بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاه‌های اجرایی عنوان مقاله‌ای است نوشته محمد مسعود علیزاده خرازی، عضو هیئت‌علمی دانشگاه صنعتی شریف و کارشناس رسمی دادگستری که به شرح زیر آورده می‌شود.
چکیده
با توجه به سابقه نزدیک به یک سده از طرح “قیمت عادله” در قوانین کشور و به‌رغم اهمیت آن از منظر اجتماعی و عدالتی، تاکنون تعریف دقیقی از آن به عمل نیامده است.
این نوشتار ضمن کنکاش انواع قیمت‌ها، به بررسی تاریخی آن‌ها در قوانین پرداخته است. در بررسی قوانین مربوطه، ضمن آشکار شدن معایب و مزایای هرکدام از قوانین در رابطه با انواع قیمت‌ها، تفاوت قیمت عادله باقیمت روز آشکارشده است.
درنهایت، در کنار بررسی قوانین معتبر در مورد تملک دولت و شهرداری‌ها، تعریف قیمت عادله از دید قانون‌گذار بیان‌شده است.
مقدمه
اصطلاحات “قیمت عادله”، “بهای عادله” و “نرخ عادله” سابقه‌ای طولانی، قریب به یک سده، در قوانین کشور دارند. اصطلاح قیمت عادله یا عناوین مشابه آن (کارشناسی، روز) بارها در قوانین آمده؛ درحالی‌که تعریف دقیقی از آن ارائه نشده است.
مهم‌تر اینکه در خصوص تبدیل این موضوع کیفی به ارزش کمی بحث و کنکاشی به عمل نیامده است؛ درصورتی‌که کثرت شمول این موضوع در جامعه که تعدد تکرار این عبارت در قوانین مبین آن است اهمیت اجتماعی آن را نشان می‌دهد.
ازآنجاکه در حوزه مسکن و مستغلات، معمولاً ارزش‌های مطرح‌شده، مبالغ سنگین و تعیین‌کننده‌ای در زندگی آحاد مردم هستند، این موضوع از منظر تأثیرگذاری و عدالتی نیز مهم بوده و به علت بزرگی و کثرت آن، ازنظر اقتصادی در سطح کلان کشور نیز اهمیت دارد.
عقیده عمومی بر این است که قیمت عادله روز همان قیمت روز بازار است و چنانچه بعضی قائل به تفاوت بین آن دو هستند، هیچ‌گونه توضیح و توصیفی از تفاوت آن‌ها بیان نکرده‌اند.
مؤید این مطلب نظریه مشورتی جدید اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره ۲۴۸۹/۷ مورخ ۲۴ تیر ۱۳۸۸ در خصوص قیمت عادله و قیمت روز است:
«قابل استماع بودن دعوای مطالبه قیمت روز ملک موضوع تملک شهرداری
دعوای مطالبه قیمت روز ملک، موضوع طرح تملک قبل از تعیین ارزش و اظهارنظر کارشناس قابل استماع است و شهرداری مکلف است قیمت عادله مورد تملک شهرداری را حسب توافق طرفین با جلب نظر کارشناس پرداخت نماید.
ازاین‌رو چنانچه شهرداری مفاد ماده‌واحده قانون تقویم ابنیه، املاک و اراضی موردنیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰ را اجرا نکرده باشد و مالک با مراجعه به دادگاه بهای اراضی مورد تصرف شهرداری – پس از تصرف – را مطالبه کند، دادگاه حسب مقررات قانون آیین دادرسی در امور مدنی عمل خواهد نمود.»
(نشریه قضاوت، شماره ۶۵، مرداد و شهریور ۱۳۸۹)
همان‌گونه که مشخص است اداره کل حقوقی قوه قضاییه دچار اشتباه و تناقض در مورد قیمت عادله و قیمت روز شده است.
در این نوشتار ضمن تشریح مشخصات قیمت عادله روز و قیمت روز بازار، تفاوت این دو موضوع تبیین خواهد شد.
