قرارداد مشارکت در ساخت بهصورت متن توسط کارشناسان رسمی دادگستری به شرح زیر آمده است.
نکاتی که درباره قرارداد مشارکت در ساخت بایستی موردتوجه قرار گیرد
- اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوشنامی، توانایی مالی و فنی، وفاداری و پیمانداری، دانش و تخصص باشد.
تعیین قدرالسهم شرکا با توجه به نوع سند، محله، سازنده و … بسیار متفاوت و متغیر است. این قدرالسهم در هنگام شراکت با سازندگان تجربی کفهٔ قدرالسهم به نفع مالک توافق میشود ولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است، اگرچه درواقع هردو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود. - برای قراردادهای مشارکت در ساخت ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد
- پس از اتمام سقف و ستون و دیوارچینی حتماً فیمابین شریک سازنده و مالک، تقسیمنامهای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم، کیفیت و زمان فروش واحدهای متعلق به خودتنظیم شود.
- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده نباید فراموش شود.
- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف و ستون و دیوارچینی صورت پذیرد.
- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر و تعطیلی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
- کیفیت ساخت آپارتمانهای متعلق به مالک و شریک سازنده یکسان و برابر باشد.
- برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت و داوری استفاده شود.
- توصیه میشود بهجای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوشنام، معتبر و پرتجربه شریک شود.
- بهجای فسخ و اقاله قرارداد مشارکت در ساخت ، قرا دادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ و اقاله قرارداد، پس از شروع عملیات تخریب و یا گودبرداری دیگر معنا و مفهومی ندارد
- برای انتخاب نقشه معماری و… حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید.
- اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.
- در تعیین میزان خسارت نباید افراطوتفریط شود.
- حتماً موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت واجراء در ضمن قرارداد رعایت و توجه شود.
- مدت تأخیر مجاز و غیرمجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود.
- حتماً آزمایش خاک از شریک سازنده مطالبه شود.
- مسئولیت پاسخگویی به هرگونه دعوی حقوقی و کیفری و سایر ادعاها به عهده شریک سازنده) گذاشته شود.
- قبل امضاء قرارداد مشارکت راجع به کم و کیف اجرای تعهدات و قول و قرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود.
- موضوع هارد شیپ (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیرمترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود.
- برای اجرای تعهدات شریک سازنده، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود.
- مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین بر اساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و… میباشد.
- واحدهای شراکتی فیمابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهرهبرداری و کیفیت فروش و اجاره صریحاً مشخص شود.
- کیفیت تحویل آپارتمانها بر اساس قابلیت بهرهبرداری و بدون هیچ عیب ایرادی باید همراه باشد.
- پس از اتمام هر مرحله از ساختوساز، به مالک تحویل شود و از وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکتهای متخصص گواهی. تائید نامه اخذ و یک نسخه به مالک تحویل شود.
- قبل از فک رهن ملک توسط مالک، هیچگونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.
- تکلیف مصالح ساختمانهای کلنگی را مشخص کنید.
- تکلیف خطوط تلفنهای دایر فیمابین طرفین مشخص شود.
- در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک و نحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمایید.
- تعیین تکلیف هزینههای شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک و نحوه تعیین هیئتمدیره ساختمان و… مشخص شود.
- هزینههای جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی، مالیات، هزینه بیمه، هزینههای انشعاب آب، برق، گاز و… مشخصاً و صراحتاً توافق شود.
- از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باشخصیتهای حقوقی اجتناب شود
- مسئولیت و هزینههای نحوه تنظیم سند و صورتجلسه تفکیکی و…دقیقاً مشخص شود
- قرارداد به امضاء شهود طرفین برسد
- محل نگهداری اسناد و مدارک ملک مورد مشارکت وهم چنین کیفیت وکالتنامه به نام شریک سازنده توافق شود
- اساس مشارکت در ساخت ، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است. بنابراین تحقیق لازم صورت پذیرد
- تعیین قدرالسهم شرکا بسیار متفاوت و متغیر است مثلاً مشارکت با یک آرشیتکت خوشنام و خوشذوق و خلاق، مالکین ترجیح میدهند درصد کمتری بگیرند، چراکه آپارتمانهایی که آرشیتکت میسازد بسیار گرانتر از سازههای بنّایی است
- در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید
- ضمانت اجرایی قابل قبولی را در اینگونه قراردادها باید تعریف کرد
- تقسیمنامه بین شرکا تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هریک از دو شریک
- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده
- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اِتمام سقف و ستون و دیوارچینی صورت پذیرد
- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیرمتعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید
- کیفیت سازهها چه متعلق به قدرالسهم شریک سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد
- برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضیالطرفین تعیین شود
فرم نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت
به لطف خداوند متعال این قرارداد در تاریخ ………… بهمنظور ساخت …………. بین ٓآقای/خـانم …….. فرزنـد …….. بـه شـماره شناسـنامه ……….. متولد ……… صادره ……….. به نشانی …….. ازیکطرف بهعنوان مالک و طرف/ٓآقای – طرفین/ٓآقایان ………. فرزند ………….. به شماره شناسنامه ………. متولد ………. صادره ………. به نشانی ……….. بهعنوان مجری / مجریان با شرایط و مفاد زیر که موردقبول و پـذیرش طرفین است منعقد میگردد. لذا طرفین قرارداد متعهد شدند خداوند یکتا را درهرحال شاهد و ناظر خود داشته و کلیه مفاد این شراکتنامه را اجرا نمایند.
ماده ۱ – قرارداد مشارکت در ساخت
موضوع قرارداد
موضوع قرارداد عبارت است از ساخت ………. بر روی قطعه زمینی با ملک کلنگی به شماره پلاک ثبتی ………… به شماره به ثبت ……… به شماره صفحه …….. شماره ورقه مالکیت ……… و شماره دفتر ….. بخش ….. واقع در ………..
ماده ۲ – قرارداد مشارکت در ساخت
مساحت …….
ماده ۳ – قرارداد مشارکت در ساخت
مدتزمان اجرای قرارداد
زمان اجرای قرارداد از تاریخ تخلیه ملک به مدت ……… ماه شمسی میباشد.
ماده ۴ – قرارداد مشارکت در ساخت
سهم مالک و مجری / مجریان
مقرر گردید پس از اتمام عملیات اجرائی ساختمان ……. به مالک / مالکین تعلق گیرد و مابقی که بهقرار ذیل است ……………. بـه مجـری / مجریان تعلق خواهد گرفت.
ماده ۵ – قرارداد مشارکت در ساخت
مشخصات عمومی ساختمان
مجری / مجریان متعهد میگردند تا مشخصات عمومی ساختمان را در کلیه طبقات و مشخصات مربوط به واحدهای آن را کـه متعلـق بـه مالک است به شرح زیر انجام دهند.
- نوع اسکلت
- دربهای ورودی ساختمان
- تأسیسات حرارتی
- تأسیسات برودتی
- پنجرهها
- چهارچوب دربها
- انشعاب برق
- سیمها و سیمکشی
- کلید پریزها
- شیرآلات
- لولههای ٓآب
- لولههای فاضلاب از نوع
- دستگیره آلات
- سرویسهای بهداشتی
- دربهای ورودی واحدها
- انشعاب آب
- کابینت
- ٓآسانسور
- راهپله
- پشتبام
- انباری
- نقاشی
- پارکینگ
- حمام
- پاسیو
- سرامیک از نوع
- کاشیها و قرنیز از نوع
- گچبری
- شیشهها
- لولهکشی گاز
- چاه فاضلاب: حفر ……………… حلقه چاه فاضلاب با …………… به ارتفاع حداقل ………………. متر متراژ مجموع چاه حداقل ………. مترمکعب
- ۱-۶ – مجری/مجریان متعهد میگردند تا ساختمان دقیقاً بر مبنای پروانه شهرداری و نقشههای مصوب و توافق حاصله بـا مالـک/مـالکین زیر نظر مهندس ناظر احداث شود و نحوه اسکلتبندی، جزئیات و ابزارآلاتی که در ساختمان به کـار خواهـد رفـت دقیقاً طبـق شـرح مندرج در ماده ۵ همین قرارداد ٓآورده شده است جزء الینفک ٓآن بوده مجری/مجریان موظف به اجرایان هستند.
