قوانین پیش‌فروش ساختمان توسط گروه کارشناسان رسمی دادگستری در متن زیر توضیح داده می‌شود.
با عنایت به گسترش روزافزون تخلفات و جرائم در حوزه پیش‌فروش ساختمان و با توجه به‌ضرورت جلوگیری از تضییع حقوق پیش خریداران واحدهای مسکونی و در راستای کاهش وقوع برخی جرائم ازجمله کلاه‌برداری و در اجرا بند ۲ اصل ۱۵۸ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و به‌منظور قضا زدایی با وضع مقررات پیشگیرانه در این زمینه، لایحه زیر برای مراحل:
ماده ۱- لایحه پیش‌فروش ساختمان
در این قانون، اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می‌رود:
- پیش فروشنده: شخص حقیقی یا حقوقی است که قدراسهم از زمین و اعیانی موجود در زمان بیع را بر اساس قرارداد پیش‌فروش به‌پیش خریدار منتقل می‌کند و متعهد می‌گردد ساختمان را ظرف مدت معینی احداث و تسلیم کند.
- پیش خریدار: شخصی است که قدر السهم از زمین و اعیانی موجود در زمان بیع را بر اساس قرارداد پیش‌فروش در مقابل پرداخت ثمن معامله خریداری می‌نماید.
تبصره: قائم‌مقام و جانشین یا جانشینان پیش فروشنده و پیش خریدار نیز مشمول تعاریف یادشده خواهند بود. قانونی تقدیم می‌شود.
ماده ۲ – لایحه پیش‌فروش ساختمان
هر قرارداد یا عقدی که درنتیجه آن، یکی از طرفین متعهد به ساخت یا تکمیل بنا در زمین معینی باشد که مالک تمام یا قسمتی از آن است و بیع، صلح، اجاره به‌شرط تملیک و نظایر آن منعقد شود، قرارداد پیش‌فروش ساختمان محسوب شده و مشمول مقررات این قانون است.
ماده ۳ – لایحه پیش‌فروش ساختمان
قراردادهای پیش‌فروش باید مطابق با نمونه‌های مقرر در آیین‌نامه اجرایی این قانون بوده و در آن حداقل به موارد زیر تصریح شود:
- اوصاف و امکانات واحدی که پیش‌فروش می‌شود مانند مساحت اعیانی و سهم واحد مورد معامله از کل زمین، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری و نیز مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود، مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش، قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قیدشده و یا عرفاً در قیمت مؤثر می‌باشد.
- بهاء مورد معامله، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.
- مدت قرارداد و دوره تحویل موقت.
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات موضوع معامله.
- اعطاء وکالت به‌پیش خریدار برای تنظیم سند رسمی انتقال پس از اتمام بنا و پرداخت کل بهای مورد معامله
ماده ۴- لایحه پیش‌فروش ساختمان
پیش‌فروش و انتقالات بعدی آن باید با تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.
ماده ۵- لایحه پیش‌فروش ساختمان
تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
- الف: مدارک دال بر متعهد بودن پیش فروشنده نسبت به مورد معامله.
- ب- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.
- ج – بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۱۳ این قانون.
- د- تأییدیه مهندس ناظر پروژه مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.
- ه- گواهی بانک مبنی بر افتتاح حساب موضوع ماده ۱۴ قانون.
- و- گواهی عدم خلاف صادره از سوی مرجع صادرکننده پروانه.
تبصره: انبوه‌سازان مکلف‌اند در چهارچوب ظرفیت قیدشده در پروانه صلاحیت و تعیین پایه خود اقدام به‌پیش فروش ساختمان نمایند.
ماده ۶ – لایحه پیش‌فروش ساختمان
تنظیم قرارداد پیش‌فروش نزد دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق ثبت و بدون گواهی مالیاتی صرفاً در قبال دریافت حق التحریر سند غیرمالی صورت می‌گیرد.
تبصره: در نقل انتقالات بعدی، قبل از اتمام ساختمان ضمن ثبت در دفترخانه، مالیات بر اساس یک‌ششم مالیات ساختمان تمام‌شده دریافت می‌شود.