بهای عادله، نرخ عادله
در کتاب “ترمینولوژی حقوق” نوشته دکتر لنگرودی معانی زیر برای بهای عادله و نرخ عادله عنوان‌شده است:
بها (ثمن، قیمت و نرخ اموال منقول) چیز قیمتی را بها گیر گویند. بهای اسمی قدر مبلغ مکتوب روی اوراق بهادار است. بهای بازار قیمت عادله کالاهاست.
بهایی یعنی قیمتی (در برابر ارزان).
قیمت (بها) به معنای ارزش مال به معیار نرخ رایج در عرضه و تقاضاست؛ بدون اینکه عقدی مطرح باشد. اگر عقدی مطرح باشد (مانند بیع) توافق عقدی بر قیمت مال، آن قیمت را معنون به‌عنوان ثمن می‌کند. میان ثمن و قیمت رابطه عموم و خصوص مطلق برقرار است: هر ثمن، قیمت است؛ ولی هر قیمت، ثمن نیست.
نرخ رسمی (سعر حاکم) نرخی است که مقامات رسمی (دولت یا شهرداری) برای کالا معین می‌کنند (تسعیر حاکم).
عناصر نرخ از قرار زیر است:
- مال باید مملوک کسی باشد.
- مال باید کالا باشد نه غیرمنقول.
- مال باید شایع و جاری در معاملات مردم باشد. پس اشیای عتیقه‌ای که عتیقه‌فروش می‌فروشد، فاقد نرخ است؛ هرچند که به قیمتی می‌فروشد و می‌خرند.
- قیمتی که نوعاً روی آن معامله می‌شود؛ خواه کمتر از واحد تمام‌شده کالا (برای تولیدکننده) باشد و خواه مساوی یا بیشتر باشد. پس حضور منفعت در نرخ ضرورت ندارد؛ بلکه امکان ضرر هم وجود دارد؛ هرچند که غالب، منفعت است.
- ارزش کالایی معین در معاملات روزمره را قیمت سوقیه (بازار) گویند.
- قیمت عادله مترادف باقیمت سوقیه (بازار) است.
- نرخ عادله (= قیمت عادله) قیمتی است که نوعاً روی آن معامله انجام می‌شود.
- نرخ عادله (در ترمینولوژی حقوق قدیمی لنگرودی)
- نرخ عادله، قیمت عادله یا بهای عادله عبارت است از قیمت مال در اکثر معاملات راجع به آن مال در بازار معین در زمان معین. (ماده ۲۴۲ قانون جزا و ماده ۳ توسعه معابر)
عدالت در اصطلاح بالا مفهومی متأثر از مذهب نیست. در مقررات دینی نگرفتن ربح در معاملات مستحب است و ترک مستحب موجب فسق (که ضد عدالت است) نمی‌شود. پس قیمتی که در آن رعایت استحباب نشده باشد، می‌تواند قیمت عادله هم باشد.
قیمت عادله
مقصود از قیمت عادله قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع است. (تبصره ۱ ماده ۳ قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها مصوب ۲۳ آبان ۱۳۱۲)
جای سؤال است که چرا به‌رغم وجود تعاریف بهتر و دقیق‌تر از قیمت عادله قانون‌گذار از ماده‌قانونی استفاده نموده که ایرادهای بسیاری به آن وارد است.
با توجه به مطالب گفته‌شده، در این مقاله ازنظر کارشناسی قیمت، نرخ یا بها معادل هم فرض شده و عموماً از عبارت “قیمت” که در قوانین متداول‌تر است، استفاده می‌شود و با پسوند “عادله” قیمت عادله متفاوت با تعریف بالا و مطابق بخش‌های بعدی تعریف خواهد شد.
ارزش
ارزش معانی چندگانه‌ای دارد. در امور کارشناسی معمولاً ارزش‌ها عبارت‌اند از:
- ارزش بازار
- ارزشی که قیودی داشته و امکان عرضه به بازار آزاد برای آن وجود ندارد.
- ارزش توافقی
- ارزش برای مالک.
ارزش‌ها را می‌توان از راه قیمت واقعی بازار، ارزیابی (توسط کارشناسان)، یا از هر راه مناسب دیگری تعیین کرد.
