عدم قابلیت تعارض معامله مال غیرمنقول بهوسیله سند عادی با معامله همان مال با سند رسمی در صورت اجباری بودن ثبتاسناد رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۱۳۵۱/۸/۱۰ با ارائه ملخص دو حکم متهافت شعب دیوان کشور به شرح ذیل توسط کارشناسان رسمی دادگستری آورده شده است.
رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۱۳۵۱/۸/۱۰ در خصوص عدم قابلیت تعارض معامله مال غیرمنقول بهوسیله سند عادی با معامله همان مال با سند رسمی در صورت اجباری بودن ثبتاسناد
- الف – خلاصه دادنامه شماره ۱۹۳۰ مورخ ۱۳۳۹/۴/۳۰ هیئت عمومی دیوان کشور مذکور در ردیف ۲۲۴ صفحه ۲۹۳ جلد اول مجموعه رویه قضایی جزایی کیهان سال ۱۳۴۲ ـشخصی به اتهام انجام دو فقره معامله معارض بهموجب اسناد عادی و رسمی مورد تعقیب دادسرای شهرستان کرمان واقع و طبق ماده (۱۱۷) از قانون ثبت با تنظیم کیفرخواست به دادگاه جنایی تسلیم گردیده است دادگاه جنایی کرمان پس از رسیدگی با احراز بزهکاری و انطباق عمل متهم با ماده (۱۱۷) از قانون ثبت و اعمال و جهات مخففه مشارالیه را به دو سال حبس تأدیبی محکوم کرده و براثر فرجامخواهی متهم موضوع در شعبه سوم دیوان کشور مطرح گردیده و این شعبه به استدلال آنکه سند عادی منسوب به متهم مستنداً به ماده (۴۸) از قانون ثبت از اسنادی نیست که در محاکم بهعنوان دلیل انتقال خانه قابل پذیرفتن باشد عمل متهم را از مصادیق ماده (۱۱۷) از قانون ثبت ندانسته و بلکه با فرض ثبوت بزه آن را با ماده (۲۳۸) از قانون مجازات عمومی منطبق تشخیص و حکم فرجامخواسته را نقض کرده است در رسیدگی بار دوم دادگاه جنایی مرجوع الیه ایضاً عمل متهم را با ماده (۱۱۷) از قانون ثبت منطبق و در حدود این ماده با اعمال جهات مخففه برای متهم تعیین مجازات نموده است که متهم از آن حکم فرجامخواسته و حکم فرجامخواسته اصراری تشخیص و پرونده به هیئت عمومی فرستادهشده است و هیئت پس از رسیدگی استنباط و نظر شعبه سوم دیوان کشور را پذیرفته است.
- ب- بهطوریکه محتویات پرونده فرجامی شماره ۱/۷۰۱۱ ک حکایت میکند گدا علی اسکندری به اتهام انجام دو فقره معامله معارض که یک فقره آن با سند عادی انجامشده مورد تعقیب دادسرای شهرستان فسا واقع و بهموجب کیفرخواست در حدود ماده (۱۱۷) از قانون ثبت تعیین کیفر وی از دادگاه جنایی فارس خواستهشده است.
دادگاه جنایی فارس پس از رسیدگی به استدلال اینکه معامله اول گدا علی اسکندری متهم با سند عادی واقعشده و این سند طبق ماده (۴۸) از قانون ثبت قابلپذیرش در محاکم وادارات نیست عمل متهم را با ماده (۱۱۷) از قانون ثبت منطبق ندانسته ولی با احراز بزهکاری وی و تطبیق عملش با ماده (۲۳۸) از قانون مجازات عمومی وی را با اعمال جهات مخففه به سه ماه حبس تأدیبی محکوم کرده است براثر فرجامخواهی دادسرا موضوع در شعبه نهم دیوان کشور مطرحشده و این شعبه پس از رسیدگی عمل متهم را با ماده (۱۱۷) از قانون ثبت منطبق تشخیص و حکم فرجامخواسته را نقض کرده است در رسیدگی بار دوم دادگاه جنایی به همان استدلال اول عمل را با ماده (۲۳۸) منطبق و متهم را محکوم کرده و براثر فرجامخواهی موضوع اصراری تشخیص شده که اکنون موضوع در ردیف ۶ هیئت عمومی قرار دارد.
