه قبل از پیشرفت پروژه به نام سازنده منتقل شود، ممکن است او بدون انجام تعهدات، ملک را منتقل کند یا پروژه را رها نماید. به همین دلیل توصیه میشود انتقال سهم عرصه به سازنده بعد از تکمیل اسکلت، ستون و دیوارچینی صورت گیرد. این کار نوعی ضمانت اجرایی است و باعث میشود سازنده برای ادامه کار انگیزه داشته باشد و مالک هم اطمینان خاطر بیشتری داشته باشد.
حق دخل و تصرف مالک یعنی چی؟
حق دخل و تصرف یعنی اگر سازنده پروژه را متوقف کند یا بدون دلیل موجه کار را تعطیل نماید، مالک بتواند با مجوز قضایی در پروژه دخالت کند. مثلاً میتواند بخشی از سهم اعیان متعلق به سازنده را بفروشد تا هزینههای تکمیل پروژه را تأمین کند. این بند در قرارداد باعث میشود مالک در برابر تأخیرهای غیرمتعارف و کوتاهی سازنده دست بسته نباشد و بتواند از حقوق خود دفاع کند.
چرا کیفیت واحدهای مالک و سازنده باید برابر باشه؟
یکی از اصول مهم در مشارکت در ساخت این است که هیچ تفاوتی بین کیفیت واحدهای سازنده و مالک نباشد. استفاده از مصالح مرغوب باید برای کل پروژه یکسان باشد. اگر سازنده در واحدهای خودش کیفیت بالاتر ایجاد کند و در واحدهای مالک از مصالح ضعیفتر استفاده کند، این عمل تخلف محسوب میشود و مالک میتواند از طریق کارشناسی رسمی و دادگاه حق خود را بگیرد. برابری کیفیت ضامن رضایت و عدالت است.
چرا بهتره اختلافات رو با داوری حل کنیم؟
مراجعه به دادگاه زمانبر و پرهزینه است. برای همین توصیه میشود طرفین در قرارداد شرط کنند که در صورت بروز اختلاف، موضوع به داور مرضیالطرفین ارجاع داده شود. رأی داور معمولاً سریعتر صادر میشود و هزینه کمتری دارد. همچنین داور میتواند فردی متخصص در حوزه ساختوساز باشد که موضوع را بهتر درک میکند. درج شرط داوری در قرارداد مشارکت یک اقدام پیشگیرانه و هوشمندانه است.
چرا نباید فقط دنبال درصد بیشتر باشیم؟
بسیاری از مالکین هنگام بستن قرارداد مشارکت در ساخت صرفاً به درصد سهم خود فکر میکنند. در حالی که کیفیت و اعتبار سازنده در نهایت اهمیت بیشتری دارد. ممکن است مالک درصد بالاتری بگیرد اما واحدهای بیکیفیت تحویل بگیرد که در بازار ارزش کمتری دارند. برعکس، گاهی گرفتن درصد کمتر از یک سازنده خوشنام سود بیشتری به همراه خواهد داشت. پس نباید طمع در درصد باعث انتخاب اشتباه شود.
فسخ قرارداد بعد از تخریب چه مشکلی داره؟
بعد از شروع عملیات تخریب یا گودبرداری، فسخ قرارداد معنای عملی ندارد. زیرا ملک قبلی از بین رفته و امکان بازگشت به وضعیت قبل وجود ندارد. در چنین شرایطی فسخ یکجانبه موجب خسارتهای سنگین میشود. به همین دلیل کارشناسان توصیه میکنند قبل از شروع عملیات، قرارداد بهطور دقیق تنظیم شود تا نیازی به فسخ نباشد. همچنین در قرارداد باید راهکارهایی برای جبران خسارت یا جایگزینی شریک در نظر گرفته شود.
آیا مالک حق داره توی انتخاب نقشه دخالت کنه؟
بله، مالک باید در انتخاب نقشه معماری و جزئیات طراحی فعالانه مشارکت کند. چون کیفیت و ارزش نهایی واحدها به طراحی وابسته است. در قرارداد باید ذکر شود که نقشهها با هماهنگی مالک تهیه و تصویب گردد. عدم مشارکت مالک ممکن است باعث شود نقشهای اجرا شود که با سلیقه یا منافع او همخوانی ندارد و این موضوع در آینده مشکلات جدی ایجاد میکند.
چرا نباید به سازنده اجازه وام گرفتن بدیم؟
اخذ وام توسط سازنده بر روی ملک میتواند برای مالک خطرناک باشد. اگر سازنده نتواند وام را بازپرداخت کند، ملک بهعنوان وثیقه در معرض توقیف قرار میگیرد. این موضوع باعث میشود مالک درگیر مشکلات حقوقی و بانکی شود. به همین دلیل باید در قرارداد صریحاً ذکر شود که سازنده حق گرفتن وام یا ایجاد رهن روی ملک را ندارد.