ماده ۷- لایحه پیش‌فروش ساختمان
چنانچه پیش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرارداد تعهدات خود را به انجام نرساند، مسئول خسارات وارده به‌پیش خریدار خواهد بود. تمدید مهلت انجام تعهد فقط با تراضی طرفین ممکن است ولی مانع از دریافت خسارت تأخیر در انجام تعهد نیست.
ماده ۸- لایحه پیش‌فروش ساختمان
پیش فروشنده باید پس از اتمام بنا نسبت به تهیه گواهی انطباق بنا با قرارداد که حسب مورد توسط ناظر یا کارشناس مذکور در آیین‌نامه اجرایی این قانون صادر می‌شود.، اقدام نماید. مگر اینکه پیش خریدار تغییرات به‌عمل‌آمده را تصدیق نماید.
ماده ۹- لایحه پیش‌فروش ساختمان
چنانچه در دوره تحویل موقت معلوم شود ضوابط قانونی در احداث بنا رعایت نگردیده یا ساختمان با اوصاف قراردادی منطبق نبوده و یا دارای هرگونه عیب اعم از مخفی و یا آشکار است، پیش خریدار می‌تواند الزام پیش فروشنده را به رفع نواقص و انطباق آن با اوصاف قانونی یا قراردادی درخواست نماید یا قرارداد را فسخ یا مطالبه خسارت نماید.
ماده ۱۰ – لایحه پیش‌فروش ساختمان
پس از اتمام دوره تحویل موقت، پیش فروشنده ضامن عیوب مخفی موجود در بنا است، در صورت وجود عیب، پیش خریدار می‌تواند الزام پیش فروشنده را به رفع عیب درخواست نماید یا عقد را فسخ یا آرش اختیار کند.
ماده ۱۱- لایحه پیش‌فروش ساختمان
درصورتی‌که مساحت بنا بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص‌شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت نرخ مندرج در قرارداد موردمحاسبه قرار گرفت، لکن چنانچه مابه‌التفاوت مساحت بیش از پنج‌در صد زیربنای مفید باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و به‌هرحال پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.
ماده ۱۲- لایحه پیش‌فروش ساختمان
در تمامی مواردی که پیش خریدار قرارداد را فسخ می‌نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنا مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به‌پیش خریدار بپردازد.
تبصره – در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را به را اساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به‌پیش خریدار مسترد نماید.
ماده ۱۳ – لایحه پیش‌فروش ساختمان
پیش فروشندگان و مجریان و ناظران در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث، مسئولیت تضامنی دارند و مکلف‌اند مسئولیت خود را ازاین‌جهت بیمه نمایند. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده می‌باشد.
ماده ۱۴ – لایحه پیش‌فروش ساختمان
پیش فروشنده مکلف است نزد یکی از بانک‌های داخلی حساب بانکی افتتاح نماید. کلیه وجوه پیش خریداران باید به‌حساب واریز گردد. بانک یادشده موظف است برای دریافت اقساط از پیش خریداران، دفترچه اقساطی صادر نماید. سررسید و مبلغ تمامی اقساط ثمن در دفترچه مذکور قید می‌گردد. پیش فروشنده حق وصول مستقیم وجه از پیش خریدار را ندارد.
ماده ۱۵- لایحه پیش‌فروش ساختمان
در مواردی که بانک‌ها به‌پیش خریداران بر اساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به‌حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری‌شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به‌عنوان تضمین اخذ می‌گردد.
دستورالعمل اجرایی این ماده توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و باهم کاری وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و ابلاغ خواهد شد.
ماده ۱۶- لایحه پیش‌فروش ساختمان
در پیش فروشنده ساختمان نحوه پرداخت اقساط ثمن بر اساس توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد از ثمن هم‌زمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده ۱۷- لایحه پیش‌فروش ساختمان
پرداخت هر یک از اقساط ثمن منوط به تأیید پیشرفت کار مطابق شرایط قرارداد توسط مهندس ناظر است مگر آن‌که طرفین به نحو دیگری توافق کرده باشند..
