رأی اصراری دیوان عالی کشور در خصوص فوریت اعلام فسخ در خیار غبن جنبه عرفی و متعارف دارد توسط کارشناسان رسمی دادگستری در متن زیر گردآوریشده است.
جلسه هیئت عمومی دیوان عالی کشور موضوع پرونده اصراری ردیف ۸۷/۴ به ریاست آیتالله مفید، رئیس دیوان عالی کشور و با حضور آیتالله دری نجفآبادی، دادستان کل کشور و قضات شعب حقوقی دیوان عالی روز سهشنبه یکم مردادماه سال جاری برگزار شد.
گزارش مأوی در خصوص پرونده خواهان که از دادگاه فسخ معامله را خواستار شده است.
به گزارش مأوی، طبق این پرونده خواهانهای این پرونده در دادخواستی عنوان میدارند که خانه خود را واقع در ارومیه به قیمت ۹۰ میلیون ریال فروختهاند؛ اما بعد از گذشت چند روز به استناد خیار غبن از دادگاه فسخ معامله را خواستار میشوند.
یکی از شعب دادگاه ارومیه با ارجاع پرونده به کارشناس، قیمت خانه را در زمان معامله ۱۲۰ میلیون ریال اعلام میکند.
بر این اساس دادگاه بدوی غبن را فاحش دانسته و به فسخ معامله حکم میدهد که پس از فرجامخواهی، شعبه دیوان عالی کشور اعمال خیار غبن در این پرونده را وارد ندانسته و حکم را نقض و پرونده را به شعبه دیگر از دادگاه بدوی ارجاع میدهد و این شعبه از دادگاه ارومیه نیز همانند شعبه دادگاه بدوی قبلی خواهانهای بدوی این پرونده را مغبون دانسته و به فسخ معامله حکم میدهد که با فرجامخواهی دوباره محکومعلیه، پرونده اصراری تلقی میگردد.
اکثریت اعضای هیئت عمومی دیوان عالی کشور پس از بحث و بررسی در خصوص این پرونده سرانجام رأی شعبه دادگاه بدوی مبنی بر مغبون شدن خواهانهای پرونده و فسخ معامله را تأیید کردند.
خلاصه جریان پرونده
در تاریخ ۲۹ مهر ۱۳۸۰ میرحسین- س و فاطمه- الف دادخواستی به طرفیت بهلول- ر به خواسته صدور حکم به فسخ معامله موضوع قرارداد عادی مورخ ۱۷ شهریور ۱۳۸۰ مرقوم به مبلغ ۹۰ میلیون ریال بامنظور نمودن خسارات دادرسی به دادگاه عمومی ارومیه تقدیم کرده و توضیح دادهاند:…. اینجانبان مالک ۶ دانگ پلاک ثبتی شماره ۹۳۳ بخش ۹ ارومیه بهصورت مساوی بوده و قصد فروش آن را داشتهاند.
روزی متصدی بنگاه معاملات…. که او را نمیشناختیم، در غیاب خواهان ردیف اول به خانه مراجعه کرد و ضمن معرفی خود به خواهان ردیف دوم اظهار داشت که به بنگاه…… مراجعه کنید و پس از مراجعه گفت که باید هر چه زودتر خانه خود را بفروشی؛ چراکه خانه واقعشده در آن محل رونقی ندارد.
متصدی بنگاه قراردادی را پیش روی خواهان ردیف اول گذاشت و با قید ۹۰ میلیون ریال درخواست نمود که قرارداد را امضا کند. بههرحال قرارداد امضا شد؛ اما به فاصله چند روز اطلاع پیدا کردند که ارزش و قیمت خانه خیلی بیشتر از قیمت تعیینشده توسط بنگاه است و حداقل بیش از ۱۲۰ میلیون ریال ارزش دارد…..
سپس با ارسال اظهارنامهای به شماره ۱۳۱۶ مورخ ۲۴ مهر ۱۳۸۰ نیت خود را اعلام و درخواست فسخ معامله کردند؛ اما ترتیب اثر داده نشده است. این دادخواست به شعبه دوم دادگاه عمومی ارومیه ارجاع شد.