اینک باملاحظه اهمیت موضوع و اینکه حکم شعبه نهم دیوان کشور که بهعنوان اصراری بودن مطرح است با حکم شعبه سوم این دیوان که در مقام رسیدگی اصراری در هیئت عمومی استوارشده بههرتقدیر متعارض و متهافت است اقتضا دارد که در حدود مادهواحده قانون وحدت رویه نسبت به موضوع مختلف فیه اظهار رأی و نظر گردد.
دادستان کل کشور ـ دکتر علیآبادی به تاریخ روز چهارشنبه ۱۳۵۱/۸/۱۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور تشکیل گردید پس از طرح و بررسی اوراق پرونده و قرائت گزارش و کسب نظر به جناب آقای دادستان کل کشور و مبنی بر:
قبلاً لازم میدانم در چگونگی تصویب ماده (۱۱۷) قانون ثبتاسناد مختصری بحث نمایم. ماده (۱۱۷) در تاریخ ۱۳۱۰/۱۲/۲۶ یعنی در همان اوانی که قانون ثبتاسناد تصویبشده فاقد جمله (یا عادی) بوده و انحصار به تنظیم دو سند رسمی مختلف التاریخ داشته است و بعداً در تاریخ ۱۳۱۲/۵/۷ با اضافه شدن جمله (یا عادی) به نحو زیر اصلاح و تصویب گردیده است «هر کس بهموجب سند رسمی یا عادی نسبت بهعین یا منفعت مالی (اعم از مال منقول یا مال غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت بهموجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارضه با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد با امعان نظر بر ماده فوق مسائل زیر جلبتوجه مینماید:
مسئله اول
مقنن با توجه به ماده (۴۷ و ۴۸) قانون ثبت به شرح زیر ماده (۱۱۷) را در تاریخ ۱۳۱۲/۵/۷ اصلاحکرده و جمله «یا عادی» را بر آن اضافه نموده است.
ماده ۴۷- در نقاطی که اداره ثبتاسناد و املاک و دفاتر رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبتاسناد ذیل اجباری است:
- کلیه عقود و معاملات راجعه بهعین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبتشده.
- صلحنامه و هبه نامه و شرکتنامه.
ماده ۴۸ – سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
بنابراین ملاحظه میشود که مقنن آگاه بوده که اسناد مشمول ماده (۴۸) قابل پذیرفتن در محاکم حقوقی نبوده و باوجوداین تنظیمکننده سند عادی انتقال مال غیرمنقول را که بعداً همان مال غیرمنقول را با سند رسمی به شخص دیگر واگذار میکند ازلحاظ جزایی قابلتعقیب دانسته و مجازات او را جنایت تشخیص و به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم مینماید.
مسئله دوم
باید دانست که به اسناد فوق اطلاق سند میشود و ماده (۱۲۸۴) قانون مدنی نافی آن نمیباشد زیرا منظور از ماده (۱۲۸۴) مبنی بر «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد» این است که ابراز کننده سند آن را بهعنوان حقانیت خود تسلیم دادگاه نماید خواه دادگاه در اثر ارائه آن او را محکوم کند یا به نفع او رأی دهد در ماده (۱۱۷) با اینکه اسناد عادی مربوط به اموال منقول در محاکم پذیرفته نمیشود و مقنن برای تنظیمکننده آن مجازات جنایی معلوم کرده معذلک اطلاق سند به آن کرده است همینطور ماده (۳۸۶) آیین دادرسی مدنی نسبت به نوشتهای که دادگاه قرار جعلیت آن را صادر میکند اطلاق سند نموده است «ماده ۳۸۶-هرگاه دادگاه مدنی قرار جعلیت سندی را داد مکلف است مراتب را به دادستان اطلاع دهد».