قیمت مصوب
ارزش (قیمت) ممکن است به‌صورت مصوّب و اعلامی باشد؛ به‌عنوان‌مثال، ارزش معاملاتی املاک (منطقه‌ای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هرچند سال یک‌بار تهیه و تنظیم می‌شود، یا قیمت اعلام‌شده توسط کمپانی برای یک کالای مشخص برای مدتی معین.
قیمت واگذاری
در این نوع از قیمت، با اعلام قیمت مصوب (ارزش معاملاتی یا غیره) و ضوابط مصوب، موارد مربوطه واگذار می‌شود.
ممکن است به‌جای قیمت مصوب، قیمت عادله توسط کارشناسان رسمی لحاظ شده باشد و متقاضی با رضایت خود برای دریافت مراجعه کند؛ مانند واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمین‌های شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور ۱۳۶۶٫
قیمت توافقی
چنانچه بر سر ارزش موردنظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود، آن را ارزش (قیمت) توافقی یا ثمن معامله می‌گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار، کمتر و یا بیشتر از قیمت بازار باشد؛ مانند اجاره‌بها یا قیمت مندرج در قرارداد.
قیمت مزایده
در این نوع از قیمت، با اعلام مزایده و ضوابط مربوط به آن از طرف عرضه‌کننده و از طریق شرکت متقاضی در مزایده و آگاهی یافتن از شروط تعیین‌شده، طرفین در خصوص سازوکار تعیین قیمت توافق می‌نمایند و مکانیسم مزایده، قیمت را معین می‌کند.
قیمت حاصل از مزایده به‌نوعی قیمت توافقی است؛ با این تفاوت که این بار توافق بر سرخود قیمت نبوده؛ بلکه در خصوص سازوکار تعیین قیمت توافق حاصل‌شده است.
ازآنجاکه این قیمت در شرایط کامل بازار آزاد تعیین نشده و مزایده انجام‌شده مراجعه‌کنندگان محدودی دارد و دارای قیود مزایده است، قاعدتاً قیمت حاصله کمتر از قیمت بازار آزاد می‌باشد.
برای عملی شدن مزایده و جلوگیری از تبانی و فساد و تضمین حداقل قیمت برای عرضه‌کننده، معمولاً قیمت پایه از طرف کارشناسان رسمی مزایده تعیین می‌شود.
طبق عرف کارشناسان رسمی، قیمت پایه مزایده درصدی کمتر از قیمت بازار و یا قیمت عادله می‌باشد و قیمت معامله (مزایده) بر اساس مکانیسم رقابتی مزایده تعیین می‌شود و چون بر اساس توافق و رضایت طرفین حاصل‌شده است، بنابراین قیمت عادله روز (دوره زمانی مزایده) می‌باشد.
نقش کارشناسان رسمی تعیین قیمت پایه مزایده، جلوگیری از تبانی، غبن فاحش و غیره است و این کارشناسان مسئول تعیین قیمت عادله نیستند.
قیمت (ارزش) مالک
چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی نسبت به ملک خود داشته، یا هزینه‌هایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنا داشته، یا ملک ممر زندگی او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتریان خاصی به دلایل و انگیزه‌های خاص به مالک (عرضه‌کننده) مراجعه نمایند، آنگاه مالک (عرضه‌کننده) به صلاحدید و به اختیار خود، ارزش را تعیین و به متقاضیان اعلام می‌کند. متقاضیان مختار خواهند بود شرایط و ارزش مالک را قبول یا رد نمایند.
این قیمت تعیین‌شده از طرف مالک را “ارزش مالک” می‌نامند.
ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)؛ زیرا باسلیقه‌ها یا نیازهای وی هماهنگی بهتری دارد که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است.
ازاین‌روست که مالک، ملک موجود را به‌جای ملک دیگری خریده است.
خریدوفروش و جابه‌جایی ملک، هزینه‌هایی را به همراه دارد.
به‌عبارت‌دیگر هزینه‌های یادشده باعث گران‌تر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می‌شود و به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست.
املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزشی خاص و غیرعادی عاید خواهد ساخت. پس به‌طورمعمول ارزش مالک بیشتر از ارزش بازار آزاد است.