در تاریخ ۱۶ آبان ۱۳۸۰ بهلول- ر دادخواستی به طرفیت خواهانهای پرونده مذکور و به خواسته صدور حکم به الزام خواندگان نسبت به تنظیم و امضای سند ثبتی ۶ دانگ یک باب منزل مرقوم به مبلغ ۹۰ میلیون ریال و پذیرش اعسار از هزینه دادرسی به دادگاه عمومی ارومیه تقدیم نمود و عنوان داشت:….<مبلغ ۲۰ میلیون ریال بهعنوان بیعانه بهصورت نقدی و فیالمجلس در حق خواندگان کارسازی و پرداخت و مقرر شد، الباقی به هنگام تخلیه و همچنین تنظیم سند رسمی پرداخت و کارسازی شود…..>
بهمنظور رسیدگی به این دادخواست، پرونده به شعبه دوم دادگاه عمومی ارومیه ارجاع شد و به کلاسه ۸۰/۱۹۷۹ ثبت و وقت دادرسی روز ۲۶ فروردین ۱۳۸۱ تعیین و به طرفین ابلاغ شد؛ اما شعبه دوم دادگاه ارومیه بدون اینکه به دعوای اعسار از هزینه دادرسی مطرحشده در پرونده اخیر وفق مقررات رسیدگی کند و اثباتاً یا نفیاً در این مورد انشای رأی نماید، هر ۲ فقره پرونده مذکور را توأمان مورد رسیدگی قرار داده است.
جلسه دادرسی مورخ ۲۶ فروردین ۱۳۸۱ با حضور اطراف دعوا و وکیل خواهانهای دعوای اصلی تشکیل گردیده است.
دادگاه در همین جلسه قرار ارجاع امر به کارشناس صادر کرد تا کارشناس منتخب قیمت ملک مورد تنازع را در روز وقوع عقد بیع مشخص نماید. کارشناس رسمی منتخب دادگاه بهموجب نظریه ثبتشده به شماره ۲۹۸۵ مورخ ۲۹ مرداد ۱۳۸۱ قیمت ملک موضوع دعوا را در تاریخ ۱۷ شهریور ۱۳۸۰ معادل مبلغ ۱۲۷ میلیون و ۸۰۰ هزار ریال تعیین و به دادگاه اعلام نموده است.
پس از اطلاع اصحاب دعوا از نظریه کارشناس، بهلول- ر به نظریه کارشناس اعتراض نموده و دادگاه در تاریخ ۴ شهریور ۱۳۸۱ بر اساس اعتراض مزبور قرار ارجاع امر به هیئت سهنفره کارشناسی را صادر و اعلام کرده است.
اعضای هیئت سهنفره کارشناسی منتخب دادگاه نیز… قیمت ملک متنازعفیه را در تاریخ انجام معامله ۱۱۸ میلیون و ۷۰۰ ریال برآورد و به دادگاه اعلام و اضافه نمودهاند که ارزش ملک در تاریخ وقوع معامله نسبت به ثمن مورد معامله (۹۰ میلیون ریال) ۲۸ میلیون و ۷۰۰ ریال مابهالتفاوت داشته و مشمول غبن فاحش میگردد.
نظریه هیئت کارشناسی به طرفین دعوا ابلاغ گردیده و دادگاه با اعلام ختم دادرسی مبادرت به صدور رأی نموده است.
رأی شعبه دوم دادگاه ارومیه
…< بنا بهمراتب، دادگاه با احراز وجود غبن فاحش در معامله و اعلام خواهان به مورد در موعد قانونی مستنداً به ماده ۴۱۶ قانون مدنی و نیز مواد ۵۷، ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به فسخ معامله فیمابین موضوع بیع نامه عادی مورخ ۱۷ شهریور ۱۳۸۰ به لحاظ غبن فاحش با رد ثمن مقبوضه و نیز محکومیت خوانده به پرداخت هزینه دادرسی مقرر اخذشده از خواهانها و حقالوکاله طبق تعرفه قانونی در حق خواهان صادر و اعلام مینماید و راجع به دعوای مرتبط بهلول-ر به طرفیت میرحسین-س و فاطمه الف به الزام به تنظیم و امضای سند رسمی نسبت به یک باب منزل مورد معامله با عنایت به قسمت اخیر حکم نسبت به فسخ معامله موردنظر به لحاظ غبن فاحش در آن قابلیت استماع نداشته و مردود اعلام میگردد.
