تحلیل تملک شهرداری و قیمت روز آن توسط کارشناسان رسمی دادگستری بهصورت متن زیر گردآوری و شرح داده میشود.
ارزشها
قیمت مصوب یا قیمت واگذاری:
قیمت ممکن است بهصورت مصوّب و اعلامی یا واگذاری باشد.
بهعنوانمثال، ارزش معاملاتی املاک (منطقهای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هرچند سال یکبار تهیه و تنظیم میشود یا قیمت اعلامشده توسط کارخانه برای یک کالای مشخص در مدت معین که متقاضی با رضایت خود میتواند برای دریافت مراجعه کند.
بهعنوانمثال، واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمینهای شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور ۱۳۶۶)
قیمت توافقی:
چنانچه بر سر قیمت موردنظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود، آن را قیمت توافقی معامله گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار یا کمتر و یا بیشتر از آن باشد؛ مانند اجارهبها یا قیمت مندرج در قرارداد.
قیمت بازار آزاد:
در مبادلات آزادانه بین عرضهکنندگان و متقاضیان، قیمت بر اساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد تعیین میشود؛ هرچند در این بازار علاوه بر دو بازیگر اصلی بالا، بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهمترین آنها حاکمیت (دولت) و نهادهای مالی (بانکها) هستند.
بهطورکلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.
قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات:
علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، ویژگیهای خاص دیگری نیز دارد. ازآنجاکه مسکن و مستغلات جزو کالاهای همگن نیستند؛ یعنی در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و… تنوع دارند، و به دلیل عدم سازمانیافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا)، بهجای یک قیمت مشخص بازهای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین میشود. به دلیل اینکه عرضهکنندگان به بالای بازه قیمت تمایل دارند و بهعکس، متقاضیان به پایین بازه قیمت متمایل هستند، علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانهزنی نیز در بازار مسکن ایران ایفای نقش مینماید.
چنانچه موارد خواستهشده بدون قیود بوده (مانند ملک طلق) و امکان عرضه شدن به بازار آزاد را داشته باشد، مالک (عرضهکننده) آن را به بازار آزاد عرضه مینماید و با مراجعه متقاضیان بر اساس عرضه و تقاضا و قاعده چانهزنی، ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعیین میشود و کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند. بهعبارتدیگر، کارشناسان رسمی نمیتوانند سلایق و عقاید خود را در تعیین ارزش بازار آزاد دخیل نمایند. بنابراین، چنانچه برای مورد کارشناسی بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است نه دیکته کردن آن.
ارزش مالک:
چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی نسبت به ملک خود داشته، یا هزینههایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنی داشته، یا ملک ممر اعاشه او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتریان خاصی به دلایل و انگیزههای خاص به مالک (عرضهکننده) مراجعه نمایند، مالک (عرضهکننده) به صلاحدید و به اختیار خود، ارزش را تعیین و به متقاضیان اعلام مینماید و آنان تنها مختار خواهند بود شرایط و ارزش مالک را قبول یا رد نمایند.
این قیمت تعیینشده از طرف مالک «ارزش مالک» نامیده میشود. ارزش چنین ملکی برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است. به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن قرار دارد و نه شخص دیگری؛ زیرا باسلیقهها و نیازهای وی بهتر هماهنگ است. این موضوع ناشی از موقعیت مکانی ملک یا امکان بهسازی آن در آینده میباشد.
ازاینروست که مالک کنونی ملک موجود را بهجای ملک دیگری خریده است و چون فروش و خرید و جابهجایی، هزینههایی را به همراه دارد و بهعبارتدیگر، هزینههای یادشده باعث گرانتر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی میشود، مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه دیگری نیست.
املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزش ویژه و غیرعادی خواهد داشت. بهطورمعمول ارزش مالک بیشتر از ارزش بازار آزاد است.
به دلیل اهمیت ارزش مالک در تملک دولتی، مثالی ذکر میشود:
فرض کنید شخص معلولی یک ملک را برای سکنی خود به قیمت بازار (۱۰۰ میلیون تومان) میخرد. وی برای استفاده شخصیاش، با توجه به معلولیت خود تغییراتی در آن ملک میدهد که هزینهاش ۱۰ میلیون تومان میشود. بهاینترتیب، قیمت مالک ۱۱۰ میلیون تومان شده است.
حال چنانچه از بازار بخواهیم قیمت آن را تعیین کند، چون مشتریان عموماً غیر معلول هستند و این ملک با تغییرات انجامشده مطلوب بازار نیست، اگر برای بازگرداندن ملک به حالت اولیه ۵ میلیون تومان لازم باشد، در این صورت قیمت بازار آن ۹۵ میلیون تومان است.
ضوابط و شرایط برای تملک دستگاههای اجرایی:
قانون تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ ضوابط و شرایطی را برای تملک قائل شده و در تبصره ۷ مادهواحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی موردنیاز شهرداری مصوب ۱۳۷۰ آمده است:
«از تاریخ تصویب و لازمالاجرا شدن این قانون، ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ “لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت ” مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی میباشد، در مورد شهرداری لغو میگردد.»
بنابراین برای شهرداری نیز در مورد املاک موردنیاز، ضوابط و شرایط قانون قبلی همچنان به قوت خود باقی است.
وجود طرح مصوب
بهطورکلی، منظور از طرحهای عمرانی، مجموعه عملیات و خدمات مشخصی است که بر اساس مطالعات توجیهی، فنی و اقتصادی یا اجتماعی در مدتی معین و بااعتباری مشخص برای تحقق بخشیدن به هدفهای تعریفشده در برنامه آن طرح، توسط دستگاه اجرایی اجرا میشود.
بنابراین در یک طرح، اعم از عمرانی، عمومی یا نظامی، حسب مورد باید اولاً تمامی مراحل از شروع تا پایان، مشخص و معینشده باشد؛ ثانیاً، این مراحل بر اساس مطالعات کارشناسی برنامهریزیشده و با توجه به هدفی که در اجرای طرح دنبال میگردد، توجیهپذیر باشد؛ و درنهایت، مدت آن مشخص و اعتبار آن نیز تعیینشده باشد.
صرف اینکه دستگاه اجرایی با یک دستور محض اداری قصد تملک اراضی اشخاص را نماید، کفایت نمیکند و قانونی نیست؛ بلکه حتماً باید طرحی که چارچوب آن ریخته شده و قالب آن مشخص است، به تصویب بالاترین مقام اجرایی رسیده باشد.