به دلیل اهمیت ارزش مالک در تملک دولتی، مثالی ذکر می‌شود:
فرض کنید شخص معلولی یک ملک را برای سکنای خود به قیمت بازار (۱۰۰ میلیون تومان) می‌خرد.
وی برای استفاده شخصی‌اش، با توجه به معلولیت خود تغییراتی در آن ملک می‌دهد که هزینه‌اش ۱۰ میلیون تومان می‌شود. به‌این‌ترتیب، قیمت مالک ۱۱۰ میلیون تومان شده است؛ درحالی‌که قیمت بازار ۹۵ میلیون تومان است.
قیمت بازار آزاد
در مبادلات آزادانه بین عرضه‌کنندگان و متقاضیان بر اساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد، قیمت تعیین می‌شود. هرچند در این بازار علاوه بر این دو بازیگر اصلی، بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهم‌ترین آن‌ها حاکمیت (دولت) و نهادهای مالی (بانک‌ها) هستند.
به‌طورکلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.
قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات
علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، ویژگی‌های خاص دیگری نیز وجود دارد.
ازآنجاکه مسکن و مستغلات جزو کالاهای همگن نیستند؛ یعنی در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و … تنوع دارند، و به دلیل عدم سازمان‌یافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا)، به‌جای یک قیمت مشخص بازه‌ای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین می‌شود.
عرضه‌کنندگان تمایل به بالای بازه قیمت دارند و به‌عکس، متقاضیان تمایل به پایین بازه قیمت دارند. به همین دلیل علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه‌زنی نیز در بازار مسکن ایران ایفای نقش می‌نماید.
چنانچه موارد خواسته‌شده بدون قیود بوده و امکان عرضه شدن به بازار (مبادله) آزاد را داشته باشد، مالک (عرضه‌کننده) آن را به بازار آزاد عرضه می‌نماید و با مراجعه متقاضیان بر اساس عرضه و تقاضا و قاعده چانه‌زنی، ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعیین می‌شود (همانند قیمت املاک) و کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند.
به‌عبارت‌دیگر، کارشناسان رسمی مجاز نیستند سلایق و عقاید خود را در تعیین ارزش بازار آزاد دخیل نمایند. بنابراین چنان چه برای مورد کارشناسی، بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است؛ نه دیکته کردن قیمت.
ملک تام (طلق، مطلق، آزاد)
چنان چه در یک ملک بدون کسب رضایت اشخاصی غیر از مالکان، امکان انتقال یا انجام عملیات عمرانی و غیره فراهم باشد، به آن “ملک تام” می‌گویند؛ مانند املاک متداول.
ملک ناقص (غیر طلق، غیرآزاد)
چنان چه در ملکی بدون کسب رضایت اشخاصی غیر از مالکان، امکان انتقال یا انجام عملیات عمرانی و غیره وجود نداشته باشد، به آن ملک ناقص می‌گویند؛ مانند املاک اوقافی که متصرف بدون رضایت مالک عرصه نمی‌تواند تصمیم‌های خود را عملی سازد.
مالکیت تملک (ملکان یملک، کامل، مطلق)
چنان چه مالک بتواند بدون کسب رضایت اشخاص غیر، تصمیم‌هایی را در خصوص ملکش اتخاذ کرده و آن‌ها را عملی نماید، مالکیت وی کامل است.
ارزش ملک با قیود
اگر موارد خواسته‌شده قیودی داشته باشند که به‌واسطه آن‌ها امکان عرضه و تقاضا و مانور برای مالک در بازار آزاد فراهم نباشد و همچنین برای قیود، امکان ارزش‌گذاری مالی وجود داشته و طبق قانون، قیمت آن توسط کارشناسان رسمی تعیین شود، در این صورت ارزش موارد بالا عبارت است از قیمت بازار آزاد منهای ارزش مالی قیود مربوطه؛ مانند تعیین مبلغی به‌عنوان سرقفلی در ماده ۷ قانون سال ۱۳۷۶- اجاره‌بهای ثابت.