محکومعلیه در تاریخ ۱۶ اسفند ۱۳۸۲ از دادنامه بدوی مـذکـور فرجامخواهی نموده و در ضمن دادخواست فرجامی تقدیمی به دفتر دادگاه بدوی تقاضای اعسار از پرداخت هزینه دادرسی را کرده است؛ اما دادگاه مرقوم بدون اینکه به ادعای اعسار از هزینه دادرسی مرحله فرجامخواهی رسیدگی کند، پس از ابلاغ نسخه ثانی دادخواست به فرجامخواندگان و وصول لایحه جوابیه از طرف آنان پرونده را به دیوان عالی کشور ارسال مینماید.
شعبه ۳۸ دیوان عالی کشور بهموجب تصمیم شماره ۸۳/۶۹۸/۳۸ مورخ ۴ بهمن ۱۳۸۳ با توجه به عدم رسیدگی شعبه دوم دادگاه عمومی شهرستان ارومیه به دعوای اعسار فرجامخواه از پرداخت هزینه دادرسی، مرحله بدوی و فرجامی پرونده را قابلطرح ندانسته و به شعبه دوم دادگاه عمومی شهرستان ارومیه اعاده نموده است.
شعبه دوم دادگاه عمومی ارومیه بهموجب رأی شماره ۹۸۰ مورخ ۳۰ مرداد ۱۳۸۴ بنا به جهات مذکور در رأی، حکم به رد اعسار بهلول- ر را صادر و اعلام کرده است که این رأی حضوراً به مشارالیه ابلاغ شود.
نامبرده اعلام نموده که اعتراضی به رأی مزبور ندارد و هزینه دادرسی را تأدیه کرده و پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده است.
این شعبه بهموجب دادنامه شماره ۸۴/۸۵۱/۳۸ مورخ ۲۱ اسفند ۱۳۸۴ به شرح بین الهلالین مبادرت به صدور رأی نموده است.
رأی شعبه دیوان عالی کشور
….< اعتراض فرجامخواه نسبت به دادنامه شمارههای ۲۵۴۳ و ۲۵۴۴ مورخ ۱۵ دی ۱۳۸۲ شعبه دوم دادگاه عمومی شهرستان ارومیه وارد است.
بهاینترتیب با توجه به تاریخ معامله (۱۷ شهریور ۱۳۸۰) و تاریخ ارسال اظهارنامه شماره ۱۳۱۶ مورخ ۲۴ مهر ۱۳۸۰ و تاریخ تقدیم دادخواست (۲۹ مهر ۱۳۸۰) اقدام خواهانها درزمینهٔ تقاضای فسخ معامله علاوه بر اینکه متضمن انشای فسخ معامله نبوده، با فوریت خیار غبن بعد از علم به غبن منافات دارد و رأی فرجامخواسته که به شرح آن دادگاه حکم به فسخ معامله صادر نموده، مخالف ماده ۴۲۰ قانون مدنی و محتویات پرونده صادر گردیده است.
بنا بهمراتب این قسمت از دادنامه فرجامخواسته به علت مخالفت با قانون و عدم مطابقت با دلایل موجود در پرونده به استناد مفهوم ماده ۳۷۰ و بند ۲ ماده ۳۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاههای عمومی و انقلاب نقض میشود…
پــرونــده بـه شـعـبـه دهـم دادگاه عمومی حقوقی ارومیه ثبت و مورد رسیدگی قرارگرفته است. دادگاه در تاریخ اول بهمن ۱۳۸۵ ختم دادرسی را اعلام و بهموجب دادنامه شمارههای ۱۶۴۴ و ۱۶۴۳ مورخ ۴ بهمن ۱۳۸۵ ضمن شرح دعاوی مطرحشده به شرح بین الهلالین مبادرت به صدور رأی نموده است:
رأی شعبه دهم دادگاه حقوقی ارومیه
دادگـاه از تـوجـه بـه اظهارات، دفاعیات و ایرادهای اصحاب دعوا و استماع اظهارات وکلا و تقابل و بررسی اسناد و مدارک طرفین، استماع اظهارات مطلعین، ملاحظه نظریه کارشناسی و اقدامات معموله از جانب خواهانهای اصلی آنچه به نظر دادگاه محرز و مسلم است، اختلاف قیمت و غبن فاحش محقق است….