خسارت تأخیر رو چطور تعیین کنیم که منصفانه باشه؟
خسارت تأخیر باید متناسب با میزان ضرر مالک و عرف منطقه تعیین شود. اگر مبلغ خسارت خیلی زیاد باشد، دادگاه ممکن است آن را تعدیل کند. اگر خیلی کم باشد، سازنده انگیزهای برای رعایت زمانبندی نخواهد داشت. بنابراین بهترین روش تعیین مبلغی معقول و منطقی است که بازدارندگی لازم را داشته باشد و در عین حال عادلانه باشد.
چرا بیمه پروژه مهمه؟
بیمه در پروژههای ساختمانی از اهمیت بالایی برخوردار است. چون حوادث کارگاهی، آتشسوزی یا حوادث طبیعی میتواند خسارتهای سنگینی ایجاد کند. اگر سازنده ملک را بیمه نکند، مالک نیز ممکن است در قبال خسارتها مسئول شناخته شود. بنابراین باید در قرارداد شرط شود که سازنده موظف است بیمه مسئولیت مدنی و بیمه کارگران را تهیه و نسخهای از بیمهنامه را به مالک ارائه کند.
تأخیر مجاز و غیرمجاز یعنی چی؟
در قرارداد باید صریحاً مدت اجرای پروژه و همچنین مدت تأخیر مجاز مشخص شود. مثلاً ممکن است یک ماه تأخیر به دلیل شرایط جوی یا حوادث غیرمترقبه پذیرفته شود. اما تأخیر بیش از آن غیرمجاز بوده و شامل خسارت میشود. این تفکیک باعث میشود طرفین تکلیف خود را بدانند و سازنده نتواند به بهانههای غیرموجه زمان پروژه را طولانی کند.
چرا باید آزمایش خاک بگیریم؟
آزمایش خاک یکی از اقدامات حیاتی قبل از شروع پروژه است. این آزمایش مشخص میکند که مقاومت خاک چقدر است و چه نوع فونداسیونی باید طراحی شود. اگر این مرحله انجام نشود، خطر نشست ساختمان یا ترکخوردگی وجود دارد. در قرارداد باید سازنده موظف به ارائه گزارش آزمایش خاک از شرکت معتبر شود. این سند علاوه بر اهمیت فنی، در صورت بروز حادثه، مبنای مسئولیت سازنده نیز خواهد بود.
مسئولیت دعاوی حقوقی و کیفری با کیه؟
در قرارداد مشارکت باید ذکر شود که تمامی دعاوی حقوقی، کیفری یا ادعاهای احتمالی مربوط به اجرای پروژه بر عهده سازنده است. چون او مسئول عملیات اجرایی است و باید پاسخگوی حوادث ناشی از ساخت باشد. این بند باعث میشود مالک درگیر مشکلات قضایی نشود و مسئولیتها بهطور عادلانه بر دوش سازنده قرار گیرد.
چرا باید قبل امضا از سازنده تحقیق کنیم؟
قبل از امضای قرارداد، مالک باید درباره سوابق، توان مالی، پروژههای قبلی و اعتبار اجتماعی سازنده تحقیق کامل کند. این تحقیق میتواند از طریق پرسوجو از مالکان قبلی، بررسی مدارک مالی و مشاهده پروژههای تکمیلشده انجام شود. عدم تحقیق کافی، ریسک بزرگی برای مالک ایجاد میکند چون انتخاب شریک نادرست میتواند کل پروژه را به خطر بیندازد.
شرط هاردشیپ که میگن یعنی چی؟
شرط هاردشیپ یا شرط مذاکره مجدد به این معناست که اگر شرایط غیرقابل پیشبینی مثل بحران اقتصادی، تحریم یا حوادث سیاسی رخ دهد و اجرای قرارداد را دشوار کند، طرفین بتوانند دوباره پای میز مذاکره بیایند و شرایط را بازنگری کنند. درج این شرط باعث میشود قرارداد انعطافپذیر باشد و طرفین بدون نیاز به فسخ یا دعوا بتوانند راهحل منصفانهای پیدا کنند.
چرا بهتره برای سازنده پاداش یا امتیاز تشویقی بذاریم؟
در قرارداد میتوان شرط کرد که اگر سازنده پروژه را زودتر و با کیفیت مطلوب تحویل داد، پاداش مالی یا امتیاز خاصی دریافت کند. این بند باعث انگیزه بیشتر سازنده برای اجرای دقیق و سریع پروژه میشود. تجربه نشان داده است که تشویق همراه با ضمانت اجرا، تعهدات سازنده را محکمتر میکند و نتیجه پروژه رضایتبخشتر خواهد بود.