- ۲-۶ – اجرای کار بعد آر عقد قرارداد از ابتدا اعم از تشکیل پرونده، اخذ جواز، تنظیم سند ملک بهصورت مشـاع، تهیـه نقشههای معماری و مهندسی، خاکبرداری، خرید مصالح، اجرای فونداسیون، ساخت و تکمیل و تحویل ساختمان، اخذ پایان کار، صدور سند خرید انشعاب ٓآب و برق و گاز و کلیه
هزینههای مربوط اعم از مالیات – دارایی – هزینه تفکیکی، صـدور سـند و ………ـ
به عهده شریک میباشد - ۳-۶ – مجری / مجریان متعهد میگردند در هنگام ساختن بنا کلیه جوانب احتیاطی و قوانین مربوطه را رعایت نمایند و اگر هرگونه حادثـه یا سانحه ) از هر حیثی که باشد جانی یا مالی(از ابتدا تا پایان احداث ساختمان حادث شود مسئولیتان به عهده مجری/مجریان است.
ماده ۷ – قرارداد مشارکت در ساخت
تعهدات مالک
- ۱-۷ -مالک/ مالکین به توافق رسیده تا ملک موردقرارداد را به کلیه ملحقات و مصالح مربوط به ملک در اختیار مجری/ مجریان قرار بدهد و حداکثر ظرف ………….. روز از تاریخ اخذ جواز توسط ………… نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.
- ۲-۷- مالک/مالکین متعهد میگردد تا در حین قرارداد در دفترخانه شماره ………. حاضرشده و یک وکالت کاری در مورد ششدانگ سـند پلاک ثبتی ملک فوق به نام مجری/مجریان دهد.
ماده ۸ – قرارداد مشارکت در ساخت
تأخیر در تحویل ملک
درصورتیکه مجری/مجریان در زمان مشخصشده در ماده ۳ نتوانند ساختمان احداثی را به مالک تحویل دهند، متعهد میگردند تـا بـه ازای هرروز تأخیر در تحویل مبلغ …………. ریال بهعنوان جریمه دیرکرد به مالک/مالکین پرداخت نمایند.
ماده ۹ – قرارداد مشارکت در ساخت
سایر موارد
- ۱-۹- اگر در انجام تعهدات طرفین قرارداد حوادث غیرمترقبه از قبیل: سیل – زلزله – جنگ – ٓآتشسوزی غیر عمد و ممنوعیتهای دولتی که از حیطه اختیاران مجری/مجریان خارج باشد شامل جریمه دیرکرد نخواهد شد.
- ۲-۹- ذر صورت بروز هرگونه اختلاف در مفاد قرارداد اعم از تعبیر و تغییر یا در اجرایان طرفین متعهد میشوند که سـعی در صـلح و سازش خارج از دادگاه نمایند و در صورت لزوم نظر مقامات ذیصلاح قضایی مالک اعتبار خواهد بود.
- ۳-۹ نظارت بر کنترل کیفیت و شرایط ساخت توسط مالک/مالکین بالمانع است و چنانچه هریک از طرفین نظر به فسخ قـرارداد داشـته باشند میبایست کلیه ضرر و زیان طرف مقابل را کال پرداخت نمایند و تضمینات اخذشده از طرف فسخ کننده بهعنوان خسـارت قابـل وصول خواهد بود.
- ۴-۹- مجری/ مجریان بدون موافقت مالک حق واگذاری و انتقال موضوع قرارداد را به غیر، تحت هیچیک از عناوین حقوقی اعم از صلح – وکالت – بیع – مشارکت – نمایندگی و غیره را نخواهد داشت
- ۵-۹- کلیه عواید ناشی از تخریب و فروش نخالههای ساختمانی متعلق به ………. است.
- ۶-۹- در صورت بروز هرگونه حادثه که منجر به فوت – محجوریت یا ورشکستگی طرفین قرارداد شود، مسئولیت اجرای کلیه تعهـدات طبق مفاد قرارداد مشارکت در ساخت بدون کموکاست به عهده وارث، قیم، یا مدیر تسویه مربوطه خواهد بود.
- ۷-۹- چنانچه در اظهارات تعهدات طرفین قرارداد خالف و فسادی کشف شود فرد خاطی ازنظر قانونی مسئول و جوابگو بوده و باید از عهده کلیه خسارات وارده بهطرف مقابل نیز برآید.
کلیه مفاد این قرارداد برای طرفین قرائت و تفهیم شد و بنابراین ضمن عقد خارج لازم صیغه مشارکت ایجابا و قبوال جاری شد و قبض و اقباض نیز صورت گرفته است و اسقات کافه خیارات خصوصاً خیار غبن فاحش از طرفین بهعملآمده اسـت و هیچکدام از طـرفین مشارکت حق نکول بر هیچیک از مفاد مندرج در متن را نداشته و نکول کننده ملزم به پرداخت کلیه خسارات وارده بهطرف دیگر است.
این قرارداد با توجه به مواد ۱۰ و ۱۹۰ قانون مدنی و رعایت شرعی و قانونی معاملات در کمال صـحت و سـالمت و باارادهی شـخص طرفین منعقد گردید.
نوسانات ایجادشده در طول مدت اجرای قرارداد که باعث افزایش قیمت ملک یا مصالح ساختمانی و غیره شود هیچگونه خللـی درروند اجرایی این قرارداد نخواهد داشت
حقالزحمه و مشاوره تنظیمکننده این قرارداد طبق تعرفه از طرفین اخذ میگردد.
توضیحات
امضای مالک/مالکین امضای مجری/مجریان مهر و امضای مشاور امالک
قرارداد مشارکت در ساخت توسط کارشناسان رسمی دادگستری شرح داده شد. شما میتوانید سؤالات خود را در این زمینه با کارشناسان رسمی دادگستری در میان بگذارید.
164 پاسخ
چطور میشه مطمئن شد که سازنده وسط کار پروژه رو رها نمیکنه؟
در قرارداد مشارکت در ساخت، باید برای هر مرحلهی کاری ضمانت اجرا تعیین شود. معمولاً توصیه میکنیم بعد از اتمام اسکلت، ستون و دیوارچینی، بخشی از سهم عرصه به سازنده منتقل گردد. این موضوع انگیزهی ادامهی کار را برای سازنده حفظ میکند. علاوه بر آن، درج شروط صریح در متن قرارداد برای جریمهی تأخیر یا ترک کار، گرفتن تضمینهای مالی مثل چک یا سفته و تعیین داور مرضیالطرفین کمک میکند. حضور ناظر مستقل و مورد اعتماد نیز یکی از ابزارهای مؤثر برای جلوگیری از رها شدن پروژه است.
اگه سازنده توی کار تأخیر بندازه، منِ مالک چه حقی دارم؟
در متن قرارداد باید صریحاً مدت اجرای پروژه و همچنین میزان تأخیر مجاز و غیرمجاز مشخص شود. اگر تأخیر بیش از حد مجاز باشد، مالک میتواند طبق قرارداد خسارت روزانه یا ماهانه دریافت کند. حتی در موارد شدید، امکان فسخ قرارداد و درخواست جبران خسارت از طریق دادگاه وجود دارد. نکتهی مهم این است که مبلغ خسارت نباید غیرواقعی یا افراطی تعیین شود، چون ممکن است در محاکم رد شود. بهترین حالت تعیین خسارت معقول بر اساس عرف منطقه و هزینههای واقعی مالک است.