بنابراین دادگاه مستنداً به مواد ۴۱۶ و مابعد قانون مدنی و احراز اقدام فوری از جانب فروشندگان که منظور نظر قانونگذار در ماده ۴۲۰ قانون مدنی که به شکلی که مذکور افتاده، محقق شده، ازاینرو دادگاه با قبول دعوای مطرحشده از جانب خواهانهای اصلی (فروشندگان) ضمن صدور حکم به فسخ مبایعهنامه عادی مورخ ۱۷ شهریور ۱۳۸۰ به لحاظ غبن فاحش مینماید و با قبول دفاعیات خواهانها و وکیل مشارالیه و با توجه بهمراتب مذکور حکم بطلان دعوای بهلول-ر صادر مینماید.
پس از ابلاغ دادنامه وکیل خوانده در مهلت مقرر قانونی از رأی صادرشده فرجامخواهی نموده است.
رأی شعبه دیوان عالی کشور
نظر به اینکه با فرجامخواهی بهلول- ر شعبه ۳۸ دیوان عالی کشور بهموجب دادنامه شماره ۸۴/۸۵۱/۳۸ مورخ ۲۱ اسفند ۱۳۸۴ دادنامه شعبه دوم دادگاه عمومی ارومیه را نقض و رسیدگی مجدد را به شعبه دیگر دادگاه عمومی ارومیه ارجاع داده است.
همچنین رسیدگی مجدد در شعبه دهم دادگاه عمومی شهرستان ارومیه صورت گرفته و دادگاه اخیرالذکر بهموجب دادنامه شمارههای ۱۶۴۳ و ۱۶۴۴ مورخ ۴ بهمن ۱۳۸۵ در مورددعوای اصلی حکم به فسخ مبایعهنامه عادی مورخ ۱۷ شهریور ۱۳۸۰ به لحاظ غبن فاحش و در مورددعوای طوری حکم به بطلان دعوای بهلول- ر صادر نموده است، ازاینرو با لحاظ ماده ۴۰۷ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاههای عمومی و انقلاب رأی شعبه دهم دادگاه عمومی ارومیه در باب دعوا فسخ معامله به علت غبن فاحش اصراری است.
رأی دادگاههای بدوی مورد تأیید است
حجتالله یزدان زاده، رئیس شعبه سوم دیوان عالی کشور اظهار داشت:
طبق ماده ۴۶ قانون ثبت کلیه عقود و معاملات راجع بهعین یا منافع املاکی که در دفتر املاک ثبتشده، تمامی معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبتشده باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد و سند رسمی انتقال برای آن صادر گردد.
همچنین طبق ماده ۴۷ قانون ثبت در نقاطی که اداره ثبتاسناد، املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده، وزارت عدلیه مقتضی بداند که ثبتاسناد کلیه عقود و معاملات راجع بهعین یا منافع املاک غـیـرمـنـقـوله که در دفتر املاک ثبتنشده، اجباری و الزامی است.
وی بیان داشت: بهصراحت ماده ۴۸ قانون ثبت، سندی که مطابق مواد مذکور باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچیک از ادارهها و محاکم پذیرفته نخواهد شد. با این کیفیت ثبت عقود و معاملات عینی املاک ثبتشده و ثبتنشده هم به شروط چهارگانه موضوع ماده ۱۹۰ قانون مدنی الحاق گردیده و بهعنوان شرط پنجم صحت هر معامله ثبتشده و ثبتنشده تلقی میگردد.