اداره حقوقی قوه قضاییه طی نظریه شماره ۴۰۲۹/۷ مورخ ۲۹ شهریور ۱۳۷۷ در پاسخ به این سؤال که “وجود طرح به معنای تصویب طرح جامع یا هادی شهر است یا خیر؟” چنین اظهارنظر کرده است:
وجود طرح به معنای تصویب طرح جامع یا هادی نیست؛ اما به معنای آن است که سازمان مربوطه با استفاده از وجود طرح، محل موردنیاز خود را تملک نموده و نسبت به اجرای طرح اقدام کند.
این نظریه در قلمرو محدوده و حریم شهر قابلقبول نیست؛ زیرا تصویب طرحهای شهری، دستگاههای اجرایی را مکلف به برنامهریزی برای تملک املاک و اراضی موردنیاز میکند. به استناد اصل اصاله الظهور میتوان گفت مقصود از وجود طرح همان طرحهای مصوب شهری است.
نیاز دستگاه اجرایی و ضرورت
قانونگذار در مواد ۱ و ۲ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ یکی دیگر از شرایط اساسی تملک قهری اراضی اشخاص را نیاز دستگاه اجرایی به املاکی دانسته است که در مالکیت اشخاص قرارگرفته؛ بدین نحو که در ماده ۲ تصریحشده است:
«برنامههای مذکور در ماده ۱ شامل برنامههایی است که اجرای بهموقع آنها برای امور عمومی و امنیتی دستگاه اجرایی لازم و ضروری باشد. ضرورت اجرای طرح باید به تأیید و تصویب بالاترین مقام اجرایی دستگاه اجرایی برسد.»
در این ماده، مقنن ملاحظه و تصویب بالاترین مقام اجرایی را برای اجرای طرح لازم دانسته و با این وصف تفویض آن به غیر مغایر نظر مقنن است.
تأمین اعتبار
در قسمت اخیر ماده ۱ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی آمده است: «اعتبار طرح آن قبلاً بهوسیله دستگاه اجرایی یا از طرف سازمان برنامهوبودجه تأمینشده باشد. دستگاه اجرایی میتواند ملک موردنیاز را مستقیماً یا بهوسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند، طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید.»
ازاینرو درصورتیکه دستگاه اجرایی قبل از تأمین اعتبار اقدام به خرید و تملک اشخاص نماید؛ ضمن اینکه مسئولان مربوطه قابلتعقیب کیفری میباشند، ملک مورد معامله نیز قابل اعاده به مالک آن است. (مواد ۹۲ و ۹۳ قانون محاسبه عمومی مصوب اول شهریور ۱۳۶۶)
عدم وجود اراضی ملی و دولتی
بهموجب تبصره ۱ ماده ۲ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی «دستگاه اجرایی موظف است برای اجرای طرح حتیالمقدور از اراضی ملی شده یا دولتی استفاده نماید. عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تأیید وزارت کشاورزی و عمران روستایی] در حال حاضر وزارت جهاد کشاورزی [یا سازمان عمران اراضی شهری] سازمان زمین شهری[در تهران و ادارات کل و شعب مربوط به استانها رسیده باشد.»
اعلام به مالک
در صورت عدم رعایت این بند از شرایط و ضوابط جهت تملک املاک به نظر میرسد معامله قابلابطال و ملک نیز قابل عودت به مالک باشد. یکی از شرایط تملک اعلام قصد تملک به مالک یا دارندگان حقوق قانونی ملک مورد تملک است.
این موضوع در قوانین مربوط به تملک همچون تبصره ۳ ماده ۱۳ آییننامه اجرای قانون زمین شهری، تبصره ۲ ماده ۴ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸، مادهواحده قانونی تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری مصوب ۲۹ آبان ۱۳۶۸ و تبصره ۴ قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی موردنیاز شهرداری مصوب ۶ آذر ۱۳۷۰ مورد لحاظ قرارگرفته است.
دستگاه صاحب طرح در صورتی مکلف به اعلام دارندگان حقوق میباشد که با توجه به ماده ۲۵ آییننامه اجرایی قانون زمین شهری، نام دارندگان در سند مالکیت یا در پاسخ استعلام از ثبت محل قیدشده باشد. در این صورت تکلیفی مبنی بر اعلام به دارندگان سایر حقوق متصور نیست.
رعایت مواعد قانونی توسط دستگاه تملک کننده
طرحهای مصوب شهری مقید به زمان هستند و دستگاههای اجرایی باید ظرف مواعد پیشبینیشده در قانون نسبت به خرید و تملک اراضی واقع در طرح اقدام کنند.
در این راستا مادهواحده اصلاحی مورخ ۲۲ فروردین ۱۳۸۰ قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری مقرر داشته است:
«تمامی وزارتخانهها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلفاند در طرحهای عمومی یا عمرانی که ضرورت اجرای آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلامشده و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت ۱۸ ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.»
بهطورکلی، اعلام رسمی وجود طرح از زمان انتشار در نشریات کثیرالانتشار آغاز میشود.
وجود برنامه زمانبندی مصوب
درصورتیکه دستگاه اجرایی برای اجرای طرح مصوب خود برنامه زمانبندی داشته باشد، در این حالت حقوق مالک به دو نحو قابلتصور است:
- چنانچه اجرای طرح بهموجب برنامه زمانبندی مصوب به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد، مالکان املاک واقع در طرح از تمامی حقوق مالکانه خود مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر، فروش و اجاره و رهن و … برخوردارند.
پرسش: درصورتیکه ادارات تربیتبدنی، بهداشت و آموزشوپرورش برای تعیین تکلیف اراضی واقع در طرح به استعلام شهرداری در مورداجرای طرح پاسخ ندهند، تکلیف چیست؟
اداره حقوقی قوه قضاییه در پاسخ به این مسئله بیان داشته است:
«تکلیف اراضی واقع در طرح در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری مصوب ۲۹ آبان ۱۳۶۷ مشخصشده و اشخاصی که اراضی آنها در طرحهای مربوط به سازمانهای دولتی نظیر ادارات تربیتبدنی، بهداشت و درمان و یا آموزشوپرورش قرارگرفته است، میتوانند طبق ضوابط مندرج در این قانون برای صدور پروانه ساختمانی به شهرداری مراجعه نمایند.