مسئله سوم
اینکه گفته میشود تنظیمکننده سند وقتی قابلتعقیب است که سند تنظیمی او با سند رسمی که بعداً تنظیم میکند تعارض داشته باشد و هیچگاه سند غیررسمی مطابق ماده (۴۸) قانون ثبتاسناد و املاک نمیتواند با سند رسمی تعارض داشته باشد این ادعا به جهات ذیل غیرقابل میباشد.
تعارض مصدر باب تفاعل به معنی تخالف است «تعارض خلاف یکدیگر آمدن جزو جزء آن نقل از لغت منتهی الارب» و مسلم است که وقتی سند غیررسمی تنظیم میشود و مال غیرمنقول طبق آن به کسی منتقل میگردد و بعداً بهموجب سند رسمی مال غیرمنقول به دیگری انتقال داده میشود این دو سند مخالف یکدیگر میباشند و مفهوم تعارض مصداق پیدا میکند.
اگر اشخاصی که این معنی را قبول ندارند و مدعی هستند که مقصود از تعارض این است که صرفاً تضییع حق کسی باشد و چون سند غیررسمی نمیتواند حق شخصی را که دارای سند رسمی است تضییع کند تنظیمکننده آن غیرقابلتعقیب آیا میتوانند این عقیده را در تمام موارد قابلاعمال دانند مثلاً اگر کسی در مقابل سند ذمهای رسید جعلی ارائه دهد آیا جاعل این سند جعلی که نمیتواند حق دارنده سند ذمهای را تضییع کند قابلتعقیب نمیباشد.
در ماده (۱۱۷) قانونگذار تنظیمکننده سند رسمی را ازلحاظ تضییع حق دارنده سند رسمی مجازات نمیکند بلکه ازلحاظ سوءنیت او است که او را مستوجب مجازات حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال میدانند و نظری به این ندارد که آیا این تمهید متقلبانه او ثمربخش هست یا نه؟
مسئله چهارم
باید توجه داشت که ماده (۱۱۷) قانون ثبتاسناد و املاک یک ماده جزایی است نه حقوقی در جرائم جنایی تعقیب مجرم ملازمه ندارد به اینکه تضییع حقی از کسی شده یا نه مقنن مرتکب جنایت را بهصرف ارتکاب قابلتعقیب دانسته است اگر مدعی شوند که تعقیب مجرم در صورتی میسر است که ضرری متوجه مجنی علیه شده باشد باید اعمال ذیل را غیرقابلتعقیب دانند.
- شروع به جنایت غالباً موجب اضرار مجنی علیه نمیشود و معذلک مرتکب را قبل از اینکه در نیت پلید خود موفقیت حاصل کند قابلتعقیب میدانند آیا شروع به جنایت که منتهی به تضییع حق کسی نشده غیرقابلتعقیب است؟
- اگر کسی اقدام به قتل کسی کند و تمام عناصر تشکیلدهنده جرم تحقق یابد ولی شلیک متهم در اثر عدم تبحر او به شخص موردنظر او اصابت نکند آیا چنین شخصی که نتوانسته به شخص موردنظر خود ضرر بزند غیرقابلتعقیب میباشد؟
ماده (۲۰) قانون مجازات عمومی در این زمینه چنین مقرر میدارد: «هرگاه کسی قصد جنایتی کرده و شروع به اجرای آن بنماید ولی بهواسطه موانع خارجی که اراده فاعل در آن مدخلیت نداشته قصدش معلق یا بیاثر بماند و جنایت منظوره واقع نشود مرتکب به حداقل مجازاتی که به نفس جنایت مقررات محکوم خواهد شد».
نظر هیئت عمومی محترم به یکی از خصایص مهمه حقوق جزا جلب مینمایم و آن استقلال حقوق جزا است که آن را به فرانسه Particularisme یا Autonomie مینامند.
