نکات مهم درباره آداب و احکام مشارکت در ساخت توسط گروه کارشناسان رسمی دادگستری جمعآوری و بهصورت متن زیر ارائه میگردد.
۴۶ نکته درباره آداب و احکام مشارکت در ساخت
- اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوشنامی، توانایی مالی و فنی، وفاداری و پیمانداری، دانش و تخصص باشد.
- تعیین قدرالسهم شرکا با توجه به نوع سند، محله، سازنده و … بسیار متفاوت و متغیر است.
این قدرالسهم در هنگام شراکت با سازندگان تجربی کفهء قدرالسهم به نفع مالک توافق میشود ولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است، اگرچه درواقع هر دو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود. - برای قراردادهای مشارکت در ساخت ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد.
- پس از اتمام سقف و ستون و دیوارچینی حتماً فیمابین شریک سازنده و مالک، تقسیمنامهای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم، کیفیت و زمان فروش واحدهای متعلق به خودتنظیم شود.
- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده نباید فراموش شود.
- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف و ستون و دیوارچینی صورت پذیرد.
- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر و تعطیلی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
- کیفیت ساخت آپارتمانهای متعلق به مالک و شریک سازنده یکسان و برابر باشد.
- برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت و داوری استفاده شود.
- توصیه میشود بهجای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوشنام، معتبر و پرتجربه شریک شود.
- بهجای فسخ و اِقاله قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ و اقاله قرارداد، پس از شروع عملیات تخریب و یا گودبرداری دیگر معنا و مفهومی ندارد.
- برای انتخاب نقشه معماری و… حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید.
- اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.
- در تعیین میزان خسارت نباید افراطوتفریط شود.
- حتماً موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت و اجرا در ضمن قرارداد رعایت و توجه شود.
- مدت تأخیر مجاز و غیرمجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود.
- حتماً آزمایش خاک از شریک سازنده مطالبه شود.
- مسئولیت پاسخگویی به هرگونه دعوی حقوقی و کیفری و سایر ادعاها به عهده شریک سازنده) گذاشته شود.
- قبل امضاء قرارداد مشارکت راجع به کم و کیف اجرای تعهدات و قول و قرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود.
- موضوع هارد شیپ (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیرمترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود.
- برای اجرای تعهدات شریک سازنده، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود.
- مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین بر اساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و… میباشد.
- واحدهای شراکتی فیمابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدرالسهم آنان و نحوه بهرهبرداری و کیفیت فروش و اجاره صریحاً مشخص شود.
- کیفیت تحویل آپارتمانها بر اساس قابلیت بهرهبرداری و بدون هیچ عیب و ایرادی باید همراه باشد.
- پس از اتمام هر مرحله از ساختوساز، به مالک تحویل شود و از وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکتهای متخصص گواهی. تائید نامه اخذ و یک نسخه به مالک تحویل شود.
- قبل از فک رهن ملک توسط مالک، هیچگونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.
- تکلیف مصالح ساختمانهای کلنگی را مشخص کنید.
- تکلیف خطوط تلفنهای دایر فیمابین طرفین مشخص شود.
- در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک و نحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمایید.
- تعیین تکلیف هزینههای شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک و نحوه تعیین هیئتمدیره ساختمان و… مشخص شود.
- تنظیم جدول گانت چارت (سی.پی.ام) CPM فراموش نشود.
- هزینههای جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی، مالیات، هزینه بیمه، هزینههای انشعاب آب، برق، گاز و… مشخصاً و صراحتاً توافق شود.
- از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باشخصیتهای حقوقی اجتناب شود.
- مسئولیت و هزینههای نحوه تنظیم سند و صورتجلسه تفکیکی و…دقیقاً مشخص شود.
- قرارداد به امضاء شهود طرفین برسد.
- محل نگهداری اسناد و مدارک ملک مورد مشارکت وهم چنین کیفیت وکالتنامه به نام شریک سازنده توافق شود.
- اساس مشارکت در ساخت شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است.
بنابراین تحقیق لازم صورت پذیرد. - تعیین قدرالسهم شرکا بسیار متفاوت و متغیر است .
مثلاً مشارکت با یک آرشیتکت خوشنام و خوشذوق و خلاق، مالکین ترجیح میدهند درصد کمتری بگیرند، چراکه آپارتمانهایی که آرشیتکت میسازد بسیار گرانتر از سازههای بنّایی است. - در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید.
- ضمانت اجرایی قابل قبولی را در اینگونه قراردادها باید تعریف کرد.
- تقسیمنامه بین شرکا تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هریک از دو شریک.
- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده.
- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اِتمام سقف و ستون و دیوارچینی صورت پذیرد.
- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیرمتعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
- کیفیت سازهها چه متعلق به قدرالسهم شریک سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد.
- برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضیالطرفین تعیین شود.
- نکات مهم درباره آداب و احکام مشارکت در ساخت
- گردآوریشده توسط: کارشناسان رسمی دادگستری
دیدگاهتان را بنویسید