نظر به اینکه معامله خواهانها با خوانده نسبت به پلاک باقیمانده ۹۳۳ بخش ۹ ارومیه در دفتر اسناد رسمی به ثبت نرسیده و سند رسمی انتقال صادر نگردیده، هیچ آثار حقوقی و قانونی بر آن معامله مترتب نبوده است.
یزدان زاده در بخشی از سخنانش فسخ معامله را تأیید کرد و اظهار داشت:
پس از علم و اطلاع از خیار غبن در زمان بسیار نزدیک از وقوع معامله با رعایت قواعد ماده ۴۴۹ قانون مدنی فسخ معامله را به خوانده اعلام داشتهاند؛ چون خوانده تمکین نکرده که خواهانها معامله فـسـخ شـده را طی اظهارنامه رسماً به وی ابلاغ نمودند.
بنابراین دادنامه شعبه دهم دادگاه عمومی ارومیه از جهت نتیجه منطبق با موازین قانونی صادرشده و مورد تأیید است.
در این پرونده اراده باطنی خواهان بروز خارجی پیداکرده است
دکتر میرحسین عابدیان، مستشار شعبه دیوان عالی کشور افزود: اگر خواهان بهموقع اقدام به فسخ میکرد، عقد منحل میشد. در این خصوص نه دادگاهها و نه شعبه دیوان اختلافی ندارند.
آنچه محل اختلاف است ۲ مطلب است:
- نخست آنکه فوریت خیار غبن رعایت شده یا خیر؛ یعنی اقدام به فسخ فوری بوده؟
- دوم آیا واقعاً ذوالخیار اقدام به فسخ کرده یا اینکه اصلاً انشای فسخی نبوده است؛ بلکه به دادگاه مراجعه کرده، بدون اینکه خود انشای فسخ کند و از دادگاه تقاضای فسخ کرده است.
وی بابیان اینکه دادگاه مرجع فسخ نیست، گفت: خیار امری ارادی است، باید از ناحیه ذوالخیار اعمال شود. دادگاه فقط تأیید میکند.
این قاضی دیوان عالی کشور افزود:
مراد از فوریت در خیارات ازجمله فوریت در خیار غبن مستفاد از ملاک ماده ۱۱۳۱ قانون مدنی این است که مغبون پس از علم موضوعی؛ یعنی علم به علت فسخ و علم حکمی؛ یعنی علم به اینکه غبن موجب خیار است و نیز علم بهفوریت علم حکمی هر ۲ اینها را دربرمی گیرد، بعد از علم موضوعی و علم حکمی، فوراً به فسخ مبادرت نماید.
علم حکمی با توجه به اماره اطلاع از قوانین بعد از انتشار قوانین مفروض است؛ اما با توجه به اصل عدم در خصوص علم موضوعی عدم علم مطابق با اصل است و مدعی علم موضوعی بهعنوان کسی که امر خلاف اصل را اظهار میکند، باید با اقامه دلیل ادعای خود را ثابت کند.
علم موضوعی در اینجا برای کسی که ادعا میکند، علم موضوعی حاصلشده است، درواقع امر خلاف اصل است. اصل این است که علم موضوعی وجود نداشته است. غرض این است که با اظهار مغبون به اینکه از فلان تاریخ علم موضوعی حاصلشده، این مطلب باید از او پذیرفته شود، به دلیل اینکه حرفش موافق با اصل است.
این مطلب از او پذیرفته است؛ مگر خلاف آن به دلیل یا به اماره ثابت شود یا طرف مقابل دلیل بدهد که وی قبلاً مطلع شده بوده یا امارهای باشد ظهوری که ما از آن ظهور استفاده کنیم که قبلاً ذوالخیار مطلع شده است؛ چون اماره بر اصل از جهت کاشفیت از واقع بعد از علم موضوعی و حکمی فوریت در اقدام به فسخ تقدم دارد.
وی بهفوریت خیار غبن اشاره کرد و بیان داشت:
این فوریت عرفی است و این مطلب؛ یعنی عرفی بودنش هم از فقه بهروشنی مستفاد است و هم از قسمت اخیر ماده ۱۱۳۱ قانون مدنی که گفته است این فوریت، فوریت عرفی است.