مبنای تعیین سهم مالک و سازنده دقیقاً چیه؟
مبنای اصلی تعیین سهم طرفین، ارزش عرصه (زمین) و هزینههای ساخت است. ابتدا ارزش زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود. سپس هزینههای ساخت، مجوزها و مصالح برآورد میشود. با مقایسه این دو، درصد سهم هر طرف مشخص میگردد. موقعیت ملک، شهرت سازنده و طراحی خاص هم میتواند در تغییر درصد سهم تأثیر داشته باشد.
آیا باید از اول تکلیف فروش یا اجاره واحدها رو مشخص کنیم؟
بله، یکی از موارد مهم قرارداد مشارکت، تعیین تکلیف بهرهبرداری از واحدهاست. باید مشخص شود مالک و سازنده چه زمانی و با چه شرایطی میتوانند واحدهای خود را بفروشند یا اجاره دهند. در غیر این صورت، اختلاف بر سر قیمت، زمان فروش یا حتی نحوه تقسیم سود ایجاد خواهد شد. درج این بند شفافیت ایجاد میکند و از بروز تنشهای بعدی جلوگیری میکند.
تحویل آپارتمان باید چه شرایطی داشته باشه؟
تحویل واحدها باید بر اساس قابلیت بهرهبرداری کامل و بدون هیچ عیب و نقصی انجام شود. سازنده موظف است همه انشعابات، تأسیسات و جزئیات داخلی را تکمیل کند. مالک هنگام تحویل میتواند از کارشناس رسمی یا ناظر بخواهد وضعیت واحدها را بررسی و تأیید کند. اگر ایرادی وجود داشته باشد، سازنده مکلف به رفع آن یا پرداخت خسارت است.
چرا باید بعد از هر مرحله تحویل، صورتجلسه بگیریم؟
تنظیم صورتجلسه تحویل موقت بعد از هر مرحله (مثلاً اتمام اسکلت یا نازککاری) سندی رسمی است که نشان میدهد کار تا کجا پیش رفته و مالک آن را تأیید کرده است. این مدارک در صورت اختلاف، بهترین سند برای اثبات میزان کار انجامشده است. همچنین باعث میشود سازنده در هر مرحله پاسخگو باشد و مالک بتواند پیشرفت پروژه را مستند کند.
چرا نباید قبل از فک رهن کاری انجام داد؟
اگر ملک در رهن بانک یا مؤسسه مالی باشد، هرگونه اقدام اجرایی قبل از فک رهن خطرناک است. چون در صورت عدم بازپرداخت بدهی، بانک حق توقیف ملک را دارد. بنابراین توصیه میشود در قرارداد ذکر شود که هیچ عملیات اجرایی تا زمان فک رهن آغاز نخواهد شد. این شرط از درگیر شدن پروژه با مشکلات بانکی جلوگیری میکند.
تکلیف مصالح ساختمون کلنگی که تخریب میشه با کیه؟
باید در قرارداد مشخص شود که مصالح حاصل از تخریب (مثل آهنآلات، در و پنجره یا مصالح بازیافتی) متعلق به کدام طرف است. عرف معمول این است که این مصالح متعلق به مالک باشد مگر اینکه توافق دیگری صورت گیرد. چون این مصالح ارزش مالی دارند و میتوانند بخشی از هزینهها را جبران کنند.
خطوط تلفن قدیمی ملک چی میشه؟
خطوط تلفن و سایر انشعابات قدیمی باید تکلیفشان مشخص شود. معمولاً توافق میشود که هزینه انتقال یا تغییر خطوط با سازنده باشد. در قرارداد باید ذکر شود که خطوط فعال یا امتیازهای موجود حفظ شده و به واحدهای جدید اختصاص یابد یا بهطور عادلانه بین مالک و سازنده تقسیم شود.
آیا پیشخریداران میتونن تغییرات توی واحد بدن؟
بله، اما باید شرایط آن از قبل در قرارداد مشخص شود. تغییرات پیشخریداران ممکن است باعث افزایش هزینه یا تغییر نقشهها شود. بنابراین باید در قرارداد ذکر گردد که چه تغییراتی مجاز است، هزینه آن با چه کسی است و چه کسی مسئول اجرای تغییرات خواهد بود. در غیر این صورت، اختلافات زیادی بین مالک، سازنده و خریدار پیش خواهد آمد.
هزینه شارژ و نگهداری ساختمان بعد از تحویل با کیه؟
پس از تحویل ساختمان، هزینههای شارژ و نگهداری به عهده مالکین واحدهاست. اما تا زمانی که واحدها بهطور رسمی تحویل نشدهاند، سازنده موظف است هزینههای جاری و نگهداری را بپردازد. در قرارداد باید ذکر شود که بلافاصله بعد از تحویل، هیئتمدیره ساختمان تشکیل و مسئولیتها مشخص شود.