ماده ۱۸- لایحه پیش‌فروش ساختمان
هرگاه پیش خریدار تعهدات خود را انجام دهد، ولی پیش فروشنده پس از اتمام بنا از تنظیم سند رسمی به هر دلیل امتناع نماید، پیش خریدار می‌تواند بر اساس وکالت اعطایی در سند پیش‌فروش (موضوع‌بند ۵ ماده ۳ این قانون) با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه تأییدیه پرداخت نود درصد ثمن از بانکی که دفترچه اقساطی را صادر نموده است، به وکالت از طرف پیش فروشنده سند انتقال را تنظیم و امضاء نماید.
تبصره – در مورد این ماده کسر هزینه‌های نقل‌وانتقال از باقیمانده ثمن و محاسبه آن برای تنظیم سند رسمی انتقال ممکن است.
ماده ۱۹- لایحه پیش‌فروش ساختمان
عرصه و اعیان ساختمان پیش‌فروش شده و مبالغ واریزشده به‌حساب بانکی پیش فروشنده و یا طلبکار او قابل توقیف و تأمین نیست.
ماده ۲۰ – لایحه پیش‌فروش ساختمان
هرگاه قرارداد متضمن شرطی باشد که موجب آن در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد مقرر، پیش فروشنده بتواند قرارداد را فسخ نماید، پس از رسیدن موعد پرداخت و امتناع پیش خریدار، پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت پنج روز به‌پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف مهلت ده روز نسبت به پرداخت دین اقدام کند. در صورت عدم پرداخت دین در مهلت مذکور پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.
ماده ۲۱- لایحه پیش‌فروش ساختمان
صحت و اعتبار واگذاری موقعیت قراردادی و تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به ساختمان پیش‌فروش شده و عرصه آن منوط به اخذ رضایت پیش خریدار (یا پیش خریداران) یا قائم‌مقام قانونی آن‌ها خواهد بود.
ماده ۲۲- لایحه پیش‌فروش ساختمان
در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به ساختمان پیش‌فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده، پیش خریدار و منقل الیه به‌طور تضامنی عهده‌دار پرداخت ثمن خواهند بود. درهرحال سند رسمی انتقال به نام منتقل الیه تنظیم خواهد شد.
ماده ۲۳- لایحه پیش‌فروش ساختمان
در زمان انتقال قطعی سند ساختمان در دفترخانه، سند پیش‌فروش صادرشده باید به دفترخانه عودت داده شود.
ماده ۲۴- لایحه پیش‌فروش ساختمان
پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق ازجمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به جزاء نقدی از یک‌میلیون (۱/۰۰۰/۰۰۰) ریال تا یک‌صد میلیون (۱/۰۰۰/۰۰۰) ریال محکوم خواهند شد.
ماده ۲۵- لایحه پیش‌فروش ساختمان
شهرداری‌ها مکلف‌اند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه‌ای مستقل با ذکر مشخصات کامل و مشاعات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده ۲۶- لایحه پیش‌فروش ساختمان
اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی یا اخذ پروانه ساخت یا افتتاح حساب بانکی یا پیش از پیشرفت عملیات ساختمانی به میزان ده درصد، اقدام به‌پیش فروش ساختمان نمایند و یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهی‌نمایند علاوه به رد مال و اسناد و وجوه به صاحبش و جبران خسارات وارده، به حبس از شش ماه تا دو سال و یا جزاء نقدی به میزان سه تا پنج برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌گردند.
ماده ۲۷- لایحه پیش‌فروش ساختمان
پیش فروشنده مکلف است ظرف یک سال پس از اتمام بنا تمامی اقدامات لازم برای انتقال قطعی ساختمان به‌پیش خریدار را از قبیل اخذ پایان کار و تفکیک سند انجام دهد در غیر این صورت به جزاء نقدی معادل مبلغ دریافتی در حق دولت محکوم می‌گردد.
تبصره – جرائم مذکور در این ماده و ماده ۲۶ تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی و یا وزارت مسکن و شهرسازی و باگذشت شاکی، تعقیب یا اجرای حکم موقوف می‌شود
ماده ۲۸- لایحه پیش‌فروش ساختمان
مشاوران املاک باید طبق این قانون نسبت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش ساختمان مبادرت نمایند. در غیر این صورت پروانه کسب آنان برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا سه سال معلق و برای بار سوم برای همیشه لغو می‌شود.
