آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها توسط کارشناسان رسمی دادگستری به شرح زیر آورده شده است.
بخش اول – قسمتهای مختلف ساختمان
فصل اول– قسمتهای اختصاصی
ماده ۱ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
قسمتهایی از بنا اختصاصی تلقی میشود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائممقام او تخصیصیافته باشد.
ماده ۲ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغها و پارکهای متعلقه برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید بهطور مجزا سند مالکیت صادر شود مشخصات کامل قسمت اختصاصی ازلحاظ حدود طبقه شماره مساحت قسمتهای وابسته ارزش و غیره باید در سند قید گردد.
فصل دوم– قسمتهای مشترک
ماده ۳ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که بهطور مستقیم و یا غیرمستقیم مورداستفاده تمام شرکا میباشد قسمتهای مشترک محسوب میگردد و نمیتوان حق انحصاری بر آنها قائل شد.
تبصره گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیا دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است.
قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکا ملک است هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقعشده باشد و یا از آن قسمتها عبور نماید.
ماده ۴ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
قسمتهای مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها عبارت است از:
- الف– زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بهوسیله پایه روی آن قرارگرفته باشد.
- ب – تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ منبع آب مرکز حرارت و تهویه رختشویخانه تابلوهای برق کنتورها تلفن مرکزی انبار عمومی ساختمان اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد دستگاه آسانسور و محل آن چاههای فاضلاب لولهها از قبیل: (لولههای فاضلاب آب برق تلفن حرارت مرکزی تهویه مطبوع گاز نفت هواکشها لولههای بخاری) گذرگاههای زباله و محل جمعآوری آن و غیره
- پ – اسکلت ساختمان
تبصره: جدارهای فاصل بین قسمتهای اختصاصی مشترک بین آن قسمتها است مشروط بر اینکه جز اسکلت ساختمان نباشد. - ت – درها و پنجرهها راهروها پلهها پاگردها که خارج از قسمتهای اختصاصی قرارگرفتهاند.
- ث – تأسیسات مربوط به راهپله از قبیل وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها بهاستثنای تلفنهای اختصاصی شیرهای آتشنشانی آسانسور و محل آن محل اختتام پله و ورود به بام و پلههای ایمنی
- ج – بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
- ح – نمای خارجی ساختمان.
- خ – محوطه ساختمان باغها و پارکها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبتنشده باشد.
بخش دوم– اداره امور ساختمان
فصل اول– مجتمع عمومی
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر
ماده ۵ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
درصورتیکه تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل میشود.
ماده ۶ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوقالعاده در مواردی که توافقنامهای بین مالکین تنظیمنشده است بهموجب اکثریت مطلق برای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور زمان تشکیل مجمع عمومی با تنظیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.
ماده ۷ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج انتخاب میشود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هرسال یکبار تشکیل شود.
ماده ۸ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
برای رسمیت یافتن مجمع حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است.
تبصره: در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.
ماده ۹ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
کسی که بهعنوان نماینده یکی از شرکا تعیینشده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید.
تبصره: درصورتیکه مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی معرفی خواهد شد.
ماده ۱۰ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده هفت قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
ماده ۱۱ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
مجمع عمومی شرکا دارای وظایف و اختیارات زیر میباشد:
- الف – تعیین رئیس مجمع عمومی
- ب – انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها
- پ – اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمانت – تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینههای سالانه
- ث – اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.
- ج – تفویض اختیار به مدیر یا مدیران بهمنظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
ماده ۱۲ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورتجلسه نوشته شود و بهوسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.
تبصره: تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز بهوسیله مدیر یا مدیران به شرکا غایب اطلاع داده شود.
ماده ۱۳ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای کلیه شرکا الزامآور است.
فصل دوم – اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران
ماده ۱۴ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی میباشند.
ماده ۱۵ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی میتواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.
ماده ۱۶ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
در صورت استعفا فوت عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت مجمع عمومی فوقالعاده بهمنظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره ۱: درصورتیکه سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئتمدیره به جهات فوق از هیئتمدیره خارج شوند مجمع عمومی فوقالعاده باید بهمنظور تجدید انتخاب هیئتمدیره تشکیل گردد.