چرا میگن باید گانت چارت یا سی.پی.ام تنظیم بشه؟
گانت چارت (یا نمودار زمانبندی پروژه) برنامهای دقیق برای پیشرفت مراحل ساخت است. با داشتن این جدول، مالک میتواند روند کار را بررسی کند و تأخیرهای احتمالی را بهموقع شناسایی نماید. درج گانت چارت در قرارداد باعث شفافیت و نظم بیشتر پروژه میشود و به سازنده هم چارچوبی مشخص برای انجام تعهدات میدهد.
هزینههای جانبی مثل عوارض و انشعابات با کیه؟
این هزینهها باید بهطور شفاف در قرارداد ذکر شوند. معمولاً هزینه عوارض شهرداری، تراکم اضافی، بیمه کارگاه و انشعابات آب، برق و گاز بر عهده سازنده است. با این حال، بسته به توافق طرفین، ممکن است بخشی از آنها را مالک پرداخت کند. شفافسازی این موضوع از بروز اختلافات بعدی جلوگیری میکند.
چرا توصیه میشه با شرکت حقوقی قرارداد نبندیم؟
قرارداد با اشخاص حقوقی (شرکتها) گاهی مشکلاتی ایجاد میکند چون در صورت بروز اختلاف، پیگیری قضایی علیه شرکت پیچیدهتر و زمانبرتر است. همچنین ممکن است شرکت منحل یا ورشکست شود و مالک برای وصول حقوقش دچار مشکل گردد. به همین دلیل توصیه میشود قرارداد با افراد حقیقی خوشنام و دارای اعتبار شخصی منعقد شود.
هزینه تنظیم سند تفکیکی با کیه؟
طبق عرف، هزینههای تنظیم سند تفکیکی و صورتجلسه تفکیک بر عهده سازنده است چون او مسئول اجرای پروژه و تحویل کامل واحدهاست. با این حال، بهتر است در قرارداد صریحاً این موضوع ذکر شود. در غیر این صورت، امکان اختلاف بر سر پرداخت این هزینهها وجود دارد.
چرا باید شاهد قرارداد رو امضا کنه؟
حضور شهود در قرارداد باعث افزایش اعتبار آن میشود. اگر در آینده اختلافی پیش آید، شهود میتوانند صحت قرارداد و توافقات را تأیید کنند. بنابراین بهتر است قرارداد علاوه بر امضای طرفین، به امضای دو شاهد معتبر نیز برسد. این موضوع در دادگاه وزن حقوقی قرارداد را بیشتر میکند.
محل نگهداری اسناد پروژه باید مشخص بشه؟
بله، تعیین محل نگهداری اسناد و مدارک بسیار مهم است. این اسناد شامل پروانهها، نقشههای مصوب، فاکتورهای هزینه و گزارش ناظر است. معمولاً توافق میشود که نسخهای نزد مالک و نسخهای نزد دفترخانه یا وکیل طرفین نگهداری شود. در غیر این صورت، در زمان اختلاف ممکن است دسترسی به مدارک حیاتی دشوار یا غیرممکن شود.
چرا باید قبل قرارداد توان مالی سازنده بررسی بشه؟
توان مالی سازنده یکی از ارکان اصلی موفقیت پروژه است. اگر سازنده از نظر مالی ضعیف باشد، احتمال تأخیر یا توقف پروژه زیاد است. بررسی مدارک مالی، پروژههای قبلی و ضمانتنامههای بانکی از بهترین روشهای اطمینان از توان مالی سازنده است. این بررسی ریسک مالک را کاهش میدهد.
چرا بعضی وقتها مالک درصد کمتر میگیره ولی راضیتره؟
چون واحدهایی که توسط معماران و مهندسین معتبر ساخته میشوند کیفیت بالاتر و ارزش اقتصادی بیشتری دارند. در چنین شرایطی حتی اگر سهم مالک درصد کمتری باشد، ارزش واقعی واحدهایش بیشتر است. بنابراین سود نهایی مالک بیشتر از زمانی خواهد بود که درصد بالاتری ولی با سازندهای کمتجربه داشته باشد.
چرا میگن نباید توی قدرالسهم طمع کرد؟
طمع در گرفتن درصد بالاتر گاهی باعث انتخاب سازنده ضعیف میشود. مالک تصور میکند با گرفتن سهم بیشتر سود بالاتری خواهد داشت، اما در عمل کیفیت پایین ساخت باعث کاهش ارزش ملک میشود. بنابراین کارشناسان توصیه میکنند مالک بهجای تمرکز صرف بر درصد سهم، به اعتبار و تجربه سازنده توجه بیشتری داشته باشد.
چرا باید ضمانت اجرایی محکم توی قرارداد بذاریم؟
ضمانت اجرایی قلب یک قرارداد مشارکت در ساخت است. اگر سازنده یا مالک به تعهداتش عمل نکند، ضمانتها مثل جریمه دیرکرد، ضبط سفته یا چک، یا حتی حق فسخ قرارداد به کمک طرف مقابل میآید. بدون ضمانت اجرا، قرارداد صرفاً یک متن تشریفاتی است و پشتوانهای برای اجرای آن وجود ندارد. بنابراین باید ضمانتهای مالی، حقوقی و حتی اجرایی دقیقاً در متن قرارداد ذکر شود.