ماده ۲۹- لایحه پیش‌فروش ساختمان
به‌منظور حل‌وفصل اختلاف طرفین قرارداد پیش‌فروش ساختمان در شهرداری مراکز شهرستان‌ها، هیئتی مرکب از یک نفر قاضی با معرفی رئیس‌کل دادگستری استان و ۴ نفر کارشناس با معرفی استانداری ؤ سازمان مسکن و شهرسازی استان، سازمان نظام‌مهندسی ساختمان استان و شهرداری مربوط تشکیل می‌شود. رأی هیئت با نظر اکثریت اعضاء صادر می‌شود و ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل‌اعتراض در محاکم عمومی دادگستری می‌باشد.
تبصره- رأی قطعیت یافته کمیسیون، از طریق اجرا احکام دادگستری مطابق مقررات مربوط به اجرا ۲ احکام مدنی اجرا شود.
ماده ۳۰- لایحه پیش‌فروش ساختمان
آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب این قانون توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و کشور و سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضاییه به تصویب هیئت‌وزیران خواهد رسید.
پیشنهادات انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان:
مقدمه توجیهی:
با توجه به عدم وجود قانون مستقل ناظر بر پیش‌خرید و پیش‌فروش ساختمان در سطح کشور و نبود یک‌رویه واحد و بروز اختلافات و وقوع جرائم مرتبط و ایجاد بستر مناسب در تعاملات پیش خریداران و دست‌اندرکاران ساخت‌وساز و کاهش حجم پرونده‌های ارجاعی به مراجع قضایی لایحه ذیل برای طی مراحل قانون تقدیم می‌شود.
ماده ۱- در این قانون، اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می‌رود:
- پیش فروشنده: شخص حقیقی یا حقوقی است که متعهد می‌شود قدر السهم از زمین و اعیانی موجود در زمان بیع را بر اساس قرارداد پیش‌فروش به‌پیش خریدار منتقل کند و همچنین متعهدمی گردد ساختمان را ظرف مدت معین احداث و تسلیم کند.
- پیش خریدار: شخصی است که قدر السهم زمین و اعیانی موجود در زمان بیع را بر اساس قرارداد پیش‌فروش در مقابل پرداخت ثمن معامله پیش خریداری می‌نماید.
- دوره تضمین: منظور از دوره تضمین عبارت است از مدت معقولی که در قرارداد پیش‌فروش ذکر گردیده و پیش فروشنده در طی این مدت متعهد می‌گردد عیب و یا نقص مخفی یا بارز موجود در ساختمان را بدون دریافت هرگونه هزینه مرتفع نماید.
- انتقال: انتقال قدر السهم از زمین اعیانی موجود در زمان بیع در غالب قرارداد پیش‌فروش.
- انتقال قطعی: انتقال مورد معامله در دفترخانه اسناد رسمی از طرف فروشنده به خریدار.
- اتمام بنا: انجام و به اتمام رسانیدن کلیه عملیات اجرایی تعهد شده در قرارداد برای واحد مذکور در قرارداد.
- اتمام ساختمان: اتمام کلیه عملیات اجرایی ساختمان.
تبصره: قائم‌مقام و جانشین یا جانشینان پیش فروشنده و پیش خریدار نیز مشمول تعاریف یادشده خواهند بود.
ماده ۲- قرارداد یا عقدی که به‌موجب آن پیش فروشنده متعهد ساخت و تکمیل بنا در زمین معین باشد که مالک تمام یا قسمتی از آن است و یا درازای انجام تعهدی مالک قسمتی از ساختمان می‌شود اعم از اینکه در قالب بیع – صلح – اجاره به‌شرط تملیک و نظایر آن منعقد شود قرارداد پیش‌فروش ساختمان محسوب شده و مشمول مقررات این قانون است.