ماده ۱۷ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است.
ماده ۱۸ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
مجمع عمومی یک نفر از مدیران را بهعنوان خزانهدار تعیین مینماید خزانهدار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داشت.
ماده ۱۹ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
مدیر یا مدیران امین شرکا بوده و نمیتوانند فرد دیگری را بهجای خود انتخاب نمایند.
ماده ۲۰ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
مدیر یا مدیران مکلفاند تمام بنا را بهعنوان یک واحد در مقابل آتشسوزی بیمه نمایند.
سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده چهار قانون بهوسیله مدیر تعیین و از شرکا اخذ و به بیمهگر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
مدیر یا مدیران مکلفاند میزان هزینههای مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه بهوسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیینشده از طرف شریک به او اعلام نمایند.
ماده ۲۲ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها که بیش از ده آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مکلفاند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک و انجام سایر امور موردنیاز بنا دربانی استخدام نمایند.
فصل سوم – هزینههای مشترک
ماده ۲۳ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
شرکا ساختمان موظفاند در پرداخت هزینههای مستمر و هزینههایی که برای حفظ و نگهداری قسمتهای مشترک بنا مصرف میشود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
درصورتیکه مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینههای مشترک پیشبینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفادهکنندگان از هزینههای مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب گازوئیل و اسفالت پشتبام و غیره به ترتیب مقرر در ماده چهار قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل هزینههای مربوط به سرایدار نگهبان متصدی آسانسور هزینه نگاهداری تأسیسات باغبان تزئینات قسمتهای مشترک و غیره بهطور مساوی بین مالکین یا استفادهکنندگان تقسیم میگردد.
تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفادهکنندگان تقسیم میگردد. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفادهکنندگان با مدیر یا مدیران میباشد.
تبصره: چنانچه بهموجب اجارهنامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینههای مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید مستأجر میتواند از محل مالالاجاره هزینههای مزبور را پرداخت کند و درصورتیکه پرداخت هزینههای جاری مشترک به عهده استفادهکننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران میتوانند علاوه بر مراجعه به استفاده کنند به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
ماده ۲۴ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد میتواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک میتواند به مراجع صلاحیتدار قضائی مراجعه کند.
ماده ۲۵ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
هزینههای مشترک عبارت است از:
- الف – هزینههای لازم برای استفاده حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه.
- ب – هزینههای اداری و حقالزحمه مدیر یا مدیران.
فصل چهارم – حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا
ماده ۲۶ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
درصورتیکه بین شرکا توافق شده باشد که هزینههای نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جز از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکا باشد فقط همین شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینهها تعیین تکلیف خواهند نمود.
ماده ۲۷ – آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها
مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب میکند میتوانند بهمنظور تأمین هزینههای ضروری و فوری وجوهی بهعنوان تنخواهگردان از شرکا دریافت دارند.
نکته: چنانچه سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری فرسودگی کامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابلتجدید بنا خواهد بود.
چنانچه اقلیتی از صاحبان واحدها نسبت به تجدید بنا رضایت ندهند مالکین موافق تجدید بنا میبایست با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبی برای آنها اجاره کنند تا به مکان جدید منتقل شوند درصورتیکه مخالفین از انتقال به خانه اجارهای خودداری کردند هیئتمدیره یا مدیر به دادگستری یا مجمع قضایی مراجعه میکند و با اخذ دستور تخلیه آن واحدها نسبت به این کار اقدام مینماید.
ج – آییننامه نحوه اداره بلوک
بخش اول: نحوه اداره بلوک و انتخاب هیئتمدیره و مدیر ساختمان
- ماده ۱: بلوک طبق قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۶ اسفندماه ۱۳۴۳ با اصلاحیههای بعد و آییننامه اجرایی آن بعلاوه این آییننامه اداره خواهد شد.