این خصیصه استقلال یا درنتیجه مقررات قانونی و یا تقسیمات قوه قضاییه به منصه ظهور رسیده است.
حمایت از نظم اجتماعی (Ordre Social) موجب پیدایش این خصیصه که روزبهروز بر اهمیت آن افزوده میشود شده است.
با توجه به این خصیصه است که قوه قضاییه ممالک مترقی برای حراست و صیانت نظم اجتماعی تصمیمات بدیع اتخاذ میکنند و بر سبیل نمونه چند فقره از آن ذیلاً نقل میشود:
- قبل از اینکه دادگاه بازرگانی راجع به ورشکستگی تاجر متهم به ورشکستگی به تقلب تصمیم اتخاذ کند دادگاه جنایی پس از رسیدگی حکم محکومیت او را صادر میکند.
- دهنده چک بلامحل در صورتی هم که چک صادرشده فاقد شرایط پیشبینیشده در قانون بازرگانی باشد قابلتعقیب میباشد
- خائن در امانت اگر هم قرارداد امانت که موجب تسلیم مال امانت به او شده ابطال گردد قابلتعقیب جزایی میباشد.
تصمیمات فوق در کتاب معروف حقوق جزا که دو نفر از استادان شهیر فرانسه به نام بوزا و پیناتل آن را به رشته تحریر درآوردهاند در شماره ۹ به شرح زیر درج گردیده است:
Pinatel, Bouzut:
“L` autonomie du droit pental tient a I` object special q ui e st la protection de I`ordre social. Citons parmi les manifestations caracteristiques de cette autonomie, le fait que pendant longtemps avant que le legislateur en ait decide ainsi, une condamnation pour banqueroute a pu intervenir sans jugement prealable declaratif de failite; le fait qu une condamnation pour emission de cheque sans provision peut etre prononcee meme si le cheque ne remplit pas les conditions d existence imposees par le droit commercial; le fait qu` une condamnation pour abus de confiance peut etre infligee malgre la nullite du contrat qui a determine la remise de la chose.
قضیه استقلال حقوق جزا چگونگی آیین دادرسی کیفری را از آیین دادرسی حقوقی بهکلی متمایز ساخته است در امر حقوقی دادرس باید هم خود را معطوف تجزیهوتحلیل ظاهری حقوق اصحاب دعوی کند درصورتیکه در امر جزای دادرس مکلف است در عمق شخصیت اشخاص وارد شود تا بتواند تصمیمی که مناسب باشخصیت متهم و درعینحال حافظ نظم اجتماعی باشد اتخاذ نماید.
با این خصیصه استقلال حقوق جزا آیا به استناد اینکه تنظیمکننده سند غیررسمی نمیتواند حقوق دارنده سند رسمی را تضییع کند میتوان او را از مجازات پیشبینیشده در ماده (۱۱۷) قانون ثبتاسناد و املاک معاف دانست.
مسئله پنجم
اگر مقرر شود که ماده (۱۱۷) بهواسطه عدم امکان تضییع حقوق دارنده سند رسمی بلا اجرا ماند همین اصل باید نسبت به دو سند رسمی مختلف التاریخ اتخاذ شود زیرا اسناد رسمی مؤخر التاریخ نمیتواند مضیع حق دارنده سند رسمی مقدم التاریخ شود.
مسئله ششم
در عهد قدیم در حقوق جزا مجازات ارادی و دلخواهی بود به این معنی که قضات در تعیین آن اختیارات موسعی داشتند یکی از اصول اساسی حقوق عمومی این سنت غیرعادلانه را تغییر داد و آن اصل عبارت از این است که «هیچ جرمی بدون قانون وجود پیدا نمینماید»
یکی از نتایج اصل فوق این است که دادرس نمیتواند در حکم محکومیت ابداع مجازات نماید بلکه باید برای جرم ارتکابی مجازاتی را که قانون پیشبینی کرده تعیین نماید بنابراین اگر برای تنظیمکننده سند غیررسمی در مورد مال غیرمنقول مجازاتی تعیین شود که مخالف ماده (۱۱۷) باشد این در حکم این است که برخلاف اصل فوق تصمیم اتخاذ شود.