تقسیمنامه چه مشکلی رو حل میکنه؟
تقسیمنامه سندی است که بهطور شفاف مشخص میکند کدام واحدها به مالک و کدام واحدها به سازنده تعلق دارد. بدون تقسیمنامه، پس از پایان پروژه اختلافات زیادی درباره طبقه، متراژ یا حتی جهت واحدها به وجود میآید. این سند باید بعد از تکمیل اسکلت و دیوارچینی تنظیم و در دفترخانه ثبت شود تا هر دو طرف با اطمینان سهم خود را بشناسند.
چرا دوباره تأکید میشه ناظر مجرب انتخاب کنیم؟
ناظر تنها کسی است که بهطور رسمی و فنی بر روند اجرای پروژه نظارت دارد. اگر ناظر بیتجربه یا غیرمتعهد باشد، سازنده ممکن است از مصالح ضعیف استفاده کند یا استانداردهای ایمنی را رعایت نکند. انتخاب ناظر معتبر نهتنها کیفیت ساخت را تضمین میکند بلکه در صورت اختلاف، گزارش او سند قاطع نزد مراجع قضایی خواهد بود.
انتقال سهم عرصه دقیقاً چه زمانی باید انجام بشه؟
بهترین زمان برای انتقال سهم عرصه پس از اتمام اسکلت و دیوارچینی است. تا قبل از این مرحله، مالک باید سهم عرصه را نگه دارد تا مطمئن شود سازنده پروژه را جدی گرفته و پیش برده است. اگر سهم عرصه زودتر منتقل شود، ریسک زیادی وجود دارد که سازنده پروژه را نیمهکاره رها کند یا ملک را به اشخاص ثالث منتقل نماید.
چرا کیفیت واحدهای مالک و سازنده باید یکی باشه؟
در قرارداد باید قید شود که واحدهای متعلق به مالک و سازنده از نظر کیفیت، مصالح و امکانات کاملاً یکسان باشند. چون هدف قرارداد، شراکت عادلانه است. اگر سازنده برای واحدهای خودش کیفیت بالاتری در نظر بگیرد، این تخلف محسوب میشود. در چنین شرایطی مالک میتواند با مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری یا ناظر پروژه، تخلف را ثابت و مطالبه اصلاح یا خسارت کند.
چرا بهتره حل اختلاف رو به داور مرضیالطرفین بسپاریم؟
دادگاهها فرآیندی طولانی و پرهزینه دارند. در مقابل، داوری سریعتر و تخصصیتر عمل میکند. اگر در قرارداد قید شود که اختلافات به داور منتخب طرفین ارجاع میشود، هم در وقت و هم در هزینه صرفهجویی خواهد شد. علاوه بر این، رأی داور معمولاً برای طرفین لازمالاجراست و میتواند جلوی طولانی شدن دعوا را بگیرد.
آیا میشه مالک بخشی از هزینه ساخت رو تقبل کنه؟
بله، گاهی مالک و سازنده توافق میکنند که برای سرعت بیشتر یا کاهش فشار مالی بر سازنده، بخشی از هزینههای ساخت مثل انشعابات یا عوارض توسط مالک پرداخت شود. در این صورت باید دقیقاً در قرارداد ذکر شود که چه هزینههایی بر عهده مالک است تا بعدها اختلافی ایجاد نشود.
اگر پروژه بهخاطر حوادث غیرمترقبه متوقف بشه، تکلیف چی میشه؟
این موارد تحت عنوان فورس ماژور شناخته میشوند. در چنین حالتی تأخیر ناشی از حوادث غیرمترقبه مثل زلزله یا سیل، مشمول خسارت تأخیر نمیشود. در قرارداد باید شرط شود که در این شرایط، طرفین مجازند دوباره درباره زمانبندی و شرایط جدید مذاکره کنند.
چرا باید قبل از امضا توان مالی سازنده رو بررسی کنیم؟
توان مالی ضعیف سازنده میتواند کل پروژه را به خطر بیندازد. سازندهای که نقدینگی کافی ندارد ممکن است پروژه را نیمهکاره رها کند یا برای تأمین هزینهها از وامهای پرریسک استفاده کند. بررسی صورتهای مالی، پروژههای قبلی و حتی دریافت ضمانتنامه بانکی میتواند مالک را از این خطر محافظت کند.