عابدیان بابیان اینکه ۲ نتیجه بر فوریت امر عرفی دلالت دارد، اظهار داشت:
- اول اینکه این امر، کاملاً موضوعی است نه حکمی. امر عرفیه، امر کاملاً موضوعی است. اختلاف شعبه دیوان عالی کشور و دادگاهها در حکم نیست، هر دو میپذیرند که اگر خیار غبن فوری اعمال شد، فسخ میشود؛ اما این فوریت عرفی کاملاً امر موضوعی است.
- دوم، نتیجه هم این است که غرض از این فوریت، اقدام به فسخ درزمانی است که عرفاً اتخاذ تصمیم ذوالخیار به انحلال معامله یا ابقای آن در هر معاملهای ثابت نیست. این مدت ثابت نیست که اگر بگوییم یک هفته گذشت، فوریت از بین رفت.
وی تصریح کرد: فسخ در صورت تحقق خیار عمل ارادی انشایی است که باید از ناحیه ذوالخیار انجام شود. این امر بیشک مورد تأیید همکاران در دیوان عالی کشور هم قرارگرفته است. این عمل حقوقی نظیر دیگر اعمال حقوقی در نظام حقوقی ایران بهقصد انشا محقق میشود، بهشرط اینکه مقرون به چیزی باشد که دلالت بر قصد نماید.
بنابراین، روشن است که:
- اولاً، ً وظیفه دادگـاه فـسـخ مـعامله نیست؛ بلکه اعلام صحت یا عدم صحت فسخ انشا شده از ناحیه ذوالخیار است.
- ثانیاً، برای انشای فسخ از ناحیه ذوالخیار تــعـلــق اراده جــدی بــاطـنــی ذوالخیار به انحلال که به وسیلهای نه ضرورتاً با اظهارنامه؛ بلکه به هر وسیله ابراز شود، کفایت میکند.
عابدیان تصریح کرد: در این پرونده اجمالاً رجوع فروشندگان به خریدار و اعلام عدم رضا به معامله و درخواست از وی که درواقع به لسان عرفی اظهارشده که ما از شما میخواهیم فسخ بکنید، همین مراجعه کافی است. مراجعه حاکی از این است که این اراده باطنی ابرازشده است.
این قاضی عالیرتبه با اشاره به اینکه در نظام حقوقی ایران بهمنظور مؤثر شدن فسخ ضرورتی به اینکه اراده ذوالـخـیــار بــر فـســخ بــه مـخــاطــب اعــلام شـود، وجـود ندارد، اظهار داشت:
صرف اینکه تعلق اراده باطنی بر فسخ محقق شود و بهعلاوه به نحوی از انحا ابراز شود، کفایت میکند؛ اما اعلام، یعنی به اطلاع طرف مقابل رساندن برای تحقق فسخ لازم نیست؛ اگرچه در مواردی تأخیر در اعلام به اطلاع طرف درگیر رساندن ممکن است موجب مسئولیت مدنی باشد، بحث دیگری است، برای تحقق فسخ و تأثیرش صرف تعلق اراده باطنی به فسخ و ابرازش؛ یعنی علنی کردنش به نحوی از انحا کفایت میکند.
در این پرونده تأخیر در اعلام بهوسیله اظهارنامه یا هر وسیله دیگر ممکن است مانع از تأثیر فسخ قلمداد شود. در این پرونده نیز اراده باطنی خواهان بروز خارجی پیداکرده است.
وی بابیان اینکه فوریت خیار غبن و کلیه خیاراتی که در قانون فوریت آنها مقرر است، عرفی میباشد، خاطرنشان کرد: دادگاهها عرف را با عرف احراز کردند که در اینجا بهموقع فسخ انجامشده است. ورود دیوان عالی کشور بهعنوان مرجع رسیدگی فرجامی در این امر، کاملاً موضوعی به نظر من صحیح نیست؛ یعنی اگر دادگاهها احراز کردند فسخ صحیح است، لازم نیست دیوان عالی کشور در این موضوع وارد شود.