آیا لازمه برای قرارداد مشارکت در ساخت حتماً شاهد بیاریم؟
بله، حضور شهود در هنگام امضای قرارداد اهمیت زیادی دارد. شهود میتوانند در آینده در صورت بروز اختلاف، صحت توافقات را تأیید کنند. در قراردادهای رسمی و ثبتی همواره بهتر است علاوه بر امضای طرفین، امضای دستکم دو شاهد معتبر درج شود. همچنین توصیه میشود امضا و اثرانگشت شهود در صفحات اصلی قرارداد وجود داشته باشد تا از نظر دادگاه و مراجع قضایی سند محکمتری محسوب گردد.
اگه سازنده وام بگیره روی ملک من، بعداً دردسر نمیشه؟
یکی از مهمترین توصیهها این است که اجازهی اخذ وام یا ایجاد هرگونه رهن توسط سازنده روی ملک مالک داده نشود. زیرا در صورت ناتوانی سازنده در بازپرداخت، ملک شما بهعنوان وثیقه درگیر خواهد شد و ممکن است مشکلات جدی بهوجود آید. در قرارداد باید صریحاً قید شود که سازنده حق ندارد ملک یا سهمی از آن را برای وام یا بدهی مورد استفاده قرار دهد. در غیر این صورت، مالک میتواند برای جلوگیری از ضرر، از دادگاه دستور ممانعت از نقل و انتقال بگیرد.
تقسیم واحدها بین مالک و سازنده رو چه زمانی باید انجام داد؟
بهترین زمان برای تنظیم تقسیمنامه بعد از اتمام اسکلت، ستون و دیوارچینی است. در این مرحله ساختمان شکل گرفته و امکان ارزیابی عادلانهی واحدها فراهم میشود. تقسیمنامه باید بهطور شفاف تعداد، طبقات، متراژ و مشخصات واحدهای متعلق به هر طرف را مشخص کند. همچنین نحوهی فروش، اجاره یا بهرهبرداری از هر واحد نیز باید قید گردد. درج امضا و اثرانگشت طرفین و ثبت تقسیمنامه در دفترخانه موجب اعتبار بیشتر میشود و جلوی اختلافات بعدی را میگیرد.
من مالک هستم، میتونم توی انتخاب نقشه معماری دخالت کنم؟
بله، شما بهعنوان مالک حق دارید در طراحی نقشه معماری و جزئیات ساختمان مشارکت داشته باشید. در قرارداد باید ذکر شود که نقشهها با هماهنگی و تأیید مالک تهیه گردد. این موضوع اهمیت زیادی دارد چون کیفیت نهایی ساختمان و ارزش اقتصادی آن به طراحی وابسته است. در عمل معمولاً مالک و سازنده با یک مهندس معمار یا دفتر فنی مشورت میکنند و نقشه مورد توافق را به شهرداری ارائه میدهند. عدم توجه به نظر مالک در این مرحله میتواند بعدها موجب اختلاف و حتی کاهش ارزش سهم او شود.
ناظر پروژه چه نقشی داره و کی باید انتخاب بشه؟
انتخاب ناظر در قراردادهای مشارکت در ساخت ضروری است. ناظر، فردی متخصص و بیطرف است که کیفیت اجرای سازه، رعایت ضوابط فنی و مصالح بهکاررفته را بررسی میکند. حضور ناظر باعث میشود مالک اطمینان پیدا کند که سازنده وظایفش را بهدرستی انجام میدهد. ناظر معمولاً توسط طرفین و ترجیحاً در ابتدای پروژه انتخاب میشود و حقالزحمه او هم باید مشخص گردد. گزارشهای ناظر در صورت بروز اختلاف، سند مهمی در مراجع قضایی محسوب خواهد شد.
اگه سازنده ورشکست بشه، تکلیف پروژه چی میشه؟
در صورت ورشکستگی یا فوت سازنده، مسئولیت اجرای تعهدات به عهده ورثه یا مدیر تصفیه او خواهد بود. در قرارداد باید این نکته صریحاً درج شود تا در چنین حالتی پروژه نیمهکاره رها نشود. مالک میتواند از دادگاه درخواست کند که سهم سازنده به فروش برسد یا شریک جدیدی جایگزین گردد. به همین دلیل توصیه میشود ضمانتهای مالی کافی از سازنده دریافت شود تا مالک بتواند هزینههای تکمیل پروژه را در چنین شرایطی جبران نماید.
آیا بهتره قرارداد رو با شرکت حقوقی ببندم یا شخص حقیقی؟
توصیهی کارشناسان این است که از انعقاد قرارداد با اشخاص حقوقی (شرکتها) پرهیز شود، مگر در شرایطی که آن شرکت سابقهی معتبر و شناختهشده داشته باشد. علت این است که در صورت بروز مشکل، پیگیری قضایی و حقوقی علیه شرکتها معمولاً پیچیدهتر و زمانبرتر است. بستن قرارداد با یک شخص حقیقی که توان مالی، فنی و سابقه کاری روشن دارد، باعث میشود در آینده امکان مطالبه حقوق آسانتر باشد.
بیمه ساختمان حین ساخت به عهده کیه؟
مسئولیت بیمهی کارگران، ساختمان در حال ساخت و حوادث مرتبط بر عهده سازنده است. در قرارداد باید صریحاً ذکر شود که سازنده موظف به بیمه کردن پروژه در برابر حوادث کارگاهی و همچنین مسئولیت مدنی است. در صورت بروز حادثه، اگر بیمه وجود نداشته باشد، مالک نیز ممکن است بهطور تضامنی مسئول شناخته شود. بنابراین بیمهنامه معتبر یکی از مهمترین مدارک ضمیمهی قرارداد مشارکت در ساخت است.
سهم مالک و سازنده چطور تعیین میشه؟
سهم طرفین در قرارداد مشارکت بر اساس عوامل مختلفی تعیین میشود؛ از جمله ارزش زمین، موقعیت ملک، هزینههای ساخت، تجربه و اعتبار سازنده. در مناطقی که زمین ارزش بالایی دارد، معمولاً سهم مالک بیشتر است. اما اگر پروژه نیاز به طراحی خاص یا سرمایهگذاری فنی قابل توجه داشته باشد، سهم سازنده افزایش مییابد. این درصد باید در قرارداد بهصورت شفاف ذکر گردد و مورد توافق طرفین باشد.
اگر سازنده کیفیت واحدهای منو پایینتر از واحدهای خودش بسازه، من چه کار میتونم بکنم؟
طبق اصول مشارکت در ساخت، کیفیت واحدهای متعلق به مالک و سازنده باید کاملاً یکسان باشد. در قرارداد باید بهطور دقیق نوع مصالح، تاسیسات، کابینت، دربها، پنجرهها و سایر مشخصات ذکر گردد. اگر سازنده خلاف این موضوع عمل کند، مالک میتواند از طریق ناظر یا کارشناس رسمی دادگستری کیفیت کار را بررسی و گزارش کند و سپس علیه سازنده برای جبران خسارت یا الزام به اصلاح اقدام نماید.
اگه پروژه به خاطر سیل یا زلزله متوقف بشه، تکلیف قرارداد چی میشه؟
این شرایط تحت عنوان «حوادث غیرمترقبه» یا فورس ماژور شناخته میشوند. در چنین حالتی معمولاً تأخیر ناشی از این حوادث مشمول جریمه نیست. در قرارداد باید موضوع «هاردشیپ» یا شرط مذاکره مجدد درج شود تا در صورت بروز شرایط خاص، طرفین بتوانند درباره ادامه پروژه یا تعدیل تعهدات گفتوگو و توافق جدید کنند. این موضوع به حفظ حقوق هر دو طرف کمک میکند.
