نحوه تجمیع پلاکهای ثبتی بهعنوان خدمات گروه کارشناسان رسمی دادگستری بهصورت متن زیر ارائه میگردد.
در مواردی که دو ملک که در مجاورت هم بوده و هر دو ازلحاظ ثبتی تحدید حدود شده و یا سند مالکیت صادر گردیده است و مالک هرچند پلاک یک نفر بوده و یا در صورت تعدد مالکین سهام آنها مساوی باشد و در حال حاضر بهصورت یک مجموعه (یک باب خانه یا مجموعه آپارتمانی و غیره) درآمده باشد میتوانند از طریق اداره ثبتاسناد و املاک نسبت به تجمیع حدود اقدام که درنهایت با معاینه محل توسط کارشناسان (نماینده و نقشهبردار) ثبت حدود تجمیع و پس از ابطال اسناد مالکیت اولیه و سند مالکیت تجمیعی صادر و تسلیم میگردد.
بدینصورت که هر یک از مالکین، سهم خود را ازملک ۶ دانگ پس از تجمیع به نسبت سهم به مالک طرف دیگر منتقل نمایند که ماحصل آن، سهم مالکین هر گروه ۳ دانگ ازملک تجمیع شده خواهد بود.
ظوابط و شرایط تجمیع پلاکهای ثبتی املاک چیست؟
قبل از پرداختن به مبحث حقوقی تجمیع پلاکهای ثبتی لازم است از نظر لغوی کلمه تجمیع را بشناسیم، کلمه تجمیع بعنوان “مصدر” و به معنای گردکردن و بسیار گردکردن است، در امور ثبت و براساس ضوابط و بخشنامه های امور ثبتی، در برخی موارد همانگونه که موضوع تفکیک و افراز اراضی و املاک مورد توجه و مورد درخواست مالکین است، مبحث تجمیع املاک نیز به فراخور شرایط و احوالات املاک برخی مواقع خواهان دارد. مطابق بند ۳۱۳ مجموعه بخش نامه های ثبتی که به شماره ۵۳۵۴/۳ مورخ ۱۷/۹/۵۳ صادر گردیده است، شرایط انجام عملیات ثبتی دیگری با عنوان « تجمیع » را بیان می کند. تجمیع عبارتی عربی است که در لغت به معنای گردکردن ، بسیار گرد آوردن ، به نماز جمعه حاضر شدن و گردآوری آمده است. نکته حائز اهمیت این استکه در قانون ثبت اسناد و املاک و در آیین نامه اجرایی آن که قبل از تصویب این بخشنامه مصوب گردیده اند، هیچگاه نامی از موضوع حقوقی تجمیع برده نشده است. بخشنامه شماره ۵۳۵۴/۳ مورخ ۱۷/۹/۵۳ در پاسخ به نیاز روزافزون مالکیت و مراجعات مکرر به دفاتر و ادارات ثبت اسناد و املاک تهیه و صادر گردیده است.
هدف از صدور و ابلاغ بخشنامه تجمیع پلاکهای ثبتی املاک عبارتند از:
نحوه بهره مندی از شرایط بخشنامه تجمیع پلاکهای ثبتی املاک از نقطه نظر جغرافیایی و مختصات محلی عبارتند از:
۱ ـ دو یا چند پلاک که در اثر ساختمان یا لااقل دیوارکشی به صورت واحدی در آمده اند.
۲ ـ قطعاتی که وصل به هم باشد این دو شرط را می بایست نماینده ثبت در بازدیدی که از محل وقوع دو ملک به عمل می آورد احراز کند و اولین گام در جهت اجرای تجمیع پلاکهای ثبتی رعایت این دو شرط است که نتیجتا اگر این دو شرط محقق نبود یعنی اتصال بین پلاک ها محرز نشد اجرای عملیات در همان محل متوقف خواهد ماند.
ممکن است منظور از این دو شرط آن باشد که چون پلاک های ثبتی به ترتیب و در مجاورت یکدیگر شماره گذاری شده اند این گونه پلاک ها یکپارچه سازی راحتی را سامان می بخشند و از درهم پیچیدگی و بی سرو سامانی جغرافیای ثبتی جلوگیری می کند.
در ادامه بخشنامه شروطی را مطرح می کند که به شرح و توضیح هر یک می پردازیم:
۱ ـ رعایت مقررات مربوطه مقررات مربوطه چیست؟
۳ ـ مالک درخواست تجمیع پلاکهای ثبتی بنماید. (توضیح آن در بند الف آمده است)
۴ ـ مالکین مشاعی سهامی برابر داشته باشند. جهت رفع تعارض و اختلاف حتما می بایست مالکین مشاعی سهامی برابر داشته باشند در غیر این صورت بیم تضییع حق مالکین مشاعی می رود و از طرفی مانع رسیدگی سریع به انجام عملیات تجمیع می شود که یکی از اهداف دوگانه صدور این بخشنامه بوده است.