عرف (رویه) کارشناسان رسمی
ازآنجاکه به‌طورمعمول با طی مراحل هیئت‌های بالاتر کارشناسان رسمی، نتایج نظریات کارشناسی دارای همگرایی است، بنابراین عرف (رویه) کارشناسان رسمی عبارت است از بازه‌ای (دامنه‌ای) از ارزش (مبلغ) که نتایج کارشناسی با طی مراحل هیئت‌های بالاتر کارشناسان رسمی به آن میل می‌کند.
ارزش عرف (رویه) کارشناسان رسمی
چنانچه موارد خواسته‌شده دارای قیودی باشند که به‌واسطه آن‌ها امکان عرضه و تقاضا و مانور برای مالک در بازار آزاد وجود نداشته و همچنین ارزش‌گذاری مالی برای قیود توسط کارشناسان رسمی ممکن نباشد (درحالی‌که طبق قانون قیمت آن باید توسط کارشناسان رسمی تعیین شود)، در این صورت ارزش موارد مذکور توسط عرف (رویه) کارشناسان رسمی تعیین می‌شود؛ مانند تعیین مبلغی به‌عنوان سرقفلی در ماده ۸ قانون سال ۱۳۷۶- اجاره‌بهای متعارف.
قیمت متعارف
هرچند طبق عرف، قیمت متعارف قیمت روزمره معاملات (قیمت بازار) است؛ اما ازنظر حقوقی پس از استفاده قانون‌گذار از عبارت “متعارف” در ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، ارزش آن کمتر از قیمت بازار می‌باشد.
بر اساس اعلام وزارت مسکن و شهرسازی، بیش از ۹۵ درصد بازار مسکن و مستغلات در اختیار بخش خصوصی است. ازاین‌رو طبق قاعده معمول، قیمت در بازار بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود.
بر این اساس، چنانچه عرضه و تقاضا به‌صورت منسجم و سازمان‌یافته انجام گیرد (مثل بورس کالا)، نوسانات (بازه) قیمت محدود بوده و معمولاً ثبت و نگهداری می‌شود؛ درصورتی‌که عرضه و تقاضا در بازار مسکن و مستغلات به دلیل تنوع زیاد و مشخصات گوناگون آن دارای قیمت دقیق نیست و نوسان و بازه قیمت گسترده است.
روش‌های ارزیابی و کارشناسی
برای ارزیابی و کارشناسی در دنیا از روش سه‌گانه زیر استفاده می‌شود:
- مقایسه باقیمت بازار (comparison approach Market)
مقایسه باقیمت بازار به معنای مقایسه با سایر دارایی‌های مشابه معامله‌شده در بازار است. در این روش باید قیمت معامله‌شده در بازار فعال همانند و یا دارای مشابهت نزدیک باشد که اکثراً این‌چنین نیست. در این صورت باید با ضرایب شناخته‌شده‌ای قیمت موجود به قیمت موردنظر تبدیل شود. - رابطه ارزش حاضر سرمایه و درآمد ناشی از آن (Income capitalization approach)
در این روش باید برآوردی از آینده کرد. می‌توان نرخ بازده سرمایه (نسبت سرمایه به درآمد) P/E و یا ضریبی از گردش مالی یک دوره زمانی (Turn over) را به‌عنوان سرمایه حساب کرد؛ مثلاً ضریب ۵/۱٫ بنابراین گردش مالی یک دوره زمانی ۵/۱ = ارزش دارایی. - هزینه ایجاد یا جایگزینی (Cost approach)
با محاسبه هزینه ایجاد دارایی مشابه و یا هزینه جایگزینی دارایی مشابه موجود در بازار می‌توان قیمت را تعیین کرد.
انتخاب روش ارزش‌گذاری
- روش اول: با معاملات دارایی‌های همانند یا مشابه معامله‌شده در بازار مقایسه می‌کنیم و قیمت را به دست می‌آوریم.
- روش دوم: در صورت عملی نبودن روش اول، درآمد یا هزینه را به‌صورت ارزش حال (دارایی) برآورد می‌کنیم. این روش در صورت در دسترس و قابل‌اعتماد بودن اطلاعات، به‌عنوان پشتیبانی روش اول استفاده می‌شود.
