در این مطلب مقدمهای بر ارزیابی قیمت املاک و تعیین قیمت ملک موردبحث واقع گردیده و متن آن توسط کارشناسان رسمی دادگستری گردآوری و آورده شده است.
ارزیابی و تعیین قیمت ملک
یکی از مواردی که کارشناسان بخش اعتباری با آن مواجه هستند، موضوع ارزیابی و تعیین قیمت ملک اعم از مسکونی، تجاری، صنعتی و غیره جهت اجرای طرحهای عمرانی و یا ترهین وثایق بوده و لازم است در تعیین قیمت و بالطبع شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای تعیینکننده، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه و اعیان و امتیازات و هزینههای متفرقه آن دقت لازم به عمل آید چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری و ارزیابی و تفکیک اطلاعات و دادههای کمی، عوامل دخیل در موضوع کارشناسی است.
الف) ازجمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک ارزش عرصه (زمین) آن میباشد
چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید میآورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزشافزوده برای عرصه ایجاد میکند بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها به شرح ذیل بوده و پس از تحقیق و ترجیحاً با استعلام از منابع معتبر محلی، قیمتگذاری میشود.
- -اندازه ابعاد ملک و بخصوص طول ضلع متصل به معبر (بر ملک).
- -کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است.
- – عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک (چند بر بودن ملک).
- -موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.
- – امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیونهای مربوطه.
- – موقعیت استقرار و منطقهای ملک و بهطورکلی آیا اینکه ملک داخل محدوده شهرها است که بر اساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب ۱۳۶۲ و محدوده شهرکها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام میشود و یا ملک خارج از محدوده میباشد و اولین قدم، احراز مالکیت و اطمینان از مطابقت مشخصات ثبتی ملک با مشخصات محل معرفیشده توسط متقاضی است و اهمیت مورد مذکور بیشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه معمولاً فاقد عوامل کنترلکننده نظیر پروانه یا پایان کار و یا حتی ملک همجوار دارای سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور میباشند.
- – بررسی قرارگیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی (میزان عقبنشینی و اصلاحی احتمالی).
ب) عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک ، ارزش اعیانی (بنای) ملک میباشد که خود شامل عوامل ذیل است:
- -هزینههای شهرداری شامل عوارض صدور پروانه، عوارض پذیره در املاک تجاری، عوارض مازاد تراکم، عوارض پیشآمدگی (بالکن)، عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتشنشانی و فضای سبز و غیره.
- –حق کسب و پیشه و یا حق سرقفلی در املاک تجاری که در ادامه در خصوص ماهیت و تفاوت آنها مختصراً توضیحاتی داده خواهد شد.
- -هزینههای احداث بنا شامل طراحی و تهیه نقشههای اجرائی، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجرا، تهیه مصالح و تجهیزات لازم، تأمین ماشینآلات، در پروژههای خاص هزینه ژئوتکنیک (زمینشناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایر هزینههای متفرقه.
بنابراین با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی و تعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت و سیستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازککاری متعارف و معمول و چگونگی ساخت، گروهبندی نموده و برای هر گروه، هزینه هر مترمربع احداث بنا را برآورد و اعلام مینمایند و هزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب و برق و گاز و تلفن، آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر و فن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر و سونا و جکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف و معمول مانند شیرآلات و لوازم برقی و تجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون و نماسازیهای خاص، سیستمهای امنیتی و غیره را به آن اضافه مینمایند.
در برآورد قیمت پارکینگ و انباریها و همچنین مرغوبیت مکانی آنها ونیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف و استاندارد (ارتفاع عرف و مفید واحد مسکونی ۲٫۹۰ متر-حداکثر ارتفاع پارکینگ ۲٫۲۰ متر-حداکثر ارتفاع مفید پیلوت ۲٫۴۰ متر-حداکثر ارتفاع زیرزمین ۲٫۲۰ متر- ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری ۴٫۵۰ متر)، شرایط نورگیری، چشمانداز و معماری داخلی ملک، و در مجتمعهای مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی و غیره، واقعشدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا و آلودگی صوتی ناشی از موتورخانه و سایر موارد، میبایست در نظر گرفته شود.
پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک و تجربه و قضاوت مهندسی ارزیاب میباشد. البته نشریه کارشناس (ویژه کارشناسان رسمی دادگستری) جدولی به شرح بالا ارائه نموده که بر اساس آن میتوان ضریب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسیار مهم اینکه جدول مذکور جهت املاکی است که استاندارهای ساختوساز در حد عرف و حداقل در آن رعایت شده باشد بطوریکه در بعضی از مناطق که ساختوساز در آنها طبق ضوابط و اصول فنی صحیح اجرانشده است، ساختمانهایی با حدود ۲۵ سال قدمت، غیرقابلاستفاده بوده و عملاً وجود بنا در آنها بدون در نظر گرفتن مصالح قابلاستفاده بهجای مانده از عملیات تخریب، معمولاً به دلیل تأثیر دستمزد و هزینههای تخریب، منجر به کاهش قیمت ملک خواهد شد.
تاثیر حق کسب و پیشه و تجارت در تعیین قیمت ملک
از موارد مهم دیگری که در ارزیابی املاک تجاری میبایست تعیین و اعلام گردد، بررسی حق کسب و پیشه و تجارت و یا حق سرقفلی و تعیین مبلغ ریالی آن میباشد و لازمه این کار درک و شناخت درست این دو عامل و تفاوتهای بین آنها است.
سرقفلی حقی است مالی و قابل معامله که برای متصرف قانونی آن، توسط قانون به رسمیت شناختهشده است و عمری به درازای عقد اجاره دارد اما حق کسب و پیشه عمری کوتاه و حدوداً ۶۰ ساله دارد. حق سرقفلی مختص مستأجر نیست و مالک قبل از اینکه ملک را به دیگری واگذار کند، این حق را دارد که آن را به اولین مستأجر واگذار نماید و این عمل الزامی به ادامه رابطه استیجاری نیست. به عبارتی سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مالالاجاره از مستأجر میگیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.
حق کسب و پیشه به مالک اختصاص ندارد و این حق، ایجادشده از رابطه استیجاری است و درواقع نتیجه فعالیت مستأجر میباشد بهطوریکه مستأجر درنتیجه فعالیت اقتصادی، مشتریانی را جذب کرده و موجب معرفی محل و رونق تجاری ملک میشود و قابلیت انتقال به غیر را همزمان با منافع عین مستأجره دارد (نقل از نشریه کانون سردفتران). بنابراین بعدازاینکه مستأجر در محل موردنظر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود میآید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت میگویند.
نکته بسیار مهم اینکه در سال ۱۳۷۶ قانونی در خصوص روابط موجر و مستأجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است. درنتیجه بهموجب این قانون هر قرارداد اجارهای که از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقدشده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمیگیرد. بر این اساس ماده ۶ قانون سال ۷۶ میگوید، هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند میتواند مبلغی بهعنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و مستأجر میتواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر بهعنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال بهغیراز وی سلب شده باشد.
- تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را از مالک ندارد.
- تبصره ب: درصورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
- موضوع مطلب: مقدمهای بر ارزیابی قیمت املاک و تعیین قیمت ملک
- گردآوری شده توسط: کارشناسان رسمی دادگستری
دیدگاهتان را بنویسید