۵ ـمالکین با تسلیم اسناد مالکیت صادره قصد تجمیع دارند بی شک صدور اسناد جدید (تجمیعی) که در واقع نوعی از اسناد تعویضی است مستلزم ابطال اسناد صادره قبلی است زیرا بیم صدور اسناد معارض می رود.
۶ ـ انجام تقاضا به هیچ وجه مخالف مقررات جاری نبوده عدم مخالفت با مقررات جاری رعایت کلیه مقررات مشترکی است که در حین انجام تمامی مجموعه عملیات ثبتی رعایت آنها الزامی است که بحث آن پیشتر گفته شد.
۷ ـ موجب تضییع حق و تعارض و تولید اختلافی نگردد پرهیز این بخشنامه از تضییع حق و تعارض و تولید اختلاف امری است که در جای جای این بخشنامه آمده است. لذا با مدنظر داشتن این موضوع اقدام به تصویب این بخشنامه شده و هر جا نماینده ثبت با تضییع حق و تعارض و تولید اختلاف مواجهه شد می بایست از ادامه عملیات خودداری کند.
۸ ـ ملک در بیع شرط یا وثیقه و بازداشت و بند (ز) نباشد. این بند در بیان و رعایت حفظ حقوق اشخاص ثالثی می باشد که بر طبق قانون یا برابر اسناد رسمی الزامات و تکالیفی را بر عهده مالک یا مالکین سند تجمیعی نهاده اند.
۹ ـ ترسیم نقشه و تنظیم صورت مجلس که متضمن حدود تجمیع شده باشد. در صورت جلسه تجمیعی نماینده بایستی ابتدا حدود املاک مورد تجمیع را به ترتیب نوشته سپس حدود جدید و مساحت جدید ملک را در آن قید نماید. صورت جلسه و نقشه مرتبط با آن در ثبت نوعی استقلال عملیات ثبتی را از یکدیگر نشان می دهد.
۱۰ ـ تجاوزی به مجاورین و کوچه ها و معابر و اموال عمومی نشود. عدم تجاوز به مجاورین با رعایت حدفاصل و تطبیق حدود مجاورین میسر است که توسط نماینده ثبت انجام می گیرد که یکی از کارهای مهم و حساس نمایندگان ثبت می باشد و عدم تجاوز به کوچه ها و معابر با تایید نقشه تجمیعی توسط شهرداری محل انجام پذیر است که بر طبق قانون کوچه ها و معابر عمومی ملک شهرداری است.
۱۱ ـ حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین از هر حیث مطابق باشد. همان است که در بند گذشته آمد.
۱۲ ـ با دفتر املاک مطابقت داشته باشد. در راستای اجرای تفکیک وظایف مامورین ثبت مطابقت ثبت دفتر املاک با حدود تجمیعی وظیفه متصدی دفتر املاک می باشد که رئیس ثبت با توجه به اختیاری که این بخشنامه به او داده طی یک فقره گواهی از متصدی املاک استعلام می کند.
۱۳ ـ دستور اصلاح و تجمیع توسط رئیس ثبت داده شود. حسب مفاد این بخشنامه تمامی مراحل اجرایی عملیات تجمیع می بایست زیر نظر و نظارت رئیس ثبت انجام گیرد و با ذکر عنوان مدیران ثبت در صدر و ذیل بخشنامه صدر و ذیل عملیات تجمیعی زیر نظارت مدیران ثبت باید صورت گیرد.
۱۴ ـ بایگانی نمودن اسناد مالکیت اولیه و صدور سند جدید توضیح در بند ۵ آمده است.
۱۵ ـ توضیح مراتب با در نظر گرفتن کلیه مقررات مربوطه در دفتر املاک با توجه به ثبت دفتر املاک که دو پلاک قبل از تجمیع در آن ثبت شده حتما می بایست به مانند دیگر عملیات های ثبتی در ستون توضیحات دفتر املاک مراتب تجمیع قید گردد تا در مراجعات آینده پیشینه ی اینگونه ثبت ها مشخص و معین باشد.
۱۶ ـ پلاک هایی که حدود آنها به مسیل و یا کوه و یا نظایر آن محدود شده از شمول این دستور خارج است. احتیاط قانونگذار در تصویب این بند با توجه به رعایت تمامی شروط فوق الذکر بی مورد می نماید لاکن در عین حال قانونگذار بیم تجاوز و تعارض در اینگونه املاک را دارد.
۱۷ ـ این اجازه مانع از نظارت کامل مدیران مناطق بر حسن جریان نخواهد بود.
سوال: آیا می توان به موجب بند ۳۱۳ مجموعه بخش نامه های ثبتی قسمتی از یک ملک را با قسمتی دیگر از ملک دیگر تجمیع کرد؟
دو نکته پایانی:
- عنوان: نحوه تجمیع پلاکهای ثبتی
- گردآوریشده توسط: کارشناسان رسمی دادگستری
دیدگاهتان را بنویسید