ماده ۳ – قراردادهای پیش‌فروش باید مطابق با نمونه‌های مقرر در آیین‌نامه اجرایی این قانون بوده و در آن حداقل به موارد زیر تصریح شود:
۱- اوصاف و امکانات واحدی که پیش‌فروش می‌شود مانند:
- مساحت اعیانی
- تعداد اتاق‌ها
- شماره طبقه
- شماره واحد توقفگاه (پارکینگ) و انباری و نیز مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا
- تعداد طبقات و کل واحدها
- نما
- نوع مصالح مصرفی ساختمان
- سیستم گرمایش و سرمایش – قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید و یا عرفا در قیمت مؤثر باشد با توجه به تغییرات احتمالی مندرج در ماده ۱۱ این قانون درج گردد.
۲- بهاء مورد معامله، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.
۳- مدت قرارداد و دوره تضمین
۴- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات موضوع معامله.
۵- اعطاء وکالت به‌پیش خریدار برای تنظیم سند رسمی انتقال پس از اتمام بنا و پرداخت کل بهای مورد معامله
۶- زمان سررسید و مبلغ تمامی اقساط ثمن و میزان جرائم تأخیر تأدیه اقساط و شماره‌سریال دفترچه اقساط مندرج در ماده ۱۴ قانون.
ماده ۴- پیش‌فروش باید با تنظیم سند رسمی نزد و دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.
- تبصره ۱: نقل‌وانتقالت بعدی نیز با جلب رضایت پیش فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی به منقل الیه انتقال خواهد یافت.
- تبصره ۲: در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به ساختمان پیش‌فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده، پیش خریدار و منتقل الیه به‌طور تضامنی عهده‌دار پرداخت خواهند بود. درهرحال سند رسمی انتقال به نام منتقل الیه پس از تسویه‌حساب کامل با پیش فروشنده تنظیم خواهد شد.
ماده ۵- تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
- الف- مدارک دال بر در اختیار داشتن مورد معامله پیش فروشنده نسبت به مورد معامله
- ب- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.
- ج – بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۱۳ این قانون.
- د- تأییدیه مهندس ناظر پروژه مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان منطبق بر پروانه صادره
- ه- گواهی بانک مبنی بر افتتاح حساب موضوع ماده ۱۴ قانون.
- و – حذف شد..
- ز- به‌منظور کنترل و نظارت بر عملکرد انبوه‌سازان و ایجاد سوابق حرفه‌ای برای آنان و ارائه گواهی صلاحیت و مدیریت ساخت‌وساز لازم است که این صلاحیت از سوی صنف مربوط احراز و تأیید شود.
تبصره: انبوه‌سازان مکلف‌اند در چهارچوب ظرفیت قیدشده در پروانه صلاحیت و تعیین پایه خود اقدام به‌پیش فروش ساختمان نمایند.
ماده ۶ – لایحه پیش‌فروش ساختمان
تنظیم قرارداد پیش‌فروش نزد دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق ثبت و بدون گواهی مالیاتی صرفاً در قبال دریافت حق التحریر سند غیرمالی صورت می‌گیرد.
تبصره: در نقل انتقالات بعدی، قبل از اتمام ساختمان ضمن ثبت در دفترخانه، مالیات بر اساس یک‌ششم مالیات ساختمان تمام‌شده دریافت می‌شود.
ماده ۷- لایحه پیش‌فروش ساختمان
چنانچه پیش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرارداد تعهدات خود را به انجام نرساند مسئول خسارت تأخیر انجام تعهد پیش‌بینی‌شده در ماده ۳ می‌باشد. تمدید مهلت انجام تعهد فقط با تراضی طرفین ممکن است ولی مانع از دریافت خسارت تأخیر در انجام تعهد نخواهد بود.
ماده ۸- لایحه پیش‌فروش ساختمان
پیش فروشنده باید پس از اتمام بنا در صورت اعتراض پیش خریدار به انطباق بنا با قرارداد حسب مورد تأیید کارشناس مذکور در آیین‌نامه اجرایی این قانون را اخذ و به معترض ارائه نماید.
ماده ۹ – لایحه پیش‌فروش ساختمان
چنانچه در دوره تضمین معلوم شود ضوابط قانونی در احداث بنا رعایت نگردیده یا ساختمان با اوصاف قراردادی منطبق نبوده و یا دارای هرگونه عیب اعم از مخفی یا آشکار است پیش خریدار می‌تواند الزام پیش فروشنده را به رفع نواقص آن با اوصاف قانونی یا قراردادی طبق رأی کمیسیون مندرج در ماده ۲۹ درخواست نماید یا مطالبه خسارت کند
ماده ۱۰ – لایحه پیش‌فروش ساختمان
حذف شد.