در این صورت شهرداری مکلف است مطابق قانون عمل نماید؛ اعم از اینکه سازمانهای مذکور به استعلام شهرداری پاسخ بدهند یا خیر. - درصورتیکه بر اساس برنامه زمانبندیشده، اجرای طرح و تملک املاک در کمتر از ۵ سال انجام شود، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد مینماید هرگاه اجرای طرح قبل از پایان ۵ سال شروع شود، حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.
بنابراین همینکه ملکی در محدوده طرحهای دولتی یا شهرداری قرار بگیرد، مالک با توجه به مادهواحده و تبصرههای ۱ و ۲ ذیل آن از قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری مصوب ۱۳۶۷ بعد از انقضای مدت ۱۸ ماه از تاریخ در طرح قرار گرفتن ملک، از تمامی حقوق مالکانه ازجمله احداث بنای جدید، تعمیر، فروش و رهن برخوردار است.
چنانچه احداث بنا با تفکیک ملک ملازمه داشته باشد، این مورد نیز ازجمله حقوق مالکانه بوده و مالک با رعایت مقررات قانونی میتواند نسبت به تفکیک آن اقدام نماید.
باوجوداین، اجرای طرح منتفی نمیشود؛ بلکه اگر اجرای طرح به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد و مالک بخواهد از حقوق مالکانه مذکور استفاده نماید، باید هنگام اخذ پروانه ساختمانی تعهد نماید که چنانچه اجرای طرح زودتر از ۵ سال شروع شود، حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.
تشریفات ثبتی
سازمانی که قصد خریداری و تملک زمینی را دارد بعد از رعایت شرایط مقدماتی ملزم به اجرای تشریفاتی است که عدم اجرای هر یک از آنها ممکن است بنا به شکایت ذینفع، ابطال تمامی عملیات مربوط به خریداری و تملک را بهحکم دیوان عدالت اداری فراهم آورد. این تشریفات عبارتاند از:
۱- تعیین پلاک ثبتی موردنیاز و حدود و مشخصات آن
سازمانی که قصد تملک زمین را دارد، ابتدا باید زمین موردنظر را انتخاب و پسازآن پلاک ثبتی و حدود و مشخصات آن را تعیین کند.
۲- اعلام مراتب به ثبت محل
دستگاه تملک کننده پس از مشخص شدن پلاک ثبتی زمین موردنیاز باید قصد تملک خود را به اداره ثبت اعلام نماید. مقصود از این امر – همچنان که ذیل تبصره اشاره دارد- جلوگیری از نقلوانتقال اراضی موردنیاز دولت و شهرداریست.
در غیر این صورت چهبسا دستگاه اجرایی پس از تحمل هزینههای زیاد و صرف زمان طولانی برای انجام تشریفات تملک در آخرین مراحل متوجه شود که زمین به دیگری منتقلشده و بنابراین آگهیهای تملک که به نام مالک قبلی منتشرشده باید تجدید شود.
از طرف دیگر، هرگاه زمین مذکور به مالکان متعددی منتقل شود، هر یک از مالکان مستحق دریافت زمین معوض خواهند بود و این به مصلحت مالی دولت و شهرداری نیست.
تبصره ۳ ماده ۲۷ آییننامه نیز ضمن تأکید بر لزوم اعلام قصد تملک به اداره ثبت محل، در پایان میافزاید:
«… باید مراتب بهوسیله دستگاه صاحب طرح به مالک یا مالکان و اداره ثبت اعلام گردد تا از هرگونه نقلوانتقال اینگونه اراضی تا انجام مراحل تملک (حداکثر به مدت ۱۸ ماه از تاریخ اعلام به اداره ثبت) خودداری شود.»
چنانکه ملاحظه میشود، درحالیکه تبصره ۸ ماده ۹ قانون بهطور مطلق نقلوانتقال زمین مورد تملک را پس از اعلام مراتب به ثبت محل ممنوع اعلام کرده، تبصره ۳ ماده ۲۷ آییننامه این ممنوعیت را حداکثر ۱۸ ماه تعیین نموده است. به نظر میرسد آییننامه در این مقام از حدود قانون تجاوز نموده؛ زیرا همچنان که در رأی وحدت رویه شماره ۸/۶۲ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری آمده آییننامه در تعیین مدت ۱۸ ماه متأثر از مقررات «قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری» بوده است.
قسمتی از مادهواحده قانون مذکور میگوید: «تمامی وزارتخانهها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهای دولتی یا … مکلف هستند … پس از اعلام رسمی وجود طرح حداکثر ظرف مدت ۱۸ ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.»
با توجه به قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری باید گفت که سازمان تملک کننده مکلف است ظرف ۱۸ ماه از تاریخ اعلام طرح تملک نسبت به انجام تشریفات و معامله و پرداخت بها یا عوض اقدام نماید.
در غیر این صورت، مورد مشمول تبصره ۱ آن قانون بوده و مالک حسب مورد از حقوق مالکانه خود مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن (درصورتیکه اجرای طرح به ۱۰ سال آینده موکول شده باشد) برخوردار است.
هرگاه اجرای طرح به بازه زمانی کمتر از ۱۰ سال موکول شده باشد، بازهم مالک حق برخورداری از تمامی حقوق مالکانه را دارد؛ اما در صورت شروع اجرای طرح قبل از ۱۰ سال نمیتواند هزینه احداث و تجدید بنا را مطالبه کند.
اداره ثبت محل پس از اطلاع یافتن از قصد دستگاه اجرایی به تملک طی بخشنامهای به دفاتر اسناد رسمی تابعه خود خریدوفروش زمین موضوع طرح را ممنوع اعلام میدارد.
در نشست قضایی قضات دادگستری استان قم در خصوص آثار عدم رعایت مقررات لایحه
قانونی خرید اراضی و املاک موردنیاز دولت و شهرداری این سؤال مطرحشده است:
“وزارتخانه و مؤسسه دولتی بدون رعایت مقررات لایحه قانونی خرید اراضی و املاک مورداحتیاج دولت و شهرداری مصوب ۳ آذر ۱۳۵۸ شورای انقلاب، ملکی را بهمنظور اجرای طرحهای عمومی و یا عمرانی تصرف و در آن تأسیسات عمدهای بناکرده است.