مصالح ساختمون کلنگی که تخریب میشه، مال کیه؟
طبق عرف و همچنین توصیهی حقوقی، باید در قرارداد بهطور صریح ذکر شود که مصالح و نخالههای حاصل از تخریب متعلق به کدام طرف است. در اکثر قراردادها این مصالح به مالک تعلق میگیرد، مگر اینکه توافق دیگری صورت گیرد. اهمیت این موضوع در این است که بعضی مصالح ارزش مالی بالایی دارند و میتوانند بخشی از هزینههای پروژه را پوشش دهند.
اگر بین من و سازنده اختلاف پیش بیاد، باید حتماً بریم دادگاه؟
الزاماً خیر. در قرارداد مشارکت در ساخت توصیه میشود مرجع حل اختلاف، داور مرضیالطرفین باشد. داوری فرایندی سریعتر و کمهزینهتر نسبت به دادگاه است و معمولاً نتیجه آن برای طرفین لازمالاجراست. البته در مواردی که اختلاف جدی باشد و نیاز به حکم قطعی قضایی وجود داشته باشد، مراجعه به دادگاه اجتنابناپذیر است. درج شرط داوری در متن قرارداد باعث کاهش تنش و تسریع در حل مسائل خواهد شد.
هزینههای جانبی مثل انشعابات و عوارض شهرداری رو کی باید بده؟
این موارد باید در متن قرارداد دقیقاً مشخص شود. بهطور معمول هزینههای ساخت و انشعابات آب، برق و گاز بر عهده سازنده است. اما گاهی توافق میشود که بخشی از هزینههای جانبی بین مالک و سازنده تقسیم گردد. اگر این موضوع بهصورت روشن در قرارداد نیاید، بعدها میتواند منشأ اختلاف جدی شود. بنابراین باید ریز تمامی هزینههای محتمل و مسئول هر طرف در قرارداد درج گردد.
اگه سازنده بخواد بدون اجازه واحد منو بفروشه، میتونه؟
خیر، سازنده بدون موافقت مالک هیچ حقی برای انتقال یا فروش واحدهای متعلق به مالک ندارد. در قرارداد باید به صراحت قید شود که هرگونه واگذاری، فروش یا انتقال حقوق مالکانه منوط به اجازه کتبی مالک است. اگر سازنده چنین اقدامی انجام دهد، عمل او فاقد اعتبار است و مالک میتواند از طریق مراجع قضایی ابطال معامله و مطالبه خسارت نماید.
آیا مالک میتونه وسط کار پروژه رو فسخ کنه؟
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت پس از شروع عملیات تخریب یا گودبرداری معمولاً امکانپذیر نیست مگر در موارد نقض جدی تعهدات از سوی سازنده. در غیر این صورت، فسخ یکجانبه موجب خسارت سنگین برای طرف خاطی خواهد شد. به همین دلیل توصیه میشود به جای فسخ، در متن قرارداد راهکارهایی برای حل اختلاف، جبران خسارت یا حتی جایگزینی شریک جدید پیشبینی شود.
چرا میگن بهتره با سازنده خوشنام کار کنیم حتی اگه سهممون کمتر بشه؟
تجربه نشان داده است که سازندگان خوشنام و متخصص واحدهایی با کیفیت بالاتر و ارزش اقتصادی بیشتر تحویل میدهند. در چنین شرایطی حتی اگر سهم مالک از نظر درصد کمتر باشد، ارزش واقعی واحدها بیشتر خواهد بود و در نهایت سود بیشتری عاید مالک میشود. بنابراین نباید صرفاً به درصد سهم توجه کرد بلکه باید کیفیت، سابقه و اعتبار سازنده نیز ملاک تصمیمگیری باشد.
اگه سازنده بخواد پروژه رو به نفر دیگه واگذار کنه، چه اتفاقی میفته؟
در قرارداد باید صریحاً ذکر شود که سازنده حق واگذاری موضوع قرارداد به غیر را ندارد، مگر با اجازه کتبی مالک. اگر چنین بندی نباشد، سازنده میتواند با استناد به حقوق خود بخشی از پروژه را منتقل کند که این موضوع برای مالک مشکلات جدی ایجاد خواهد کرد. درج این شرط، از تضییع حقوق مالک جلوگیری کرده و امکان کنترل پروژه را در اختیار او میگذارد.
اگه مالک ملک رو قبل از فک رهن تحویل بده، مشکل ایجاد میشه؟
بله، تحویل ملک قبل از فک رهن بسیار خطرناک است. اگر ملک در رهن بانک یا مؤسسه مالی باشد، در صورت عدم بازپرداخت وام، بانک میتواند ملک را توقیف یا به فروش بگذارد. در چنین حالتی مالک و سازنده هر دو دچار مشکل حقوقی خواهند شد. بنابراین در قرارداد باید تصریح شود که هیچ اقدامی قبل از فک رهن انجام نمیشود. این شرط از بروز اختلاف و ضررهای مالی سنگین پیشگیری خواهد کرد.
آزمایش خاک واقعاً لازمه یا میشه ازش صرفنظر کرد؟
آزمایش خاک یکی از مهمترین مراحل قبل از شروع پروژه است و نمیتوان از آن صرفنظر کرد. نتایج آزمایش خاک، نوع فونداسیون و اسکلت ساختمان را مشخص میکند. در صورت بیتوجهی، خطر نشست یا ترک در بنا وجود دارد. در قرارداد باید صراحتاً ذکر شود که سازنده موظف به ارائه گواهی آزمایش خاک معتبر از شرکتهای ذیصلاح است. این کار نهتنها از نظر فنی ضروری است بلکه در صورت بروز حادثه، مسئولیت قانونی سازنده را نیز روشن میکند.
حق دخل و تصرف مالک توی پروژه به چه دردی میخوره؟
حق دخل و تصرف به این معناست که اگر سازنده پروژه را بهطور غیرمتعارف متوقف یا تعطیل کند، مالک بتواند با مجوز قضایی وارد عمل شده و برای تأمین مخارج، بخشی از اعیان متعلق به سازنده را بفروشد. این بند در قرارداد برای حفظ حقوق مالک بسیار حیاتی است. در غیر این صورت، مالک ناچار است سالها منتظر تکمیل پروژه بماند یا هزینههای اضافی بپردازد. درج چنین شرطی باعث میشود سازنده بهطور جدی به تعهدات خود پایبند بماند.
آیا باید محل نگهداری اسناد پروژه رو هم مشخص کنیم؟
بله، تعیین محل نگهداری اسناد و مدارک مرتبط با پروژه اهمیت دارد. این اسناد شامل پروانهها، نقشههای مصوب، رسید هزینهها، گزارش ناظر و تقسیمنامه است. اگر محل نگهداری مشخص نشود، در زمان اختلاف ممکن است اسناد حیاتی از بین برود یا دسترسی به آنها دشوار گردد. معمولاً توافق میشود که یک نسخه نزد مالک و نسخهای دیگر نزد دفترخانه یا وکیل طرفین نگهداری شود.
توی قرارداد مشارکت در ساخت میشه شرط تشویقی هم گذاشت؟
بله، درج شرط تشویقی برای حسن انجام تعهدات سازنده بسیار مفید است. بهعنوان مثال میتوان مقرر کرد اگر سازنده پروژه را زودتر از موعد و با کیفیت مطلوب تحویل دهد، درصدی پاداش یا سهم اضافی دریافت کند. چنین بندهایی انگیزهی سازنده را برای اجرای دقیقتر و سریعتر پروژه افزایش میدهد. این موضوع در کنار ضمانتهای مالی و جریمههای تأخیر، تعادل حقوقی بهتری در قرارداد ایجاد میکند.
اگر یکی از شرکا بعداً بخواد سهمشو بفروشه، باید چه کنیم؟
فروش سهم یکی از شرکا بدون موافقت طرف دیگر میتواند مشکلات جدی ایجاد کند. در قرارداد باید شرط شود که انتقال سهم به ثالث تنها با اطلاع و اجازه کتبی طرف مقابل امکانپذیر است. همچنین بهتر است حق تقدم خرید (حق شفعه قراردادی) برای شریک دیگر قید گردد تا اگر کسی قصد فروش داشت، شریک اول اولویت خرید داشته باشد. این شرط مانع ورود اشخاص ناخواسته به پروژه خواهد شد.