مسئله هفتم
طبق اصل کل مواد جزایی باید طوری تفسیر شود که عمومیت داشته باشد و ایجاد تبعیض نکند مخصوصاً وقتیکه تبعیض ناقص اصل عدالت باشد.
باملاحظه ماده (۱۱۷) ملاحظه میشود که مقنن بین سند غیررسمی منقول و یا مال غیرمنقول فرقی قائل نشده و هر دو را در عرض هم قرار داده است اینک اگر بخواهند نسبت به اسناد غیررسمی مال غیرمنقول مجازات کلاهبرداری روا داشته و یا اساساً آن را جرم ندانند ولی نسبت به اسناد غیررسمی اموال منقوله مجازات ماده (۱۱۷) را اعمال نمایند.
نتیجه آن این خواهد شد که اگر کسی در مورد مال منقولی که ارزش آن بیش از هزار تومان نیست او را در معرض مجازات جنایی و حبس با اعمال شاقه قرار دهند ولی کسی که سند غیررسمی در مورد مال غیرمنقول که ده میلیون ارزش دارد تنظیم کند او را به مجازات کلاهبرداری محکوم کرده و یا اساساً عمل او را مانند بعضی محاکم جرم تلقی ننماید. بهعلاوه مجبور هستند نسبت به اسناد غیررسمی اجاره عین مستأجرِ که مطابق تبصره (۱) ماده (۱) قانون مالک و مستأجر اسناد غیررسمی آن در دادگاهها پذیرفته میشود قائل به تبعیض شوند و او را به مجازات جنایی محکوم نمایند.
مسئله هشتم
لازم است علت اینکه مقنن برای مشمولین ماده (۱۱۷) قانون ثبت و املاک مجازات جنایی معین کرده متذکر شوم.
تنظیم نوشته بهعنوان دلیل یکی از مناظم مهمه آیین دادرسی قضایی و روابط اجتماعی است و مقنن ازلحاظ اهمیت آن خواسته هر کس آن را از اعتبار بیندازد و یا در اتقان اعتبار آن رخوت سستی ایجاد کند او را در معرض مجازات شدید قرار دهد بنابراین برای جرم جعل نوشته با اینکه غالباً یکی از مصادیق کلاهبرداری است قانونگذار مجازات جنایی معین کرده است همین رویه نسبت به اسناد مشمول ماده (۱۱۷) اتخاذشده است.
بنا بهمراتب بالا تنظیمکنندگان اسناد غیررسمی مشمول ماده (۱۱۷) به نظر اینجانب باید طبق این ماده در معرض مجازات جنایی قرار گیرند.
دادستان کل کشور – دکتر علیآبادی رأی هیئت عمومی دیوان عالی کشور نظر به اینکه شرط تحقق بزه مشمول ماده (۱۱۷) قانون ثبتاسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال میباشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات مال غیرمنقول بهموجب بند اول ماده (۴۷) قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده (۴۸) همان قانون در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفتهنشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.
بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط باوجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معاملهای نسبت به مال غیرمنقول بهوسیله سند عادی انجام دهد و سپس بهموجب سند رسمی معاملهای معارض با معامله اول در مورد همان مال غیرمنقول واقع سازد عمل او از مصادیق ماده (۱۱۷) قانون ثبتاسناد نخواهد بود بلکه ممکن است برفرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد این رأی طبق قانون وحدت رویه قضایی مصوب سال ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.
عدم قابلیت تعارض معامله مال غیرمنقول بهوسیله سند عادی با معامله همان مال غیرمنقول با سند رسمی در صورت اجباری توسط کارشناسان رسمی دادگستری گردآوری و در متن فوق آورده شد.
دیدگاهتان را بنویسید