- آیا مالک فقط حق مطالبه قیمت ملک را دارد؟
- پاسخ و نظر اکثریت
بر اساس مادهواحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی مصوب ۲۹ آبان ۱۳۶۷، وزارتخانهها و مؤسسات دولتی در صورتی میتوانند اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص را تملک کنند که ضرورت اجرای طرح عمومی یا عمرانی توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی تصویب و اعلانشده باشد.
بهموجب ماده ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلعید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک مجاز نیست.
بنابراین درصورتیکه اداره دولتی بدون رعایت این مقررات ملکی را تصرف نماید، تصرفات او مشمول عنوان غصب است و بهموجب ماده ۳۱۱ قانون مدنی، غاصب باید مال مغصوب را عیناً به صاحب آن رد کند. مطالبه قیمت از طرف مالک در صورتی جایز است که عین تلفشده باشد. بنابراین در فرض مرقوم، مالک حق مطالبه قیمت ملک را بدون تراضی با متصرف ندارد؛ بلکه باید دعوای خلعید علیه مؤسسات دولتی اقامه کند.
نظر اقلیت
مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی مصوب ۱۳۶۷ به دستگاههای اجرایی اجازه داده است اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص واقع در محدوده شهرها و حریم استحفاظی آنها را بهمنظور اجرای طرحهای عمومی یا عمرانی تملک کنند.
تشخیص ضرورت اجرای طرح و محل و موقعیت آن بر عهده همان دستگاهی است که طرح عمرانی مربوط به آن است. بنابراین با اجرای طرح، ملک درواقع از مالکیت مالک خارجشده و مسئولیت دستگاه اجرایی پرداخت قیمت آن است. بر این اساس، مالک فقط حق مطالبه قیمت ملک را دارد و نمیتواند نسبت بهعین ملک ادعایی کند.
نظر کمیسیون:
نشست قضایی (قم): طرحهای عمرانی باید به تصویب بالاترین مقام دستگاه اجرایی برسد. درصورتیکه دستگاه دولتی بدون تصویب طرح ملکی را تصرف کند، مالک میتواند قیمت یا عین ملک را مطالبه نماید.
اگر طرح به تصویب رسیده؛ اما سایر مقررات مربوط به ارزیابی قیمت و پرداخت آن رعایت نشده باشد، مالک نمیتواند عین ملک را مطالبه کند؛ بلکه فقط حق مطالبه قیمت آن را دارد.
ضوابط و شرایطی که قانونگذار برای تملک قرار داده، خود مؤید اکراه قانونگذار در استفاده از تملک دولت و شهرداری و تحمیل قیمت غیر از ارزش واقعی به مالکان است.
در طول تاریخ قانونگذاری، در محدوده مالکیت قانونی اشخاص بر املاک قوانینی در خصوص شرایط مالکیت و تحدید آن وضعشده است. ازآنجاکه مفسر و مجری این قوانین محدودکننده، دولت و دستگاههای وابسته تعیینشدهاند، طبیعتاً طبق وظیفه، تفسیر و اجرای این قوانین و مقررات بهصورت یکسویه و عمدتاً بر اساس مصالح و منافع دولت انجامگرفته که این موضوع بیعدالتیهای بسیاری را در جامعه موجب شده است.
در مورد منصفانه بودن ارزش باید گفت تصویب طرحها و اجرای قوانین درزمینهٔ عمران وقتی میتواند موفق باشد که رضایت صاحبان املاک را جلب کند و با رعایت همهجانبه اصول و ضوابط مربوط به قوانین شهروندی، قانون مدون و عادلانهای را تصویب نماید؛ زیرا در غیر این صورت حق گروهی از شهروندان پایمالشده و عدالت اجرا نخواهد شد. اگر طرحی عامالمنفعه است، نباید عده خاصی هزینه آن را پرداخت نمایند؛ بلکه این هزینه باید از همه استفادهکنندگان اخذ شود و چنانچه این امکان وجود ندارد، از خزانه پرداخت شود.
در غیر این صورت اجرای عملیات عمرانی زیر سؤال خواهد رفت؛ زیرا اگر قرار باشد برای اجرای طرحی در راستای تأمین حقوق و آسایش گروهی از شهروندان، حقوق دیگران ضایع شود و از بین رود، این قانون غیراصولی و غیراخلاقی تلقی میشود و پایه و اساس ثابت و محکمی نخواهد داشت؛ چراکه در این صورت عمران و آبادی روی پایههای ظلم بر گروهی از شهروندان بنانهاده شده است.
ملک کالای پرقیمتی است که عموماً دارایی اصلی مردم است و نباید شهرداری تصور کنند هر چه کمتر به مردم بدهند، به نفع جامعه است.
مالکیت اشخاص بر اموالشان بهموجب قوانین، یک رابطه عینی بین شخص و مال است که مالک در آن میتواند هرگونه تصرفی را انجام دهد.
این موضوع در نظام ما بر پایه و اساس محکمی قرار دارد و تا زمانی که توسط قانونگذار نقض نشود، مالکیت اشخاص غیرقابل خدشه و انکار است. برابر اصل ۴۷ قانون اساسی «مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است. ضوابط آن را قانون معین میکند.»
چنین مالکیتی محترم شمردهشده است. بهمنظور تثبیت ارزشهای قانونی مالک و برای اینکه وی متضرر نشود، قانونگذار قیمت عادله یا قیمت روز را پیشبینی نموده است. قیمت عادله یا قیمت روز نباید موجب شود افراد بدون دلیل موجه از عوض ارزشهای قانونی خود محروم شوند و یا مالکان برخلاف میل و ارادهشان مجبور و ملزم به پذیرش مبلغ کمتری بهعنوان مبلغ حاصل از تصرف اموالشان باشند.
متأسفانه این امر ممکن است با عدم تعمق در تعیین ارزش عادله یا قیمت روز اتفاق افتد؛ درحالیکه فلسفه قانونگذار در تعیین عوض ارزش عادله یا روز، جبران خسارت ناشی از سلب مالکیت بوده است. شهرداری در اعمال حاکمیت به نمایندگی از دولت برای تأمین منافع عمومی و استقرار نظم، راهکار دیگری بهجز تملک حاکمیتی ندارند؛ اما تملک بدون قید و شرط و باقیمت پایین نیز قابلپذیرش نیست؛ چراکه تمامی شهروندان – بهتناسب و تساوی- عهدهدار پرداخت هزینههایی هستند که شهرداری بهمنظور تأمین منافع عمومی و ایجاد عمران و رفاه خرج میکنند.