قیمت، بها و نرخ عادله در قوانین
قانون مدنی
در ماده ۱۶۷ قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ آمده است: «اگر مالی که پیداشده، ممکن نیست باقی بماند و فاسد می‌شود، باید به قیمت عادله فروخته شود و قیمت آن در حکم خود مال پیداشده خواهد بود.»
ماده ۴۱۸ نیز اشعار می‌دارد: «اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است، خیار فسخ نخواهد داشت.»
در این دو ماده، تعریف، توصیف و یا توضیحی از قیمت عادله ارائه نشده است و به‌احتمال‌زیاد منظور از قیمت عادله همان قیمت روز (قیمت سوقیه) با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه است که قانون‌گذار برای بقای ارزش مال، مجوز فروش آن را در بازار به قیمت روز با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوط به آن صادر نموده و چون هیچ‌گونه رابطه حقوقی بین یابنده مال و صاحب اصلی مال از قبل وجود نداشته (صاحب‌مال مجهول بوده و یابنده برحسب‌تصادف آن مال را پیداکرده است)، به همین دلیل قیمت عادله قیمت منصفانه بین دو شخص نبوده؛ بلکه همان قیمت بازار با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه است. بر اساس ماده ۴۱۸ نیز اگر مغبون از قیمت روز با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه آگاه بوده باشد، خیار فسخ نخواهد داشت.
قیمت عادله مطرح در حوزه املاک و مستغلات
قیمت عادله مطرح در حوزه املاک و مستغلات را می‌توان به دودسته تقسیم‌بندی کرد:
دسته اول
مالک به اختیار خویش، ملک و مستغل خود را تحت لوای قانون خاصی قرار داده که عمدتاً ارزش‌های عادله مطرح در روابط اقتصادی موجر و مستأجر، مزایده‌ها، واگذاری‌های دولتی (دستگاه‌های اجرایی) و … می‌باشد.
قیمت عادله در روابط اقتصادی موجر و مستأجر
در قانون اختیارات دکتر “میلیسپو” در مورد تنزیل و تثبیت بهای اجناس مصوب ۱۳ اردیبهشت ۱۳۲۲ آمده است: «ماده سیزدهم- دادگاه در مورد اختلاف موجر و مستأجر نسبت به میزان مال‌الاجاره یا شرایط آن برای تعیین اجاره‌بها و یا تحقیق در عواملی که به‌موجب آن می‌توان اجاره‌بها را تشخیص داد، با ارجاع امر به کارشناس، میزان اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعیین نماید و ….»
ماده ۲ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ نیز بیان می‌دارد: «میزان اجاره‌بهای مستغلات مشمول این قانون به‌قرار زیر است: …
چنانچه اجاره‌نامه تنظیم‌نشده باشد، میزان اجاره‌بها همان است که بین طرفین مقرر و عملی شده و درصورتی‌که میزان مقرر احراز نشود، با رعایت مقررات این قانون از طریق کارشناسی میزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز با توجه به قیمت مستغل مزبور و عوامل مؤثر دیگر تعیین می‌شود.»
در ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیز آمده است: «در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم‌شده باشد، میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قیدشده و هرگاه اجاره‌نامه تنظیم‌نشده باشد، به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و درصورتی‌که میزان آن معلوم نشود، با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه، میزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.»
مقنن در ماده ۴ همان قانون گفته است: «موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید… دادگاه با جلب نظر کارشناسی اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.»
تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ نیز اشعار می‌دارد:
«درصورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.»
در این مواد از قوانین روابط موجر و مستأجر هیچ توصیف و توضیحی در مورد عادله بودن قیمت داده نشده است.
در خصوص ارزش‌های عادله مطرح در روابط اقتصادی موجر و مستأجر، در کتاب “بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستأجر” به‌طور مفصل بحث شده است. ازاین‌رو در این نوشتار به آن پرداخته نشده و تنها به یادآوری چند نکته بسنده می‌شود:
- در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ آمده است: «… دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.»