ماده ۱۱- لایحه پیش‌فروش ساختمان
درصورتی‌که مساحت بنا بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص‌شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت نرخ مندرج در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت نرخ مندرج در قرارداد موردمحاسبه قرار گرفت، لکن چنانچه مابه‌التفاوت مساحت بیش از ده درصد (۱۰%) زیربنای مفید باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و به‌هرحال پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.
ماده ۱۲- لایحه پیش‌فروش ساختمان
در مواردی که به علت تقصیر پیش فروشنده از مفاد قرارداد پیش‌فروش بر اساس نظر هیئت مندرج در ماده ۲۹ قانون پیش خریدار مجاز می‌باشد، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به‌پیش خریدار بپردازد.
تبصره – حذف شد.
ماده ۱۳- لایحه پیش‌فروش ساختمان
پیش فروشندگان و مجریان و ناظران در قبال خسارت ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئولیت تضامنی دارند و مکلف‌اند مسئولیت خود را ازاین‌جهت بیمه نمایند.
چنانچه میزان خسارت وارده در دوره ضمانت بیمه کیفیت بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود. پس از تعیین مقصر مربوط توسط کمیسیون مندرج در ماده ۲۹ پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده می‌باشد.
ماده ۱۴- لایحه پیش‌فروش ساختمان
پیش فروشنده مکلف است نزد یکی از بانک‌های داخلی حساب بانکی با حق برداشت خود افتتاح نماید. کلیه وجوه پیش خریداران باید به آن حساب واریز گردد.
بانک یادشده موظف است برای دریافت اقساط از پیش خریداران دفترچه اقساطی صادر نماید. سررسید و مبلغ تمامی اقساط ثمن و جرائم تأخیر تأدیه مندرج در قرارداد در دفترچه مذکور قید گردد. پیش فروشنده حق وصول مستقیم وجه از پیش خریدار ندارد.
ماده ۱۵- لایحه پیش‌فروش ساختمان
در مواردی که بانک‌ها به‌پیش خریداران بر اساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به‌حساب پیش فروشنده واریز، مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری‌شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به‌عنوان تضمین اخذ می‌گردد در این اقدام نباید موجب عدم پرداخت تسهیلات جهت تکمیل کل پروژه گردد.
ماده ۱۶- لایحه پیش‌فروش ساختمان
در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط ثمن بر اساس توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ۵ درصد هم‌زمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند
ماده ۱۷- لایحه پیش‌فروش ساختمان
پرداخت هر یک از اقساط ثمن منوط به تأیید پیشرفت کار مطابق شرایط قرارداد توسط مهندس ناظر است مگر آن‌که طرفین به نحو دیگری توافق کرده باشند.
ماده ۱۸- لایحه پیش‌فروش ساختمان
هرگاه پیش خریدار تعهدات خود را انجام دهد ولی پیش فروشنده پس از اتمام بنا از تنظیم سند رسمی به هر دلیل امتناع نماید، پیش خریدار می‌تواند بر اساس وکالت اعطایی در سند پیش‌فروش (موضوع‌بند ۵ ماده ۳ این قانون) با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه تأییدیه پرداخت کل ثمن از بانکی که دفترچه اقساطی را صادر نموده است، به وکالت از طرف پیش فروشنده سند انتقال را تنظیم و امضاء نماید.
تبصره – حذف شد..
ماده ۱۹- لایحه پیش‌فروش ساختمان
عرصه و اعیان ساختمان پیش‌فروش شده و مبالغ واریزشده به‌حساب بانکی پیش فروشنده و یا طلبکار او قابل توقیف و تأمین نیست.