بر این اساس، اگر در اثر عملکرد شهرداری زیانی به شخص یا اشخاص معینی وارد آید، این برابری و تناسب خدشهدار میشود؛ زیرا در این حالت بهره خدمت عمومی نصیب همگان میشود؛ درحالیکه زیان آن را عدهای خاص متحمل شدهاند.
به همین جهت باید تمهیداتی را برای جبران خسارت زیاندیدگان اندیشید تا تساوی و تناسب مجدداً میان شهروندان برقرار شود و بدین ترتیب از استفاده بدون سبب شهرداری به ضرر زیاندیدگان جلوگیری به عمل آید.
با توجه به اینکه مالکیت اشخاص برابر شرع و قانون محرز میباشد، سلب مالکیت اموال آنان بدون اذن و رضایتشان خلاف شرع و قانون است.
موازین شرع مقدس ازجمله روایت نبوی «الناس مُسَلَطون علَی اَموالهم» مؤید این سخن است.
در ماده ۴۷ قانون اساسی آمده است: «مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد، محترم است. ضوابط آن را قانون معین میکند.»
ماده ۳۱ قانون مدنی نیز اشعار میدارد: «هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمیتوان بیرون کرد؛ مگر بهحکم قانون.»
قاعده «لاضرر» هم بر این معنا صحه گذاشته است. قانونگذار در ماده ۴۰ قانون اساسی بیان داشته است: «هیچکس نمیتواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.»
و برابر ماده ۱۳۲ قانون مدنی «کسی نمیتواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه باشد؛ مگر تصرفی که بهقدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.)
دبیر شورای نگهبان در نامه شماره ۲۴۱۲۵/۳۰/۸۶ مورخ ۱۵ آبان ۱۳۸۶ اعلام داشته است:
«… در فرض از بین رفتن مال فروختهشده، درصورتیکه مال مثلی باشد، پرداخت قیمت آن خلاف موازین شرع است؛ بلکه باید مثل آن به مالک پرداخت شود … اگر قیمتی باشد باید قیمت واقعی آن پرداخت شود، نه قیمت کارشناسی؛ مگر اینکه قیمت کارشناس مطابق قیمت واقعی باشد.»
بر اساس قاعده «تسلیط» در اسلام طبق روایت نبوی «الناس مسلطون علی اموالهم» و برابر ماده ۳۰ قانون مدنی (هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاعی را دارد؛ مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد) و ماده ۳۱ قانون مدنی (هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمیتوان بیرون کرد؛ مگر بهحکم قانون) مالکیت امری معتبر است و انسان بر اموال خود حکومت مالکانه میکند و سلب این حاکمیت امکانپذیر نیست؛ مگر به تجویز قانون.
حال که شهرداری در راستای اعمال تصدی یا حاکمیت خود، این حکومت مالکانه را سلب میکنند، جبران خسارت مالک لازم است.
هرچند نمیتوان گفت که سیستم «بدون حق تملک شهرداری» به نحو احسن کار میکند؛ اما شهرداری امروزه از طریق اخذ انواع عوارض، حق تملک و تنظیمگری و تصدیگری قدرت بسیاری دارند. اگرچه حق تملک کافی را میتوان صرفاً شکل دیگر – اما کاملاً آزاردهنده- تنظیمگری یا تصدیگری تلقی کرد، ضبط اموال باقیمت عادله روز یا قیمت روز از شکلهای بسیار قدرتمند و آسان تنظیمگری و تصدیگری است.
البته تملک باقیمت ارزش معاملاتی از نوع سختگیرانه و غیرمنصفانه تنظیم گری و تصدیگری است که دولت باوجود تصویب دو دوره پنجساله قانون اراضی شهری و قانون زمین شهری (ارزش معاملاتی بهعنوان عوض املاک) با استفاده از احکام ثانویه، آن را برای تنظیمگری و تصدیگری املاک شهری به کار گرفت که به علت خلاف شرع و غیرمنصفانه بودن این اقدام، ناگزیر از آن صرفنظر کرد.
بااینوجود، شهرداری در تمام یا بخشی از املاک تصرفیشان، اقدام به احداث پروژههای غیر مصرح در قوانین در داخل شهرها کردهاند که عمدتاً بهمنظور سودآوری است و باروح قوانین مذکور انطباقی ندارد. ضبط اموال به شهرداری اجازه میدهد تا از مواجهه با آزمون بازار که “آیا یک پروژه پیشنهادی ارزشافزوده دارد یا خیر” پرهیز کنند؛ به این معنا که آیا یک پروژه حتی پس از اینکه ملک مالکان از طریق روال بازار قانونمند خریداری میشود، ارزشمند است یا خیر.
تردیدی نیست که مالکان املاک انگیزههایی برای رانت خواهی و مقاومت کردن دارند، بهخصوص وقتیکه املاک آنها به تکمیل یک ملک بزرگتر کمک کند؛ مانند زمانی که برای ساخت یک طرح عمرانی نیاز به تملک ملک خاصی باشد؛ اما شهرداری معمولاً با انتخاب گزینهای در همسایگی آن یا مکان مناسب دیگری میتوانند از اهرم رقابت بین مکانها برای کاهش مزیت زمینهای مضایقه شده استفاده کنند.
تنها توجیه برای حق تملک شهرداری این است که گفته شود عدم استفاده از حق تملک شهرداری باعث طولانی شدن طرحها شده است؛ درصورتیکه امروزه پروژهها به دلایل گوناگونی به طول انجامند که با رفع آن موانع میتوان طرحهای نیمهتمام را بهموقع به اتمام رساند.
بنابراین قبل از رفع این موانع، توسل به شیوه آزاردهنده تملک شهرداری توجیهپذیر به نظر نمیرسد و یا برخی اوقات، قدرت «مضایقه کردن» مالک را قادر به کسب رانت انحصاری در غیاب حق تملک شهرداری میسازد. روشنترین مثال آن عبور یک بزرگراه از یک یا چند ملک خصوصی برای تکمیل و بهرهبرداری است. هر مالکی با آگاهی از این قضیه، از فروش ملک خود به شهرداری – مگر در قبال دریافت مبلغی گزاف- امتناع میکند.