عابدیان در پایان افزود:
اگر هیئت عمومی دیوان عالی کشور این معامله را تأیید کند به این معناست که کسی با لحاظ تورم شدید، فقط با پرداخت ۲ میلیون تومان صاحبخانهای میشود و به این فروشنده پس از گذشت چندین سال و پایین آمدن شدید ارزش پول فقط ۷ میلیون پول بدهیم، این امر از دید عرف ناعادلانه است.
با توجه به جهات حـقـوقـی کـه بـحـث کـردیم و فارغ ازاینجهت کاملاً غیرحقوقی، رأی شعبه دهم دادگاه عمومی ارومیه قابل ابرام است.
فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید، حاصل میشود
آیتالله حسین مفید، رئیس دیوان عالی کشور به مواد ۴۲۰ و ۱۱۳۱ قانون مدنی اشاره کرد و گفت: خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است و طبق ماده ۱۱۳۱ قانون مدنی، خیار فسخ فوری است و اگر طرفی که حق فسخ دارد، بعد از اطلاع به دلیل آن عللی که موجب فسخ است، نکاح را فسخ نکند، خیار آن ساقط میشود، بهشرط اینکه علم به حق فسخ و فوریت آن داشته باشد.
وی بیان داشت: برابر ماده ۴۴۹ قانون مدنی فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید، حاصل میشود؛ یعنی در فسخ باید انشای فسخ کند، دیگر مادهقانونی به این صراحت وجود ندارد.
مفید همچنین به منابع فقهی بهخصوص تحریرالوسیله اشاره کرد و اظهار داشت:
در مورد این پرونده، فروشنده میگوید من به خوانده این پرونده سفارش نکرده بودم که ملک من را بفروش؛ ولی خوانده به من مراجعه کرد که تو میخواهی خانهات را بفروشی، گفتم شما از کجا خبر داری، گفت من از طریق آقای (ر) که میخواهد این خانه را بـخـرد، اطـلاع پـیـدا کـردم. اگـر نـگوییم تبانی بوده یا کلاهبرداری، این مسئله عادی نیست. خواهان میگوید وقتی من مراجعه کردم، به من گفتند که این خانه را بفروش، این خانه خریدار ندارد. این خانه در منطقه بدی قرار دارد و اهالی این منطقه آدمهای خوبی نیستند.
خلاصه اینقدر به خواهان از خانهاش و منطقه آن بد گفتند که بیچاره راضی شد و قبول کرد سپس قولنامه را نوشتند و درواقع ۹ میلیون تومان آن خانه را معامله کردند. فروشنده به این مبلغ اندک نیز راضی بود؛ چراکه قبلاً ته دل وی را خالی کرده بودند.
رئیس دیوان عالی کشور فوریت هر چیزی را بهتناسب خودش دانست و بیان داشت:
ممکن است فردی کالایی بخرد، بعد از خرید فـوراً بفهمد که آن جنس، کالای موردنظر وی نبوده یا مارک موردنظر را ندارد، در اینجا خیار غبن مصداق دارد. گاهی مواقع در عقود مواردی پیش میآید که به این زودی نمیتوان از آن مطلع شد.
وی تصریح کرد: مشخص است خواهانهای این پرونده بیخبر بودهاند و از قیمت ملک بعد از گذشت چند روز مطلع شده، بعدازآن هم اقدام عملی کرده است. خواهان عنوان داشته که بعد از فاصله چند روز اطلاع پیدا کردم که ارزش و قیمت خانه خیلی بیشتر از قیمت تعیینشده توسط بنگاه است و حداقل بیش از ۱۲۰ میلیون ریال ارزش دارد که غبن فاحش بوده است.
بنابراین، پس از اطلاع از چگونگی امر و به علت اینکه در معامله انجامیافته مغبون شده خود و خانمش؛ چون هر دو مالک بودند، بهدفعات به خریدار و بنگاه موردنظر مراجعه کرده و درخواست فسخ معامله را نموده است؛ ولی به دلیل اینکه آنها از قیمت واقعی ملک فروختهشده باخبر بودند، از اجابت خواسته آنها امتناع کردند.