ماده ۲۰ – لایحه پیش‌فروش ساختمان
هرگاه قرارداد متضمن شرطی باشد که موجب آن در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد مقرر، پیش فروشنده بتواند قرارداد را فسخ نماید، پس از رسیدن موعد پرداخت و امتناع پیش خریدار، پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت پنج روز به‌پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف مهلت ده روز نسبت به پرداخت دین اقدام کند. در صورت عدم پرداخت دین در مهلت مذکور پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد
ماده ۲۲- لایحه پیش‌فروش ساختمان
در ماده ۴ با عنوان تبصره ۲ ذکر شد.
ماده ۲۳- لایحه پیش‌فروش ساختمان
در زمان انتقال قطعی سند ساختمان در دفترخانه، سند پیش‌فروش صادرشده باید به دفترخانه عودت داده شود.
ماده ۲۴- لایحه پیش‌فروش ساختمان
پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق ممکن ازجمله درج در مطبوعات و یا پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات، پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و مسئولین اماکنی که قرار است در آن تبلیغ انجام شود و قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند.
در غیر این صورت به جزای نقدی از یک‌میلیون (۰۰۰/۰۰۰/ ۱) ریال تا یک‌صد میلیون (۱/۰۰۰/۰۰۰۰۰) ریال محکوم خواهند شد.
ماده ۲۵- لایحه پیش‌فروش ساختمان
شهرداری‌ها مکلف‌اند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه‌ای مستقل با ذکر مشخصات کامل و مشاعات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده ۲۶- لایحه پیش‌فروش ساختمان
اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی با اخذ پروانه ساخت یا افتتاح حساب بانکی یا پیش از پیشرفت عملیات ساختمانی به میزان ۱۰ درصد (اتمام فونداسیون) اقدام به‌پیش ساختمان نمایند و یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهی‌نمایند علاوه بر رد مال و اسناد و وجوه به صاحبش به جبران خسارات وارده به حبس از شش ماه تا دو سال و یا جزاء نقدی به میزان سه تا پنج برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌گردند
ماده ۲۷- لایحه پیش‌فروش ساختمان
پیش فروشنده مکلف است ظرف دو سال پس از اتمام بنا تمامی اقدامات لازم برای انتقال قطعی ساختمان به‌پیش خریدار را از قبیل اخذ پایان کار و تفکیک سند انجام دهد (تا خیراتی که خارج از اختیار پیش فروشنده باشد به مدت مذکور اضافه می‌گردد) در غیر این صورت به جزاء نقدی معادل ۳ تا ۱۰ درصد مبلغ دریافتی در حق دولت محکوم می‌گردد.
تبصره – جرائم مذکور در این ماده و ماده ۲۶ تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی و یا وزارت مسکن و شهرسازی و باگذشت شاکی، تعقیب یا اجرای حکم موقوف می‌شود.
ماده ۲۸- لایحه پیش‌فروش ساختمان
مشاوران املاک نیز باید طبق این قانون نسبت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش ساختمان مبادرت نمایند. در غیر این صورت پروانه کسب آنان برای بار اول تا یک سال و برای دوم تا سه سال معلق و بار سوم برای همیشه لغو می‌شود.
ماده ۲۹ – لایحه پیش‌فروش ساختمان
به‌منظور حل‌وفصل اختلاف طرفین قرارداد پیش‌فروش ساختمان در انجمن صنفی انبوه‌سازان استان‌ها هیئتی مرکب از یک نفر قاضی با معرفی رئیس‌کل دادگستری استان و چهار نفر کارشناس با معرفی شهرداری و سازمان مسکن و شهرسازی استان و سازمان نظام‌مهندسی استان و انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تشکیل می‌شود، رأی هیئت با نظر اکثریت اعضاء صادر می‌شود و ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل‌اعتراض در محاکم عمومی دادگستری می‌باشد.
تبصره- رأی قطعیت یافته کمیسیون، از طریق اجرا احکام دادگستری مطابق مقررات مربوط به اجرا احکام مدنی اجرا شود.
ماده ۳۰ – لایحه پیش‌فروش ساختمان
آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب این قانون توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت کشور و سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور و کانون سراسری انجمن‌های صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضاییه به تصویب هیئت‌وزیران خواهد رسید.
- موضوع مطلب:قوانین پیش‌فروش ساختمان
- گردآوری‌شده توسط: کارشناسان رسمی دادگستری