هزینه بیمه کارگران موقع ساخت با کیه؟
مسئولیت بیمه کارگران و پرداخت حق بیمه بهطور کامل بر عهده سازنده است. در صورت وقوع حادثه کارگاهی، اگر بیمهنامه معتبر وجود نداشته باشد، مالک نیز ممکن است از نظر قانونی مسئول شناخته شود. بنابراین باید در قرارداد ذکر شود که سازنده موظف به بیمه نمودن تمام کارگران در سازمان تأمین اجتماعی و ارائه گواهی مربوطه به مالک است. این شرط هم برای حفظ جان کارگران و هم برای جلوگیری از مسئولیت تضامنی مالک ضروری است.
مدت قرارداد رو چطور مشخص کنیم؟
مدت قرارداد باید متناسب با نوع پروژه، تعداد طبقات، شرایط منطقه و توان سازنده تعیین گردد. معمولاً مدتزمان اجرای پروژه از تاریخ تخلیه ملک شروع شده و تا تحویل کامل واحدها ادامه مییابد. بهتر است در قرارداد علاوه بر مدت کل، مدت هر مرحله (تخریب، فونداسیون، اسکلت، نازککاری) هم ذکر شود. این موضوع امکان کنترل دقیقتر بر پیشرفت کار و اعمال جریمه در صورت تأخیر را فراهم میکند.
تکلیف هزینههای شارژ ساختمان بعد از تحویل چیه؟
پس از تکمیل و تحویل ساختمان، هزینههای شارژ و نگهداری به عهده مالکین واحدها خواهد بود. در قرارداد بهتر است تصریح شود که تشکیل هیئتمدیره و تعیین مدیر ساختمان بلافاصله پس از تحویل صورت گیرد. همچنین باید روشن گردد که سازنده تا زمان تحویل رسمی واحدها، مسئول تمامی هزینهها و نگهداری بخشهای مشترک است. این بند مانع اختلافات آتی بین مالک و سازنده میشود.
خسارت تأخیر رو چطور حساب میکنن؟
خسارت تأخیر معمولاً بر اساس مبلغی مشخص به ازای هر روز یا ماه تعیین میشود. این رقم باید در قرارداد ذکر گردد. اگر رقم بیش از حد غیرواقعی باشد، دادگاه ممکن است آن را تعدیل کند. از سوی دیگر، اگر خسارت خیلی ناچیز باشد، جنبه بازدارندگی خود را از دست میدهد. بهترین روش تعیین خسارت منصفانه و متناسب با هزینههای واقعی مالک و عرف بازار است.
چرا میگن قرارداد باید حتماً تقسیمنامه داشته باشه؟
تقسیمنامه سندی است که مشخص میکند کدام واحدها متعلق به مالک و کدام واحدها متعلق به سازنده خواهد بود. نبود تقسیمنامه شفاف موجب بروز اختلافات فراوان پس از اتمام پروژه میشود. این سند باید بهطور رسمی در دفترخانه تنظیم گردد و شامل مشخصات دقیق واحدها، طبقات و متراژ باشد. وجود تقسیمنامه شفاف یکی از بهترین راهکارها برای پیشگیری از دعاوی بعدی است.
اگه سازنده کیفیت پایینتر از پروانه شهرداری بسازه، من چه کار میتونم بکنم؟
در این حالت مالک میتواند از طریق مهندس ناظر یا کارشناسان رسمی کیفیت ساخت را بررسی کرده و گزارش رسمی تهیه کند. سپس مالک میتواند سازنده را ملزم به اصلاح کار یا پرداخت خسارت کند. اگر کیفیت پایین موجب عدم صدور پایانکار شود، سازنده مسئول تمام هزینههای اصلاح خواهد بود. بنابراین در قرارداد باید تأکید شود که سازنده متعهد به ساخت دقیقاً مطابق پروانه و نقشههای مصوب است.
آیا سازنده میتونه بدون هماهنگی تغییرات توی نقشه بده؟
خیر، هرگونه تغییر در نقشه معماری یا سازهای باید با هماهنگی و رضایت مالک انجام شود. تغییرات بدون مجوز ممکن است ارزش ملک را کاهش داده یا مشکلات قانونی با شهرداری ایجاد کند. در قرارداد باید تصریح شود که تغییرات تنها با امضای کتبی هر دو طرف امکانپذیر است. این بند مانع سوءاستفاده یا تصمیمگیریهای یکجانبه سازنده خواهد شد.
اگر یکی از طرفین قرارداد بخواد فسخ کنه، چه اتفاقی میفته؟
فسخ یکجانبه قرارداد مشارکت در ساخت تنها در موارد نقض اساسی تعهدات ممکن است. اگر طرفی بدون دلیل موجه قرارداد را فسخ کند، باید کلیه خسارات طرف مقابل را جبران نماید. به همین دلیل در قرارداد باید بندهای مربوط به شرایط فسخ، جریمه و ضمانت اجرا دقیقاً ذکر شود. در غیر این صورت، فسخ بدون توافق دوطرف، از نظر حقوقی بیاعتبار خواهد بود.
آیا لازم هست قرارداد حتماً توی دفترخانه ثبت بشه؟
بله، ثبت قرارداد در دفترخانه به آن اعتبار رسمی میدهد و از بسیاری از مشکلات احتمالی جلوگیری میکند. قراردادهای غیررسمی و عادی در صورت اختلاف ممکن است بهسادگی مورد انکار یا تردید قرار گیرند. با ثبت رسمی قرارداد، طرفین نمیتوانند بهراحتی مفاد آن را انکار کنند و حقوق مالک و سازنده بهتر تضمین میشود.
مالیات و عوارض تراکم رو کی باید بده؟
طبق عرف و رویه حقوقی، هزینههای مربوط به عوارض شهرداری، تراکم اضافی و مالیات ناشی از عملیات ساختمانی معمولاً به عهده سازنده است. با این حال، بسته به شرایط توافق، میتوان بخشی از این هزینهها را بر عهده مالک گذاشت. نکته مهم این است که در قرارداد همه موارد دقیقاً ذکر گردد تا بعدها اختلافی به وجود نیاید.
قرارداد مشارکت در ساخت رو میشه اقاله کرد؟
اقاله به معنای برهم زدن قرارداد با توافق طرفین است. در قرارداد مشارکت در ساخت، پس از شروع عملیات تخریب یا گودبرداری، اقاله عملاً معنای حقوقی چندانی ندارد زیرا منافع و هزینههای زیادی درگیر شده است. بنابراین توصیه میشود پیش از شروع پروژه، تمام شرایط و ریسکها بررسی شود. اگر هم اقاله ضروری شد، باید با توافق کتبی و رسمی و با تعیین تکلیف کامل خسارات صورت گیرد.
آیا میشه چند نفر مالک با یک سازنده قرارداد ببندیم؟
بله، چنین امری امکانپذیر است و در مواردی که ملک مشاع بین چند نفر است بسیار رایج است. در این حالت لازم است همه مالکان قرارداد را امضا کنند و وکالتنامههای لازم ارائه دهند. همچنین بهتر است یک نماینده از سوی مالکان برای پیگیری امور معرفی شود. در غیر این صورت، احتمال بروز اختلاف بین خود مالکان نیز وجود دارد که میتواند روند پروژه را مختل کند.
ناظر چه ضمانتی داره که گزارش درست بده؟
ناظر بهعنوان شخص متخصص موظف است گزارشهای واقعی و مطابق با وضعیت پروژه ارائه دهد. او در قبال امضای گزارشهای خلاف واقع مسئولیت مدنی و حتی کیفری خواهد داشت. به همین دلیل انتخاب ناظر معتبر و خوشنام اهمیت ویژهای دارد. همچنین میتوان در قرارداد قید کرد که ناظر بهطور دورهای گزارش مکتوب ارائه دهد و نسخهای از آن به دفترخانه یا مالک تحویل گردد.