آیا بهتره چند مالک یک نماینده معرفی کنن؟
بله، اگر ملک مشاع بین چند مالک باشد، بهترین روش معرفی یک نماینده رسمی از طرف همه مالکین است. این کار باعث میشود ارتباط با سازنده منظمتر باشد و تصمیمگیریها سریعتر انجام شود. در غیر این صورت، اختلاف بین خود مالکین میتواند پروژه را متوقف کند.
قرارداد دستی معتبره یا حتماً باید رسمی باشه؟
قرارداد دستی هم از نظر حقوقی اعتبار دارد، اما در دادگاه ممکن است مورد انکار یا تردید قرار گیرد. برای اطمینان کامل، قرارداد باید بهصورت رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. قرارداد رسمی امنیت حقوقی بیشتری دارد و جلوی بسیاری از مشکلات احتمالی را میگیرد.
چرا باید زمانبندی دقیق توی قرارداد باشه؟
زمانبندی مشخص، سازنده را ملزم میکند پروژه را طبق برنامه جلو ببرد. اگر جدول زمانبندی (گانت چارت یا سی.پی.ام) در قرارداد ذکر شود، مالک میتواند پیشرفت پروژه را دقیقاً کنترل کند و در صورت تأخیر، خسارت مطالبه نماید. نبود زمانبندی باعث میشود سازنده بدون تعهد مشخص کار را به تأخیر بیندازد.
تکلیف واحدهای پیشفروشی چی میشه؟
باید در قرارداد ذکر شود که سازنده تنها میتواند واحدهای متعلق به خودش را پیشفروش کند و پیشفروش واحدهای مالک بدون اجازه او ممنوع است. در غیر این صورت، مالک میتواند از دادگاه درخواست ابطال قرارداد پیشفروش را بدهد.
چرا میگن نباید قرارداد رو بدون مطالعه امضا کنیم؟
قرارداد مشارکت در ساخت پیچیدگیهای زیادی دارد. اگر بدون مطالعه دقیق امضا شود، ممکن است مالک یا سازنده متوجه برخی تعهدات یا محدودیتها نشوند و بعدها دچار مشکل شوند. بهترین روش مطالعه کامل، مشورت با کارشناس رسمی دادگستری و ثبت اصلاحات لازم قبل از امضاست.
آیا میشه شرط کنیم سازنده پایانکار رو حتماً بگیره؟
بله، گرفتن پایانکار از شهرداری شرط لازم برای تنظیم سند رسمی است. در قرارداد باید صریحاً ذکر شود که سازنده موظف است پس از تکمیل پروژه، پایانکار و صورتجلسه تفکیکی را دریافت کند. در غیر این صورت، مالک نمیتواند سهم خود را بهطور رسمی منتقل کند.
هزینه بیمه پروژه با کیه؟
هزینه بیمه کارگران و بیمه مسئولیت مدنی پروژه بر عهده سازنده است. در قرارداد باید ذکر شود که سازنده موظف است بیمهنامه معتبر تهیه کند و نسخهای از آن را به مالک تحویل دهد. این کار از نظر قانونی و ایمنی اهمیت زیادی دارد.
آیا میشه سازنده واحدهای خودش رو بهتر بسازه؟
خیر، کیفیت واحدهای مالک و سازنده باید دقیقاً یکسان باشد. اگر سازنده برای واحدهای خودش مصالح مرغوبتر استفاده کند، مالک میتواند با گزارش کارشناسی رسمی این موضوع را ثابت و مطالبه خسارت کند.
چرا باید شاهد قرارداد معتبر باشه؟
حضور شاهد معتبر در قرارداد باعث افزایش اعتبار آن میشود. شاهد باید فردی بیطرف، شناختهشده و دارای اهلیت قانونی باشد. در صورت بروز اختلاف، شهادت او میتواند صحت قرارداد و توافقات را تأیید کند.
چرا انشعابات آب، برق و گاز باید دقیقاً مشخص بشن؟
چون این هزینهها قابل توجهاند و اگر مسئولیت پرداخت آنها در قرارداد تعیین نشود، اختلاف جدی بین مالک و سازنده ایجاد میشود. معمولاً این هزینهها به عهده سازنده است، اما در هر صورت باید بهطور شفاف نوشته شود.
آیا لازم هست قرارداد حتماً امضای همه مالکان رو داشته باشه؟
بله، اگر ملک چند مالک داشته باشد، قرارداد بدون امضای همه آنها بیاعتبار است. مگر اینکه برخی از مالکان به دیگری وکالت رسمی داده باشند. بنابراین باید یا همه مالکان قرارداد را امضا کنند یا وکالتنامه رسمی ارائه شود.
آیا میشه سازنده زمانبندی پروژه رو تغییر بده؟
تغییر زمانبندی تنها در صورتی امکانپذیر است که طرفین توافق کتبی داشته باشند. سازنده نمیتواند بهطور یکجانبه برنامه کار را تغییر دهد. اگر شرایط غیرمترقبه باعث تأخیر شود، باید مستندات ارائه دهد و با رضایت مالک، زمانبندی جدید ثبت شود. در غیر این صورت، تغییر زمانبندی تخلف محسوب میشود و مالک میتواند خسارت بگیرد.