مفید افزود: خواهانهای پرونده بهناچار به دستگاه قضایی متوسل شده و به خوانده این پرونده اظهارنامه ارسال نموده که با امتناع خوانده مواجه شدهاند. بنابراین، از جهاتی که لازم است و ذکر شد غبن در اینجا ازنظر قانون و ازنظر بحث پرونده و همچنین از دیدگاه فتوای امام راحل و سایر مراجع، رأی دادگاهها صحیح است و ما رأی شعبه دیوان عالی کشور را ناچاریم، رد کنیم.
نظریه دادستان کل کشور
آیتالله دری نجفآبادی، دادستان کل کشور به شرح زیر نظریه خود را در خصوص پرونده اصراری حقوقی ردیف ۸۷/۴ بیان داشت:
هر یک از متعاملان که در معامله غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند (ماده ۴۱۶ قانون مدنی.) غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد (ماده ۴۱۷ قانون مدنی.) خیار غبن بعد از علم فوری است (ماده ۴۲۰ قانون مدنی.) ملاحظه میگردد فسخ معامله به لحاظ غبن فاحش در شرع مقدس اسلام و قانون مدنی تجویزشده و ملاک تشخیص غبن فاحش عرفی است، به حدی که قابل مسامحه نباشد و اعمال آن نیز فوری است. فسخ به هر لفظی یا فعلی که دلالت بر آن نماید، حاصل میشود (ماده ۴۴۹ قانون مدنی)،
بنابراین، حصر اقدام خواهانها درزمینهٔ تقاضای فسخ معامله متضمن انشای فسخ معامله صحیح نیست. ملاک در فعل اعلامی نیز رفتار متعارف جامعه است. با پیشرفت تکنولوژی و علم و استفاده از فضای مجازی اینترنت ممکن است استفاده از این فضا در اعلام فسخ نیز از مصادیق فعل متعارف تلقی گردد.
در لفظ نیز در عمده عقود و قراردادها حصری وجود ندارد و تنها اقوا در طلاق است که از لفظ عربی استفاده میشود، والا از هر لفظی میتوان در اعلام فسخ بهره گرفت. فوریت اعلام فسخ نیز جنبه عرفی و متعارف دارد و مراد اقدام آنی و عقلی نیست.
در باب اخذ به شفعه نیز اخذ به شفعه اعم از قولی و فعلی است و هر فعل مفهمی کفایت میکند و فوریت نیز به معنی فوریت عرفی و عقلایی است نه فلسفی و عقلانی و بالجمله در کلیه عقود و ایقاعات این حکم ساری و جاری است و با تحولات تکنولوژیکی و ابزار جدید نیز توسعه خواهد یافت.
بنا بهمراتب، با توجه به نظریات کارشناسی و تفاوت قیمت قریب به ۳۰ درصد ارزش واقعی ملک در زمان انعقاد قرارداد، غبن فاحش و غیرقابل تسامح واقع و با توجه به مفاد اظهارنامه رسمی که در آن به اقدامات قبلی اشارت شده و زمان انعقاد قرارداد و طرح شکوائیه کیفری و مـتـعـاقـب آن طـرح دادخـواسـت حقوقی و ملاحظه اظـهـارات شـهود تعرفه شده، در اقدامات زودهنگام خواهانها در مراجعه حضوری به بنگاه معاملات ملکی و اعلام به خریدار مؤید اقدام فوری متعارف میباشد. بنابراین، با نظر قاضی شعبه دهم دادگاه عمومی حقوقی ارومیه موافقم.
در پایان جلسه هیئت عمومی دیوان عالی کشور موضوع پرونده اصراری حقوقی، اکثریت قضات حاضر در جلسه رأی شعبه دادگاه عمومی حقوقی ارومیه مبنی بر تحقق غبن فاحش و اعمال صحیح فسخ توسط خواهان بدوی پرونده را تأیید کردند.
- موضوع رسیدگی :فوریت اعلام فسخ در خیار غبن
- گردآوریشده توسط :کارشناسان رسمی دادگستری
دیدگاهتان را بنویسید