هر مالکی امیدوار است آخرین مضایقه کننده باشد؛ چراکه اجرا و بهرهبرداری از طرح مذکور پس از تملک همه زمینهای واقع در محدوده طرح امکانپذیر است. اگر شهرداری نتواند ملک آخرین مضایقه کننده را تملک نماید، اجرا و بهرهبرداری از پروژه بیارزش خواهد بود.
در غیاب مشکل مضایقه کردن، نیازی به استفاده از حق تملک شهرداری نیست. اگر ارزش ملک در استفادهای متفاوت با کاربرد کنونی بیشتر باشد، سازندگان خصوصی بدون نیاز به کمک شهرداری هجوم خواهند آورد.
یکی از ظلمهایی که در حق مالکان میشود این است که وقتی قیمت روز تعیین میگردد، تا دریافت مبلغ توسط مالک زمان زیادی طول میکشد و چون در سالهای گذشته در ایران معمولاً قیمت املاک صعودی و گاهی جهشی بوده، از این بابت خسارت جبرانناپذیری به مالکان وارد میشود.
هرچند ممکن است گفته شود امکان رخداد عکس این قضیه نیز وجود دارد؛ اما این احتمال ضعیف است. از طرفی، شهرداری صاحباختیار است؛ درحالیکه مالک اختیاری در این مورد ندارد تا جوابگوی شهرداری باشد.
رویکرد قانونگذار
مراتب زیر همگی نشاندهنده حرکت قانونگذار در نیل بهقاعده “تسلیط” و قاعده “لاضرر” و حفظ عملی حقوق مالکان و صاحبان ذیحق است:
۱- طرح قانونی نحوه تقویم املاک و اراضی موردنیاز دولت و شهرداری که ضرورت ارائه آن ناشی از مشکلات به وجود آمده از املاک واقع در پروژه بزرگراه نواب و مترو شهر تهران و توسعه معابر در شهر تبریز و اعلام طرحهایی با دغدغه کمتر از طرف بعضی از شهرداری بود.
[نگارنده: طرح ارائهشده توسط دستگاه اجرایی کوچک و با تخصص کم مثل شهرداری یک شهر کوچک برای تملک اراضی یا تغییر کاربری و تصویب آن توسط بالاترین مقام دستگاه اجرایی آن؛ یعنی شهردار مربوطه در مقایسه با طرح ارائهشده توسط دستگاه اجرایی بزرگ و با تخصص بالا مثل یک وزارتخانه و تصویب آن توسط بالاترین مقام دستگاه اجرایی آن؛ یعنی وزیر مربوطه]
کمیسیون امور قضایی و حقوقی مجلس علت اصلی ارائه این طرح را جلوگیری از تضییع حقوق افراد اعلام نمود. درنهایت قانون مختص املاک و اراضی موردنیاز شهرداری به تصویب رسید که شامل املاک موردنیاز دولت نیست.
برداشت بعضی از نمایندگان مجلس شورای اسلامی در هنگام تصویب طرح قانونی نحوه تقویم املاک و اراضی موردنیاز دولت و شهرداری (در زمان حاکمیت قانون زمین شهری املاک شهری به قیمت منطقهای که بهمراتب کمتر از قیمت روز بازار است، توسط شهرداری تملک میشد) این بود که قیمت روز بیشتر از قیمت عادلهاست و قیمت عادله [به دلیل فقدان تعریف و تحلیل جامعی از قیمت عادله] ممکن است قیمت منطقه باشد؛ بهویژه آنکه تفاوت زیاد قیمت منطقهای برای عوض تملک دستگاه اجرایی باقیمت فروش املاک به نرخ روز توسط دستگاه اجرایی، امکان اعلام طرح بدون دغدغه برای املاک مردم را فراهم نماید. بهعنوانمثال، اعلام طرح توسط دستگاه اجرایی برای ساختمان اداری در زمین مرغوبی که امکان اجرای آن در زمین دیگری وجود دارد.
کمیسیون امور دفاعی مجلس شورای اسلامی تعریف قیمت روز را برای جلوگیری از تفسیر سلیقهای، اینچنین پیشنهاد کرده بود: «قیمت روز قیمتی است که با دریافت آن مالک بتواند ملک مشابهی را در منطقه همان ملک ابتیاع کند.»
هرچند این توصیف رأی نیاورد؛ اما این تعریف ازنظر اقتصادی با تعریف قیمت روز (قیمت تعادلی روز بازار) همخوانی ندارد و در مورد زمان تقویم که درواقع تعیینکننده روز یا غیر آن است، بحثی نشده است.
۲- قانون الحاق یک تبصره به ماده ۱ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۲ اردیبهشت ۱۳۸۸
مادهواحده ـ تبصره: «در مواردی که اسناد یا اقدامات دستگاههای اجرایی مبنی بر مالکیت قانونی (اعم از اینکه به اشخاص حقیقی و حقوقی واگذارشده یا نشده باشد) بهموجب احکام لازمالاجرای قضایی ابطالشده یا میشود، دستگاه مربوطه موظف است املاک یادشده را به مالک آن مسترد نماید؛ اما چنانچه در اثر ایجاد مستحدثات یا قرار گرفتن اراضی مذکور در طرحهای مصوب، استرداد آن به تشخیص مرجع صادرکننده حکم متعذر باشد، دستگاه اجرایی ذیربط میتواند با تأمین اعتبار لازم نسبت به تملک این قبیل املاک مطابق این قانون اقدام نماید.
درصورتیکه حکم دادگاه مبنی بر خلعید یا قلعوقمع صادرشده باشد، دادگاه مزبور با درخواست دستگاه اجرایی دستور توقف اجرای حکم یادشده را صادر و دستگاه اجرایی ذیربط موظف است ظرف مدت شش ماه از تاریخ صدور دستور موقت نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت روز املاک یادشده اقدام نماید.»
این تبصره الحاقی درواقع قیمت روز بازار را بهعنوان عوض قرار داده است.