همان‌گونه که در کتاب “بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستأجر” آمده است، اجاره‌بهایی که به نرخ عادله روز تعدیل‌شده، منطبق بر قیمت روز بازار نیست و فاصله زیادی بین آن‌ها دیده می‌شود و اصولاً بازار فعال و کارآمدی برای تعدیل اجاره‌بها وجود ندارد. بنابراین، این استنباط که همواره قیمت عادله روز همان قیمت روز بازار است، صحیح نمی‌باشد. - هرچند تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ بیان می‌دارد: «درصورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد»؛ اما این تبصره هیچ توصیف و توضیحی در مورد قیمت عادله نداده است.
نظریه اکثریت قضات استان تهران از معدود نظریه‌های هرچند غیرمستقیم در توصیف قیمت عادله است.
دسته دوم: تملک دولتی (دستگاه‌های اجرایی)
مالک در قرار گرفتن ملک و مستغل خود تحت لوای قانون خاصی هیچ‌گونه نقشی نداشته است.
بررسی تاریخی ارزش عادله املاک و مستغلات واقع‌شده در طرح‌های عمرانی و…
سؤال این است که تعریف دقیق ارزش عادله (قیمت، نرخ، بهای عادله) که در قوانین، آیین‌نامه‌ها، وحدت رویه‌ها، دستورالعمل‌ها و نظریات متعدد آمده، چیست و منطبق با کدام‌یک از ارزش‌های بالا می‌باشد؟
قوانین قبل از پیروزی انقلاب اسلامی
قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها مصوب ۲۳ آبان ۱۳۱۲
ماده ۲: «… پس از تصویب انجمن بلدیه و حکومت محل و وزارت داخله با تعیین موقع اجرای نقشه که لااقل سه ماه پس از انتشار اعلان یا اخطار کتبی خواهد بود (به‌وسیله اعلان یا اخطار به مالکان و یا متولیان و متصدیان در موقوفات اطلاع دهد) در مواردی که ضرورت و فوریت اقتضا کند، انجمن بلدیه می‌تواند با تصویب وزارت داخله مدت مزبور را به اقتضای موقع و محل تقلیل دهد.»
تبصره ۱ ماده ۳: «مقصود از قیمت عادله قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع است.»
قانون‌گذار در این ماده‌قانونی به اولین و ساده‌ترین سؤال که تکلیف تأثیر طرح؛ یعنی توسعه معبر در افزایش و یا کاهش قیمت روز ملک چیست، پاسخ داده است؛ اما به سایر موضوعات مطرح در قیمت عادله اشاره نکرده است.
ایراد مهم این تعریف آن است که امکان دارد از زمان اعلان توسعه تا تملک و پرداخت عوض، زمان‌های متفاوت کوتاه یا بلند برای اشخاص اتفاق بیفتد و با توجه به اینکه معمولاً به‌مرورزمان افزایش قیمت به وجود می‌آید، تعریف بالا جوابگوی این نقیصه نخواهد بود و به‌دوراز عدالت و انصاف است.
قانون برنامه هفت‌ساله دوم عمرانی کشور مصوب ۸ اسفند ۱۳۳۴
ماده ۱۶: “هر گاه برای اجرای عملیات عمرانی و نیازمندی‌های عمومی احتیاج به خرید اراضی (اعم از دایر و بایر) و ابنیه و تأسیسات پیدا شود، به طریق زیر عمل خواهد شد: …
ب) بهای اراضی و ابنیه و تأسیسات مورد خرید اعم از اینکه متعلق به دولت یا اشخاص باشد، به طریق زیر تعیین خواهد شد:
- ملاک تعیین قیمت بهای عادله [زمان: سال قبل از اعلام شروع عملیات] اراضی و ابنیه و تأسیسات مشابه واقع در حوزه عملیات در سال قبل از اعلام شروع عملیات و بدون در نظر گرفتن تأثیر اجرای عملیات عمرانی در قیمت‌ها خواهد بود.
- در مورد خرید اراضی و ابنیه و تأسیسات غیردولتی، پنج درصد علاوه بر قیمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد. هرگاه مالک در محل ساکن باشد، علاوه بر پنج درصد فوق، ده درصد دیگر به قیمت عادله افزوده خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه او منحصر به درآمد آن ملک باشد، پانزده درصد قیمت عادله نیز از این بابت به او پرداخت خواهد شد.