چرا کارشناسی رسمی دادگستری در تعیین سهم مهمه؟
تعیین سهم مالک و سازنده گاهی محل اختلاف است. استفاده از نظر کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی ارزش زمین و برآورد هزینه ساخت، بهترین روش برای رسیدن به نتیجه منصفانه است. گزارش کارشناسی پشتوانه قانونی دارد و در دادگاه نیز معتبر است. این کار از سوءتفاهم یا زیادهخواهی یکی از طرفین جلوگیری میکند.
اگر مالک ملک رو دیرتر از موعد تخلیه کنه، چه میشه؟
تأخیر در تخلیه ملک باعث میشود سازنده نتواند پروژه را در زمان مقرر شروع کند. در قرارداد باید بندی وجود داشته باشد که در چنین شرایطی مالک موظف به پرداخت خسارت روزانه یا ماهانه به سازنده باشد. این شرط از تعادل حقوقی بین طرفین محافظت میکند.
آیا مالک میتونه در انتخاب پیمانکاران فرعی دخالت کنه؟
معمولاً انتخاب پیمانکاران فرعی بر عهده سازنده است، اما مالک میتواند در قرارداد شرط کند که پیمانکاران مهم مثل مجری اسکلت یا تأسیسات باید با تأیید او انتخاب شوند. این کار به مالک امکان میدهد بر کیفیت کار نظارت بیشتری داشته باشد.
ضمانتنامه بانکی بهتره یا سفته و چک؟
ضمانتنامه بانکی از نظر حقوقی و اجرایی مطمئنتر است چون امکان وصول آن سریعتر و بدون دعوای قضایی است. اما گرفتن ضمانتنامه بانکی هزینهبر است. سفته و چک رایجتر هستند ولی برای وصولشان باید از طریق دادگاه اقدام کرد. بهترین حالت ترکیب ضمانتنامه بانکی برای مبالغ اصلی و سفته برای ضمانتهای جزئیتر است.
چرا باید بند عدم انتقال به غیر رو بذاریم؟
اگر چنین بندی در قرارداد نباشد، سازنده میتواند سهم خود را به اشخاص ثالث منتقل کند که باعث ورود افراد ناشناخته و ایجاد مشکلات حقوقی میشود. با درج این بند، مالک مطمئن میشود شریکش همان فرد توافقشده است و تغییری بدون رضایت او رخ نمیدهد.
آیا لازم هست قرارداد پیوست فنی داشته باشه؟
بله، بهتر است قرارداد علاوه بر متن اصلی، پیوستهای فنی شامل نقشهها، جدول مشخصات مصالح و جزئیات اجرایی داشته باشد. این پیوستها جلوی اختلاف بر سر کیفیت مصالح یا طراحی را میگیرد. هرچه قرارداد دقیقتر باشد، امکان سوءاستفاده کمتر خواهد بود.
چرا تعیین دقیق خسارت اهمیت داره؟
تعیین خسارت مشخص باعث میشود سازنده یا مالک از تعلل یا قصور خودداری کنند. اگر خسارت تعیین نشود، طرف زیاندیده باید به دادگاه مراجعه کند تا میزان خسارت بر اساس کارشناسی تعیین گردد که زمانبر است. درج خسارت مقطوع در قرارداد راهکاری سریع و مطمئن است.
آیا میشه شرط کرد مالک سهم خودش رو زودتر بگیره؟
بله، در قرارداد میتوان شرط کرد که واحدهای مالک در اولویت ساخت یا تحویل قرار گیرند. این موضوع به مالک اطمینان بیشتری میدهد، اما باید به لحاظ فنی امکانپذیر باشد. سازنده هم باید تعهد بدهد که کیفیت و زمانبندی واحدهای مالک را رعایت میکند.
اگر سازنده ورشکست بشه، مالک چه کار باید بکنه؟
در چنین حالتی مالک میتواند با استناد به قرارداد و ضمانتهای مالی، بخشی از خسارت خود را جبران کند. همچنین از دادگاه تقاضای مزایده سهم سازنده یا جایگزینی شریک جدید میشود. پیشبینی این حالت در قرارداد بسیار مهم است تا پروژه نیمهکاره رها نشود.
آیا بهتره قرارداد توسط وکیل تنظیم بشه؟
چرا باید مالک و سازنده توافقنامه کتبی برای فروش واحدها داشته باشن؟
اگر در حین ساخت حادثه جانی رخ بده، مسئول کیه؟
چرا باید صورتجلسه تحویل واحدها دقیق باشه؟
بدون پایانکار، مالک نمیتواند سند رسمی بگیرد یا واحد را بفروشد. اگر سازنده از گرفتن پایانکار امتناع کند، مالک میتواند الزام او به اخذ پایانکار را از دادگاه بخواهد و خسارت ناشی از تأخیر را مطالبه کند. بنابراین شرط اخذ پایانکار باید بهوضوح در قرارداد ذکر شود.