چرا میگن طمع نکنید توی درصد سهم مشارکت؟
دلیل این توصیه آن است که کیفیت سازنده تأثیر مستقیمی بر ارزش واحدهای نهایی دارد. گاهی مالک با گرفتن درصد بالاتر اما انتخاب سازنده کمتجربه دچار ضرر میشود، زیرا واحدها کیفیت لازم را ندارند و در بازار ارزش کمتری پیدا میکنند. در مقابل، مشارکت با سازنده خوشنام حتی با سهم کمتر میتواند سودآوری بیشتری داشته باشد. بنابراین کیفیت و اعتبار سازنده از درصد سهم مهمتر است.
مالک باید ملک رو چه زمانی تخلیه کنه؟
در قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً شرط میشود که مالک پس از اخذ پروانه ساختمانی، ملک را ظرف مدت معینی تخلیه و تحویل سازنده دهد. این زمان باید بهطور دقیق در متن قرارداد قید شود. تأخیر مالک در تخلیه میتواند موجب توقف پروژه و وارد شدن خسارت به سازنده گردد، بنابراین توصیه میشود برای این بخش نیز ضمانت اجرایی در نظر گرفته شود.
اگه سازنده پایانکار رو نگیره، تکلیف مالک چیه؟
پایانکار از شهرداری سند مهمی برای بهرهبرداری قانونی از ساختمان است. در قرارداد باید ذکر شود که سازنده موظف به اخذ پایانکار و پرداخت هزینههای مربوط است. اگر سازنده از انجام این وظیفه امتناع کند، مالک میتواند از طریق مراجع قضایی الزام او را بخواهد یا هزینهها را شخصاً پرداخت کرده و سپس از سازنده مطالبه نماید. بدون پایانکار انتقال رسمی واحدها امکانپذیر نخواهد بود.
آیا بهتره قرارداد رو وکیل تنظیم کنه یا خودمونم میتونیم؟
هرچند افراد میتوانند خودشان متن قرارداد بنویسند، اما تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بهدلیل پیچیدگیهای حقوقی و فنی به تخصص بالایی نیاز دارد. کوچکترین اشتباه در ذکر شروط یا تعهدات میتواند خسارتهای سنگینی ایجاد کند. بنابراین بهترین کار این است که قرارداد توسط وکیل متخصص در امور ملکی یا کارشناس رسمی دادگستری تنظیم یا دستکم بررسی شود.
اگر سازنده بدون اجازه، ملک رو به شخص دیگهای بفروشه چی؟
چنین اقدامی فاقد اعتبار قانونی است و معامله باطل خواهد بود. مالک میتواند از دادگاه تقاضای ابطال معامله و بازگرداندن ملک را نماید. علاوه بر این، عمل سازنده میتواند جنبه کیفری داشته باشد و تحت عنوان فروش مال غیر یا انتقال مال غیرقانونی پیگیری شود. بنابراین در قرارداد باید به صراحت درج شود که هرگونه واگذاری بدون اجازه مالک بیاثر و موجب مسئولیت کیفری است.
آیا باید توی قرارداد مشخصات فنی ساختمان مثل نوع اسکلت نوشته بشه؟
بله، ذکر مشخصات فنی در قرارداد اهمیت زیادی دارد. نوع اسکلت (فلزی یا بتنی)، کیفیت مصالح، نوع دربها، پنجرهها، سیستم تأسیسات و حتی جزئیات نازککاری باید درج گردد. این موضوع باعث میشود که سازنده موظف به رعایت استانداردهای معین باشد و مالک بتواند کیفیت واحدهای تحویلی را با شرایط قرارداد تطبیق دهد.
آیا لازم هست قرارداد چند نسخه باشه یا یکی کافیه؟
قرارداد باید دستکم در سه نسخه تنظیم شود: یکی نزد مالک، یکی نزد سازنده و نسخه سوم در دفترخانه یا مرجع رسمی نگهداری شود. این کار از بروز اختلاف در آینده جلوگیری میکند. هر نسخه باید دارای امضا و اثرانگشت طرفین و شهود باشد تا اعتبار حقوقی کامل پیدا کند.
سهم زمین بعد از اتمام اسکلت چه زمانی به سازنده منتقل میشه؟
طبق رویه معمول، انتقال رسمی سهم عرصه به سازنده پس از اتمام سقف و ستون و دیوارچینی انجام میشود. این شرط موجب میشود که سازنده تا مرحلهای مشخص متعهد به ادامه کار باشد. قبل از این مرحله، انتقال سهم به سازنده توصیه نمیشود زیرا ممکن است پروژه رها شود و مالک متضرر گردد.
آیا مالک میتونه در طول ساخت مدام سر پروژه بره؟
بله، مالک حق دارد از روند ساختوساز بازدید کند. البته این بازدید باید هماهنگ با ناظر و سازنده باشد تا خللی در روند کار ایجاد نکند. در قرارداد میتوان درج کرد که مالک حق نظارت کلی بر پروژه دارد و گزارشهای ناظر به او ارائه میشود. حضور مالک علاوه بر اطمینان، موجب افزایش دقت سازنده در اجرای تعهدات خواهد شد.
چطور میشه جلوی سوءاستفاده از وکالتنامه به نام سازنده رو گرفت؟
وکالتنامهای که مالک به سازنده میدهد باید محدود و مشخص باشد. مثلاً فقط برای اخذ پروانه و امضاهای اداری، نه برای فروش یا انتقال ملک. همچنین میتوان مدتدار و قابل عزل تنظیم کرد. در قرارداد باید صراحتاً ذکر شود که وکالتنامه صرفاً برای امور اجرایی و اداری پروژه است و هیچ حقی برای انتقال مالکیت ایجاد نمیکند.
اگه مالک سر موعد ملک رو تحویل نده، چه اتفاقی میفته؟
در چنین شرایطی سازنده میتواند ادعای خسارت کند. در قرارداد باید ضمانت اجرای تأخیر مالک نیز پیشبینی شود. مثلاً ذکر شود در صورت تأخیر در تحویل ملک، مالک موظف است مبلغ معینی بهعنوان جریمه بپردازد. این شرط باعث میشود که مسئولیتها متقابل و عادلانه باشد و هر دو طرف به تعهدات خود پایبند بمانند.
چه تضمینی وجود داره که کیفیت کار سازنده پایین نیاد؟
بهترین تضمین ذکر جزئیات فنی در قرارداد و انتخاب ناظر مجرب است. علاوه بر این، میتوان شرط کرد که در هر مرحله از کار، مالک گواهی کیفیت دریافت کند. اگر کیفیت پایین باشد، مالک میتواند از پرداخت یا انتقال سهم خودداری کند تا زمانی که اصلاحات انجام شود. همچنین گرفتن ضمانت مالی مانند سفته یا چک باعث افزایش تعهد سازنده نسبت به کیفیت خواهد شد.
آیا باید هزینه دفترخانه و تنظیم سند رو هم توی قرارداد مشخص کنیم؟
بله، هزینههای دفترخانه، مالیات نقلوانتقال و حقالتحریر باید بهطور دقیق در قرارداد تعیین شود. معمولاً هزینههای مربوط به انتقال سهم عرصه بر عهده مالک و هزینههای تفکیک و انتقال واحدها بر عهده سازنده است. اما این موضوع بسته به توافق طرفین میتواند متفاوت باشد، بنابراین درج شفاف آن در قرارداد الزامی است.
تکلیف خطوط تلفن قدیمی ملک چی میشه؟
در قرارداد باید مشخص شود که خطوط تلفن موجود پس از تخریب متعلق به کدام طرف است. معمولاً این خطوط جزء ملحقات ملک محسوب میشود و به مالک تعلق دارد، مگر اینکه توافق دیگری شود. تعیین تکلیف این موضوع از بروز اختلافات کوچک اما پرهزینه جلوگیری میکند.