۳- اظهارنظر شورای نگهبان به شماره ۲۲۸۱۸/۳۰/۸۶ مورخ ۸ مهر ۱۳۸۶
عطف به نامه شماره ۱۷۸۸۶۶/۱۰/د مورخ ۲۱ بهمن ۱۳۸۵ مجلس شورای اسلامی «مبنی بر درخواست اظهارنظر درباره بند ۹ ماده ۵۰ قانون برنامهوبودجه کشور مصوب ۱۰ اسفند ۱۳۵۱» موضوع در جلسه مورخ ۴ مهر ۱۳۸۶ شورای نگهبان موردبحث و بررسی قرار گرفت و نظر شورا به شرح زیر اعلام میگردد:
«اطلاق جواز استفاده نمودن دولت از اراضی مذکور خلاف موازین شرع دانسته شد؛ زیرا شامل اراضی که طبق ضوابط شرعی دارای مالک یا ذیحق شرعی میباشد نیز میشود و لذا اطلاق جواز استفاده بدون رضایت مالک یا ذیحق – در فرض عدم وجود ضرورت مبیحه- خلاف موازین شرع است. البته قوانین مصوب پس از پیروزی انقلاب اسلامی که شامل این موارد میشود، لازم است موردتوجه قرار گیرد.
همچنین عدم پرداخت وجه در مواردی که عیناً یا منفعتان مشمول ضمانید میباشد؛ مانند مواردی که طبق ضوابط شرعی مالک داشته باشد، خلاف موازین شرع بوده و موجب ضمان میگردد.»
با اعمال ماده ۵۳ الحاقی به آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۸۴ پرونده در جلسه ۲۳ فروردین ۱۳۸۹ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری مطرح شد و با حضور رؤسا، مستشاران و دادرسان علیالبدل شعب دیوان موردبررسی قرار گرفت.
اعضای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری پس از بحث و تبادلنظر با اکثریت آرا بـه شرح زیر مبادرت بـه صدور رأی کردند:
«نظر به اینکه بهموجب لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸، دولت، وزارتخانهها و مؤسسات دولتی، شرکتهای دولتی – اعم از اینکه شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام یا تصریح نام باشد یا نباشد- و شهرداری مکلف به پرداخت بهای عرصه و اعیان مورد تملک شدهاند و بهموجب نظریه شماره ۲۲۸۱۸/۳۰/۸۶ مورخ ۸ مهر ۱۳۸۶ شورای نگهبان بند ۹ ماده ۵۰ قانون برنامهوبودجه مصوب ۱۳۵۱ خلاف موازین شرع اعلامشده است، لذا آرای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شمارههای ۶۰ مورخ ۱۷ تیر ۱۳۷۴ و ۱۷۳ مورخ ۲۱ مرداد ۱۳۸۰ که برخلاف شرایط فوقالذکر انشاء شدهاند، مغایر موازین شرعی تشخیص و به تجویز ماده ۵۳ الحاقی به آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۸۴ نقض میشوند.»
۴- اظهارنظر شورای نگهبان به شماره ۲۴۱۲۵/۳۰/۸۶ مورخ ۱۵ آذر ۱۳۸۶
«… در فرض از بین رفتن مال فروختهشده، درصورتیکه مال مثلی باشد، پرداخت قیمت آن خلاف موازین شرع است؛ بلکه باید مثل آن به مالک پرداخت شود … اگر قیمتی باشد، باید قیمت واقعی آن پرداخت شود، نه قیمت کارشناسی؛ مگر اینکه قیمت کارشناسی مطابق قیمت واقعی باشد.»
بیستمین نشست مدیران حقوقی شهرداری تهران در تاریخ ۳۰ تیر ۱۳۸۹
مشروح مذاکرات:
محمودی، رئیس اداره حقوقی منطقه ۲۰ پس از طرح موضوع مبانی قانونی حق نسق یا حقوق زارعانه در قوانین و مقررات ایران گفت:
«تبصره ۲ ذیل ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک شهرداری پرداخت حقوق زارعان ذینفع از محل ارزش ملک را موکول به نظر اداره کشاورزی و عمران روستایی کرده است؛
اما در قسمت اخیر تبصره مذکور، پرداخت حقوق زارعان ذینفع از محل ارزش کل ملک موکول به قراردادهای موجود بین زارع و مالک یا مقررات یا عرف محل شده است که به نظر میرسد یک تعارض ظاهری در تبصره موردبحث در ارتباط با تشخیص و نحوه پرداخت حقوق زارعان وجود دارد.»ذ
دکتر نوروزی، مدیرکل اداره حقوقی نیز در این خصوص تصریح کرد:
«مطالب بیانشده در خصوص این موضوع توسط آقای رهنما بدین شرح است: در قیمت عادله [در مورد نوع قیمت مسامحه شده و طبق قانون بهجای قیمت عادله باید قیمت روز عنوان شود] چه افزایش و چه کاهش، ارزش پس از اجرای عملیات عمرانی نباید موردتوجه قرار گیرد.
ارزش ملک چیزی است که عرف تجاری و محلی است و کارشناس قیمتگذاری میکند و یک روش واحد دارد. این موضوع بهطور مکرر در جلسات کلانشهرها مطرح و ابلاغشده که با تصویب قانون نحوه تقویم، تبصره ۱ ماده ۵ را نمیتوان اجرایی کرد. البته محل کسب با محل اعاشه تفاوت دارد و تنها راه اعاشه محل کسب نیست؛ مانند کسی که خانه خویش را اجاره میدهد و درآمد دارد.
در مورد تعیین قیمت، ماده ۵ و تبصرههای ۱ و ۲ موردنظر قانونگذار بوده است. در خصوص پرداخت ۱۵ درصد علاوه بر قیمت عادله ملک، نظر اداره کل حقوقی این است که این ۱۵ درصد در حال حاضر قابل پرداخت نیست و نباید اعمال شود و حتی اگر در دادگاهها به آن استناد شود، قابلاعتراض است.
درنتیجه، تعیین بهای عادله اعم است از بهای عادله و تمامی تعلقاتی که قیمت عادله را مشخص میکنند. [نگارنده: در مورد نوع قیمت مسامحه شده و طبق قانون بهجای قیمت عادله باید قیمت روز عنوان شود.]
البته در کلانشهرها هم این موضوع مطرح شد که ماده ۵ (تبصرههای ۱، ۲ و ۳) دیگر قابلاجرا نیستند و پرداخت ۱۵ درصد علاوه بر قیمت عادله درست نیست.»