تبصره: چنانچه این آییننامه و قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن تعارض و تداخل نماید اولویت اجرا با مقررات این آییننامه است. - ماده ۲: شورایی مرکب از سه نفر که بیشترین آرا را کسب نمایند بهعنوان هیئتمدیره انتخاب و بلوک را بهصورت افتخاری اداره خواهند کرد. (طبق رسم متداول این بلوک چنین تصمیمی اخذشده است)
تبصره: مدیران میتوانند هیئتمدیره را به نام ساختمان رسماً در اداره ثبت شرکتها و مالکیت صنعتی به ثبت برسانند. - ماده ۳: هیئتمدیره از میان ساکنین و در جلسه هیئت عمومی با حضور بیش از ½ ساکنین بارأی کتبی و مخفی به مدت یک سال انتخاب خواهند شد.
تبصره یک: چنانچه در آگهی اول که حداقل ده روز قبل از انتخاب هیئتمدیره با قید ضرورت حضور و تعیین هیئتمدیره در تابلو نصب میگردد حدنصاب بیش از ½ حاصل نگردید در مرحله دوم آگهی بافاصله زمانی حداقل هفت روز تکرار و جلسه دوم هر تعداد که باشد تشکیل و هیئتمدیره انتخاب میگردد.
تبصره دو: نصب آگهی و دعوت به جلسه و قید انتخاب هیئتمدیره وظیفه مدیر ساختمان است. - ماده ۴: سهنفری که بیشترین آرا را در جلسه هیئت عمومی کسب نمایند هیئتمدیره ساختمان خواهند بود. (ازآنجاکه مدیریت در این آپارتمان افتخاری است دچار معضلاتی میشوند که دربندهای بعدی درصدد پیدا کردن راهکاری برای آن هستند)
تبصره: هریک از سه نفر حائزین اکثریت موظف است قبول یا عدم قبول پذیرش مسئولیت را در همان جلسه اعلام نماید و در صورت عدم پذیرش هر یک یا سه نفر, سه نفر بعدی که اکثریت آرا را کسب کردهاند جایگزین کنار رفتگان خواهند شد و همچنین حالتی که یکی از اعضا هیئتمدیره دراثنای مسئولیت نقلمکان و یا کنار رود. - ماده ۵: در صورت وجود حتی یک یا دو نفر انتخابی و پذیرش مسئولیت قرعهکشی صورت نخواهد گرفت.
- ماده ۶: چنانچه هیچکدام از ساکنین بهصورت فوق قبول مسئولیت ننمایند هیئتمدیره بهقیدقرعه از میان ساکنین بهصورت دورهای و بهطوریکه شامل تمام مالکین ساکن گردد به مدت شش ماه انتخاب میشوند در همان جلسه گروهبندی صورت گرفته و با قید قرعه زمان مسئولیت هر گروه مشخص میگردد.
تبصره: چنانچه اگر در این حالت شخصی از پذیرش مسئولیت استنکاف نماید میبایست هشت برابر مبلغ موضوع ماده ۴۰ را به صندوق آپارتمان بپردازد. این مبلغ سالانه در مجمع عمومی تعیین میشود. - ماده ۷: فردی که بیشترین رأی را از بین سه نفر کسب کرده باشد بهعنوان مدیر ساختمان خواهد بود.
تبصره یک: چنانچه دو یا سه نفر حائزین اکثریت را مساوی داشته باشند در همان جلسه بین آن دو یا سه نفر جهت تعیین مدیر رأیگیری صورت میپذیرد و اگر در مرحله دوم رأی دو یا سه نفر مساوی شد زمان مدیریت هرکدام بهطور مساوی و مشخص تعیین خواهد گردید.
تبصره دو: هنگامیکه هیئتمدیره ساختمان بهصورت دورهای و قید قرعه باشد برای مدیریت هر دوره رأیگیری و در صورت تساوی بهصورت تبصره یک عمل میگردد و چنانچه یک فقط نفر انتخابی باشد مدیر هم خواهد بود.
آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها توسط کارشناسان رسمی دادگستری شرح داده شد.
دیدگاهتان را بنویسید