اگه سازنده بخواد واحدها رو پیشفروش کنه، باید از مالک اجازه بگیره؟
بله، پیشفروش واحدها بدون رضایت مالک میتواند منجر به دعاوی جدی شود. در قرارداد باید شرط شود که پیشفروش تنها با اطلاع و موافقت کتبی مالک امکانپذیر است. همچنین بهتر است مبالغ پیشفروش تحت نظارت حساب مشترک یا قرارداد سهجانبه بین مالک، سازنده و خریدار دریافت شود تا حقوق مالک حفظ گردد.
اگه سازنده بدون اجازه من واحدها رو پیشفروش کنه، میتونم جلوی کارشو بگیرم؟
بله، پیشفروش بدون رضایت مالک تخلف محسوب میشود. در قرارداد باید صراحتاً ذکر گردد که سازنده تنها در مورد سهم خودش حق پیشفروش دارد و فروش هرگونه واحد از سهم مالک نیازمند اجازه کتبی اوست. در صورت تخلف، مالک میتواند با ارائه دادخواست به دادگاه، معامله را باطل و خسارت مطالبه کند. برای جلوگیری از این مشکل، توصیه میشود قرارداد پیشفروش نیز در دفترخانه رسمی ثبت گردد.
آیا لازم هست سازنده ضمانتنامه بانکی بده؟
ضمانتنامه بانکی یکی از مطمئنترین ابزارها برای اطمینان از حسن اجرای تعهدات سازنده است. این ضمانتنامه تضمین میکند که در صورت قصور سازنده، بانک مبلغ آن را به مالک پرداخت کند. هرچند اخذ ضمانتنامه هزینهبر است، اما برای پروژههای بزرگ و پرریسک بسیار توصیه میشود. بهویژه وقتی سازنده سابقه کافی ندارد، ضمانتنامه بانکی نقش مهمی در حفظ حقوق مالک ایفا میکند.
اگه سازنده وسط کار بخواد شریک جدید بیاره، تکلیف چی میشه؟
ورود شریک جدید به پروژه تنها با توافق کتبی مالک امکانپذیر است. اگر چنین توافقی وجود نداشته باشد، اقدام سازنده غیرقانونی بوده و مالک میتواند جلوی آن را بگیرد. این موضوع باید در قرارداد بهطور شفاف منعکس شود. حتی در صورت توافق، لازم است قرارداد الحاقی تنظیم و مسئولیتهای شریک جدید دقیقاً مشخص گردد تا در آینده اختلافی ایجاد نشود.
آیا امکان داره سازنده بعد از ساخت، واحدهای خودش رو بهتر تحویل بگیره؟
طبق اصول حقوقی و عرف بازار، کیفیت ساخت واحدهای مالک و سازنده باید یکسان باشد. اگر سازنده در واحدهای خودش از مصالح مرغوبتر یا امکانات بیشتری استفاده کند، این عمل تخلف از قرارداد محسوب میشود. مالک میتواند از طریق گزارش کارشناسی رسمی کیفیت را اثبات و سازنده را ملزم به اصلاح یا پرداخت خسارت نماید. بنابراین تأکید بر ذکر جزئیات فنی در قرارداد ضروری است.
برای اینکه قرارداد معتبر باشه، حتماً باید توی دفترخانه ثبت بشه؟
بله، قرارداد مشارکت در ساخت حتماً باید در دفتر اسناد رسمی ثبت گردد. ثبت رسمی قرارداد باعث میشود طرفین نتوانند بهراحتی مفاد آن را انکار کنند و در صورت بروز اختلاف، دادگاه به آن اعتبار بیشتری بدهد. علاوه بر این، ثبت رسمی مانع از فروش مجدد ملک یا معاملات معارض خواهد شد. بنابراین ثبت در دفترخانه یک اقدام حیاتی در شروع هر پروژه محسوب میشود.
اگه سازنده در حین ساخت ورشکست بشه، من چطور میتونم پروژه رو نجات بدم؟
در چنین شرایطی مالک میتواند از دادگاه تقاضا کند سهم سازنده به مزایده گذاشته شود یا شریک جدیدی جایگزین گردد. همچنین اگر ضمانتهای مالی از قبل گرفته شده باشد (چک، سفته یا ضمانتنامه بانکی)، مالک میتواند با نقد کردن آنها هزینههای تکمیل پروژه را جبران کند. برای پیشگیری، توصیه میشود حتماً در قرارداد بند مربوط به ورشکستگی و فوت سازنده گنجانده شود.
آیا در قرارداد باید اسم مهندس ناظر هم بیاد؟
بله، بهتر است مشخصات مهندس ناظر بهصورت دقیق (نام، شماره پروانه اشتغال و نشانی) در قرارداد درج شود. همچنین وظایف ناظر شامل بازدیدهای دورهای، گزارشنویسی و تأیید کیفیت مصالح باید مشخص گردد. درج این موارد مانع از اختلافات بعدی شده و باعث میشود مالک در صورت قصور سازنده سند محکمی برای پیگیری حقوقی داشته باشد.
سهم مالک و سازنده میتونه بهجای درصد، بهصورت واحد مشخص تعیین بشه؟
بله، این روش بسیار متداول است. بهجای تعیین درصدی از کل پروژه، میتوان توافق کرد که مثلاً فلان واحدهای طبقه اول و دوم به مالک و بقیه به سازنده برسد. این روش شفافتر است و از ابهامات احتمالی جلوگیری میکند. البته باید در تقسیمنامه رسمی، مشخصات دقیق واحدها ذکر شود تا در زمان تحویل اختلافی بهوجود نیاید.
هزینه گرفتن پروانه ساخت و جواز شهرداری با کیه؟
طبق عرف، این هزینهها معمولاً به عهده سازنده است زیرا او متعهد به اجرای پروژه است. اما در برخی توافقات ممکن است بخشی از این هزینهها را مالک بپردازد. برای جلوگیری از اختلاف، باید در قرارداد ذکر شود که کلیه هزینههای مربوط به جواز ساخت، عوارض شهرداری و سایر مجوزها بر عهده سازنده است.
در صورت فوت مالک چه اتفاقی میفته؟
آیا میشه توی قرارداد شرط کرد سازنده زودتر واحدها رو تحویل بده؟
اگه سازنده بعد از تحویل، نقایصی باقی گذاشته باشه، چه کار میشه کرد؟
مالک میتواند از سازنده بخواهد نقایص را رفع کند و معمولاً در قرارداد بندی به نام «ضمانت رفع عیب» وجود دارد. این بند سازنده را موظف میکند تا مدت مشخصی پس از تحویل (مثلاً ۶ ماه یا یک سال) هرگونه نقص یا ایراد را برطرف کند. اگر سازنده امتناع کند، مالک میتواند با استناد به گزارش کارشناسی از دادگاه الزام او به رفع عیب یا پرداخت خسارت را بخواهد.
آیا مالک میتونه بدون سازنده، خودش کار رو ادامه بده؟
در حالت عادی خیر، چون قرارداد مالک را از مداخله مستقیم منع میکند. اما اگر سازنده بهطور غیرموجه پروژه را متوقف کند یا از انجام تعهدات خودداری نماید، مالک میتواند با مجوز دادگاه و استناد به حق دخل و تصرف، پروژه را بهصورت مستقل یا با کمک شریک جدید ادامه دهد. این موضوع باید در قرارداد پیشبینی شده باشد تا حقوق مالک محفوظ بماند
مصالح ساختمانی رو کی باید تهیه کنه؟
تأمین مصالح معمولاً به عهده سازنده است، مگر اینکه در قرارداد توافق دیگری صورت گیرد. نکته مهم این است که نوع و کیفیت مصالح باید در قرارداد بهطور دقیق ذکر شود (مثلاً برند سیمان، نوع کاشی یا کیفیت کابینت). این کار جلوی استفاده از مصالح نامرغوب توسط سازنده را میگیرد و مالک میتواند در صورت تخلف، مطالبه خسارت کند.