ارزیابی ارزش املاک تملک شده توسط شهرداری باقیمت روز طبق رویه کارشناسان رسمی
زمانی که امکان عرضه کل کالا به بازار وجود داشته و همچنین مراجعه آزاد متقاضیان ممکن باشد، سازوکار عرضه و تقاضا قیمت تعادلی بازار را که معمولاً همان قیمت بازار روزمره است، تعیین میکند.
بنابراین هرچه بازار فعالتر، کارآمدتر، گستردهتر و کالا همگنتر باشد، قیمت تعادلی بازار دقیقتر و شفافتر است و بهعکس در این بازار، قیمت حاصل مشخصات، خصوصیات و شرایط عرضه و تقاضای ناشی از خود کالاست نه صاحبان آن. حال چون مسکن و مستغلات تنها یک کالا برای رفع نیاز نبوده؛ بلکه یک کالای سرمایهای هم هست و از طرف دیگر، یک کالای همگن نیست؛ بلکه مشخصات و ویژگیهای متنوع (موقعیتی، فیزیکی، همسایگی و…) و گاهی منحصربهفرد دارد، بنابراین قیمت روزمره مسکن و مستغلات در مقایسه با کالای پرمصرف شفافیت و دقت کمتری داشته و درعینحال بازه قیمت گستردهتری دارد. حال اگر بازار مربوطه غیر کارآمد و کمفعال یا غیرفعال باشد، قیمت مربوطه غیر شفاف و غیردقیق بوده و بازه قیمت گستردهتر و سلیقهای است.
در مادهواحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی موردنیاز شهرداری مصوب ۲۸ آبان ۱۳۷۰ آمده است: «در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم هستند، در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی باید به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.»
[نگارنده: در مقایسه با لایحه قانونی نحوه خرید و تملک… دولت مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸، قیمت توافقی همچنان بهعنوان گزینه اول موردقبول این قانون است و در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بدون ذکر تأسیسات و حقوق و خسارات مصرح در ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک… دولت مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ باید به قیمت روز بهجای قیمت عادله تقویم و پرداخت شود.]
تبصره ۷ این مادهواحده بیان میدارد: «از تاریخ تصویب و لازمالاجرا شدن این قانون، ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی میباشد، در مورد شهرداری لغو میشود.»
{نگارنده: ازنظر کارشناسی در صورت عدم حصول توافق بین شهرداری و مالک، بهجای بهای عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها، قیمت ابنیه، املاک و اراضی باید به قیمت روز تقویم و پرداخت شود و مبلغ اضافی ۱۵ درصد برای ملک محل سکونت یا ممر اعاشه مالک نیز لحاظ نشود. بدیهی است درصورتیکه حقوقی نظیر حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و سایر زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین در زمان سابق متحمل شده است وجود داشته باشد، حق کسب و پیشه، سرقفلی و حقوق مغازههای موجود در املاک موقوفه همچنان طبق “لایحه قانونی نحوه خرید و تملک … دولت” مصوب ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ تعیین میشود.}
این قانون به دنبال قانون زمین شهری مصوب ۲۲ شهریور ۱۳۶۶ که دیگر اعتبار ندارد، تصویب شد. در تبصره ۹ ماده ۹ این قانون آمده بود: «تقویم دولت بر اساس قیمت منطقهای (ارزش معاملاتی) زمین بوده و بهای اعیانیها در اراضی و سایر حقوق قانونی طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری بر اساس بهای عادله روز تعیین میگردد.»
شاید به دلیل تغییرات زیاد در مالکیت، مشکل بودن شناسایی محل سکنی و ممر اعاشه بودن ملک برای مالک و رواج دلالبازی در املاک شهری، قانونگذار امتیاز ۱۵ درصد اضافی را لحاظ ننموده است.
درنتیجه، یکی از ظلمهایی که در حق مالکان صورت میگیرد این است که در عمل وقتی قیمت روز تعیین میشود تا دریافت مبلغ توسط مالک زمان زیادی طول میکشد و بهرغم قید مهلت سهماهه در قانون و با توجه به اینکه در ایران طی سالهای گذشته معمولاً قیمت املاک بهخصوص در شهرها روند صعودی و حتی جهشی داشته است، خسارات جبرانناپذیری به مالکان وارد میشود.
از قوانین مربوطه چنین استنباط میشود که در غیاب توافق مالک و دستگاه اجرایی، قیمت در تملک شهرداری عبارت است از قیمت روز. چنانچه بازار فعال و کارآمد مشابهی وجود داشته باشد (مانند واحدهای مسکونی متعارف شهری که اغلب روی آنها معامله میشود) قیمت روز توسط کارشناسان رسمی با توجه به قیمت روز بازار و احتساب مزایا، قیود، حقوق و خسارات تعیین میگردد.
هرچند ممکن است قیمت بازار عوامل، مزایا و قیود را در نظر بگیرد؛ اما لزوماً همیشه اینطور نیست. در مواردی که مورد مشابهی وجود نداشته و یا بازار فعال نیست و ارزش مربوط به بازار غیرفعال و یا غیرمشابه است (مثل املاک اطراف شهرها یا املاک خاص که معمولاً بهندرت روی آنها معامله میشود) و یا قیمتها دارای انسجام منطقی و شفاف نیستند (بازار آشفته و نوسانات قیمت بیشازحد معمول است)، در این صورت قیمت روز بازار توسط کارشناسان رسمی برآورد میشود.
طبق تبصره ۲ مادهواحده لایحه قانون اصلاح قسمتی از مقررات قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳ شهریور ۱۳۵۸ «ملاک تعیین قیمت اراضی و ابنیه و مستحدثات و تأسیسات و سایر حقوق، اعم از حق کسب و پیشه، بهای عادله زمان ارزیابی خواهد بود.»
اگر در متن گزارش کارشناسی تاریخ معینی قید نشده باشد، تاریخ گزارش نشاندهنده زمان ارزیابی است. زمان دریافت مبلغ قیمت روز توسط عرضهکننده (مالک) معمولاً همزمان با تاریخ ارزشگذاری قیمت روز نیست.
رویه کارشناسان رسمی در تعیین قیمت روز را میتوان باملاحظه ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ بررسی کرد: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هرسال آن را به اجاره متعارف واگذار نماید، مستأجر میتواند برای اسقاط حق خود یا تخلیه محل مبلغی را بهعنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.»
طبق این ماده، مالک مجبور به پرداخت حق سرقفلی است. بهعبارتدیگر،
دیدگاهتان را بنویسید