اگر سازنده پایانکار رو نگیره، مالک چیکار میتونه بکنه؟
آیا لازم هست قرارداد جدول هزینهها داشته باشه؟
بله، بهتر است در قرارداد لیستی از هزینههای احتمالی (عوارض، بیمه، انشعابات، مالیات و …) درج و مسئول هر کدام مشخص شود. این کار جلوی بسیاری از اختلافات را میگیرد. قراردادهایی که هزینهها را بهطور مبهم مطرح میکنند، بیشتر درگیر دعوا میشوند.
مالک میتونه کیفیت مصالح رو کنترل کنه؟
بله، در قرارداد باید قید شود که مالک یا نماینده او حق دارد بهطور دورهای کیفیت مصالح مصرفی را بررسی کند. همچنین ناظر موظف است کیفیت را تأیید کند. اگر مصالح پایینتر از استاندارد باشد، مالک میتواند سازنده را مجبور به اصلاح کند.
چرا ثبت رسمی قرارداد از نظر حقوقی مهمه؟
چون قرارداد رسمی در دفترخانه ثبت میشود و هیچکدام از طرفین نمیتوانند آن را انکار یا تردید کنند. در مقابل، قرارداد عادی امکان انکار دارد و اثبات آن در دادگاه دشوار است. ثبت رسمی امنیت بیشتری برای طرفین ایجاد میکند.
آیا میشه شرط کرد سازنده بدون اجازه نتونه پیشفروش کنه؟
بله، باید صریحاً در قرارداد قید شود که سازنده فقط حق پیشفروش سهم خود را دارد و پیشفروش سهم مالک بدون اجازه او ممنوع است. این شرط مانع تضییع حقوق مالک میشود. در صورت تخلف، مالک میتواند معامله را باطل کند.
چرا بعضیها میگن قرارداد مشارکت پیچیدهترین نوع قرارداد ملکیه؟
چون این قرارداد همزمان مسائل فنی، مالی، حقوقی و زمانی را دربرمیگیرد. کوچکترین نقص در قرارداد میتواند باعث اختلافات جدی و دعاوی پیچیده شود. به همین دلیل کارشناسان توصیه میکنند چنین قراردادی حتماً با کمک وکیل یا کارشناس رسمی تنظیم و ثبت شود.
چرا میگن قرارداد مشارکت باید چند پیوست داشته باشه؟
چون قرارداد اصلی معمولاً کلیات رو بیان میکنه و جزئیات فنی یا مالی در پیوستها میاد. پیوستها میتونن شامل نقشههای معماری، لیست مصالح، جدول زمانبندی و حتی جدول هزینهها باشن. این کار باعث شفافیت بیشتر میشه و جلوی سوءتفاهم رو میگیره.
اگر مالک توی قرارداد شرط کنه واحدها زودتر تحویل بشه، قانونیه؟
بله، کاملاً قانونی و قابل اجراست. طرفین میتونن توافق کنن که واحدهای مالک در اولویت ساخت قرار بگیره. اما باید توجه بشه که این موضوع از نظر فنی امکانپذیر باشه. درج چنین شرطی در قرارداد شفافیت ایجاد میکنه و حقوق مالک رو تضمین میکنه.
چرا بعضی پروژهها نیمهکاره رها میشه؟
دلایل مختلفی وجود داره: ضعف مالی سازنده، نبود ضمانت اجرایی در قرارداد، مشکلات شهرداری یا اختلاف بین طرفین. برای جلوگیری از این وضعیت، باید قبل از شروع پروژه توان مالی سازنده بررسی بشه و قرارداد ضمانتهای کافی مثل چک، سفته یا ضمانتنامه بانکی داشته باشه.
آیا میشه خسارت تأخیر رو به شکل درصدی از ارزش ملک نوشت؟
بله، این روش هم وجود داره. مثلاً توافق بشه بابت هر ماه تأخیر، یک درصد از ارزش روز ملک بهعنوان خسارت پرداخت بشه. این روش انعطاف بیشتری داره چون با تورم هماهنگ میشه. اما باید با دقت در قرارداد نوشته بشه تا قابلیت اجرا داشته باشه.
چرا باید تکلیف هیئتمدیره ساختمان بعد از تحویل مشخص بشه؟
چون بعد از تحویل، نگهداری از بخشهای مشترک مثل آسانسور و تأسیسات ضروریه. اگر هیئتمدیره مشخص نشه، اختلاف بین واحدها زیاد میشه. در قرارداد باید ذکر بشه که بعد از تحویل، جلسه مجمع برگزار بشه و هیئتمدیره انتخاب بشه.