اگه مالک چند روز دیرتر ملک رو تخلیه کنه، مسئولیتی داره؟
بله، اگر مالک در تخلیه ملک تأخیر کند، سازنده حق مطالبه خسارت بابت این تأخیر را خواهد داشت. چون زمان شروع پروژه به تخلیه ملک وابسته است. در قرارداد باید صراحتاً قید شود که مالک موظف است ظرف مدت مشخص (مثلاً ۳۰ روز از تاریخ اخذ جواز) ملک را تخلیه کند. در غیر این صورت، روزانه مبلغی بهعنوان جریمه به سازنده پرداخت خواهد شد.
بعد از اتمام کار، هزینه تنظیم سند تفکیکی با کیه؟
طبق رویه معمول، هزینههای مربوط به اخذ پایانکار، صورتجلسه تفکیکی و تنظیم سند رسمی به نام مالکین جدید بر عهده سازنده است. چون سازنده مسئول اجرای پروژه و تحویل کامل آن میباشد. البته در قرارداد باید صریحاً ذکر شود تا در آینده اختلافی به وجود نیاید. گاهی توافق میشود بخشی از هزینهها به مالک منتقل گردد، اما اصل مسئولیت بر دوش سازنده است.
اگر سازنده بدون اطلاع من نقشه رو تغییر بده، چه حقی دارم؟
آیا میشه سهم مالک و سازنده رو بر اساس متراژ زمین محاسبه کرد؟
اگر سازنده مصالح ارزون استفاده کنه، چطور میتونم ثابت کنم؟
آیا میشه زمان تحویل هر طبقه رو جدا تعیین کرد؟
اگه یکی از ورثه مالک مخالف قرارداد باشه، تکلیف چیه؟
قطعاً بله. قرارداد مشارکت در ساخت دارای جزئیات پیچیده و آثار مالی و حقوقی سنگینی است. تنظیم آن توسط وکیل یا کارشناس رسمی دادگستری جلوی بسیاری از مشکلات آتی را میگیرد. قراردادهای عادی و غیرحرفهای معمولاً نقص دارند و باعث دعاوی متعدد میشوند.
آیا میشه سازنده رو مجبور کرد گزارش مالی بده؟
بله، میتوان در قرارداد شرط کرد که سازنده موظف است در مقاطع مشخص، گزارش مالی شامل هزینههای انجامشده و فاکتورهای مربوطه را به مالک ارائه کند. این موضوع شفافیت ایجاد میکند و مانع سوءاستفاده احتمالی میشود. اگر سازنده از ارائه گزارش خودداری کند، مالک میتواند از طریق داور یا دادگاه او را ملزم به ارائه حسابرسی نماید.
اگر پروژه بهخاطر مشکلات اقتصادی گرون بشه، قرارداد تغییر میکنه؟
این موضوع تحت عنوان «شرط هاردشیپ» شناخته میشود. اگر در قرارداد پیشبینی شده باشد، طرفین میتوانند در صورت وقوع شرایط غیرعادی مانند تورم شدید یا بحران اقتصادی، مجدداً درباره شرایط قرارداد مذاکره کنند. اگر چنین شرطی درج نشده باشد، اصل قرارداد لازمالاجراست و تغییر آن تنها با توافق جدید امکانپذیر است.
آیا مالک میتونه واحدهاشو قبل از پایان کار بفروشه؟
بله، مالک میتواند واحدهای متعلق به خودش را حتی قبل از اتمام پروژه پیشفروش یا واگذار کند، به شرطی که سهم و مشخصات آن واحدها در تقسیمنامه یا قرارداد مشخص شده باشد. بهتر است این موضوع نیز در قرارداد ذکر گردد تا سازنده ادعایی مبنی بر حق دخالت در فروش واحدهای مالک نداشته باشد.
اگر سازنده بخواد هزینه انشعابات رو از من بگیره، قانوناً درسته؟
بهطور معمول هزینه انشعابات آب، برق، گاز و تلفن بر عهده سازنده است. با این حال، در برخی قراردادها توافق میشود مالک بخشی از این هزینهها را تقبل کند. نکته مهم این است که باید همه موارد در قرارداد مشخص شود. در صورت سکوت قرارداد، عرف حقوقی بر این است که هزینههای انشعاب جزو هزینههای ساخت محسوب میشود و بر عهده سازنده خواهد بود.
آیا میشه شرط کرد واحد من زودتر از بقیه آماده بشه؟
بله، چنین شرطی قابل درج در قرارداد است. مالک میتواند مقرر کند واحدهای متعلق به او در اولویت ساخت و تحویل قرار گیرد. البته باید توجه داشت که این امر ممکن است از نظر فنی یا اجرایی محدودیتهایی داشته باشد. بنابراین باید با هماهنگی ناظر و سازنده زمانبندی دقیق تنظیم شود.
اگه سازنده بعد از شروع کار دیگه در دسترس نباشه، من چه کار کنم؟
در این حالت مالک باید به استناد قرارداد و ضمانتهای مالی سازنده، اقدام قانونی کند. اگر تضمین کافی گرفته شده باشد، مالک میتواند از طریق مراجع قضایی آن را وصول کند. همچنین مالک میتواند با اخذ مجوز قضایی، پروژه را به سازنده جدیدی واگذار نماید. درج بند «حق دخل و تصرف مالک در صورت تعطیلی پروژه» در قرارداد مانع از چنین مشکلاتی میشود.
آیا لازم هست برای هر مرحله تحویل، صورتجلسه تنظیم کنیم؟
بله، تنظیم صورتجلسه تحویل موقت در پایان هر مرحله (مثلاً اتمام اسکلت، نازککاری و تحویل نهایی) ضروری است. این صورتجلسات بهعنوان سند رسمی نشان میدهد که کار تا کجا پیش رفته و مالک آن را تأیید کرده است. در صورت بروز اختلاف، همین مدارک مستندات قوی برای طرح دعوی خواهند بود.
اگر یکی از طرفین بخواد قرارداد رو انکار کنه، چه راهی هست؟
اگر قرارداد در دفترخانه ثبت رسمی شده باشد، هیچیک از طرفین نمیتواند آن را انکار کند. در غیر این صورت، ممکن است طرف مقابل ادعا کند امضای او جعلی است یا قرارداد صحیح نیست. به همین دلیل ثبت رسمی قرارداد و گرفتن امضای شهود اهمیت حیاتی دارد. همچنین میتوان از کارشناسان خط و امضا برای اثبات اصالت قرارداد کمک گرفت.
چرا میگن باید قبل از بستن قرارداد از سازنده تحقیق کنیم؟
علت این توصیه آن است که سابقه کاری، توان مالی و خوشنامی سازنده تضمینکننده موفقیت پروژه است. اگر سازنده سابقه تخلفات یا پروندههای قضایی داشته باشد، احتمال بروز مشکل بسیار بالاست. بررسی پروژههای قبلی، پرسوجو از مشتریان گذشته و بررسی توان مالی او بهترین راه برای اطمینان است. قرارداد خوب زمانی مؤثر خواهد بود که طرف مقابل فردی معتبر باشد.
اگر سازنده موقع ساخت استاندارد ایمنی رو رعایت نکنه، من مسئول میشم؟
رعایت اصول ایمنی در حین ساخت وظیفه اصلی سازنده است. اما اگر حادثهای رخ دهد و مالک در قرارداد شرط نکرده باشد که مسئولیت به عهده سازنده است، امکان دارد مالک هم بهطور تضامنی مسئول شناخته شود. برای جلوگیری از این موضوع، باید در قرارداد ذکر شود که سازنده مسئول هرگونه حادثه ناشی از ساخت است و بیمه کارگران و ساختمان به عهده اوست.