تبصره- در مورد املاک مزروعی، علاوه بر قیمت ملک که به مالک پرداخت می‌شود، پانزده درصد آن بین زارعان و خوش‌نشینان محل که ازآنجا کوچ می‌نمایند، به‌وسیله شورای محلی تقسیم خواهد شد. - درصورتی‌که تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید ملک بیش از یک سال فاصله داشته باشد، نسبت به هرسال فاصله پنج درصد به قیمت عادله افزوده خواهد شد؛ مشروط بر اینکه جمعاً از قیمت عادله روز تجاوز ننماید.
فاصله کمتر از شش ماه تمام به‌حساب نخواهد آمد و فاصله شش ماه تمام یا بیش از آن در حکم یک سال خواهد بود.
تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید درهرحال نباید بیش از سه سال فاصله داشته باشد.»
این ماده، علاوه بر تکرار تعریف قانون قبلی، جزئیات بیشتری را از قیمت عادله مشخص نموده و مبنای آن را ازنظر زمانی یک سال قبل است و اگر از زمان اعلان رسمی و یا درز خبر تا شروع عملیات بیش از یک سال گذشته باشد، قیمت‌ها تحت تأثیر طرح قرارگرفته و این موضوع با مقصود این قانون مغایر است.
این مدل جوابگوی این اشکال نیست و ازنظر قیمت، مبنای مقایسه با موارد مشابه در بازار بدون اثر طرح می‌باشد.
این ماده درحالی‌که در مورد خرید تفاوتی بین دولت و اشخاص قائل نشده است؛ مزایا و امتیازاتی را برای مالک شخصی در نظر گرفته و به نظر می‌رسد در مورد اشخاص، قانون‌گذار به بیش از ارزش عادله (با در نظر گرفتن ضرایب خاصی و به‌دوراز ارزش‌گذاری میدانی ملک) توجه داشته است.
به‌عبارت‌دیگر قیمت عادله ملاک بوده؛ اما به مالک شخصی پنج درصد علاوه بر قیمت عادله پرداخت خواهد شد.
قصد قانون‌گذار از این کار، جبران خسارت به خاطر فروش تحمیلی ملک و تحمیل هزینه‌های زمانی از قبیل جایگزینی، ضرر عدم استفاده ازملک در مدت جایگزینی، هزینه‌های نقل و انتقالات و هزینه‌های خرید واحد مشابه بوده که آن را در قالب پنج درصد منظور داشته است.
هرگاه مالک در محل مذکور ساکن باشد، علاوه بر این پنج درصد، ده درصد دیگر به قیمت عادله افزوده خواهد شد.
به نظر می‌رسد این ده درصد اضافه، بابت ارزش‌های مالک در ملک سکونتی خود بوده و مقنن قیمت عادله را به‌طرف ارزش مالک سوق داده است.
بر اساس این ماده همچنین هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد آن ملک باشد، پانزده درصد اضافه نیز از این بابت به او پرداخت خواهد شد.
در این حالت اضافه ارزش مالک نسبت به قیمت عادله بیشتر شده و قانون‌گذار به‌قصد جبران این خسارت اضافه، پانزده درصد اضافه نموده است.
به‌طورکلی به نظر می‌رسد قانون‌گذار به ارزشی بیش از ارزش عادله و ارزش بازار (به‌طرف ارزش مالک) در یک سال قبل توجه داشته است:
«درصورتی‌که تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید ملک بیش از یک سال فاصله داشته باشد، نسبت به هرسال فاصله پنج درصد به قیمت عادله افزوده خواهد شد؛ مشروط بر اینکه جمعاً از قیمت عادله روز تجاوز ننماید.»
بنابراین قانون‌گذار برای جبران تورم و افزایش قیمت که عموماً ایجاد می‌شود، پنج درصد اضافه بابت هرسال در نظر گرفته است و چنانچه احیاناً قیمت ثابت و یا نزولی باشد، با شرط قیمت عادله پرداختی برابر با حداکثر قیمت عادله روز، عدم ضرر را در مورد خود تضمین نموده است؛ درحالی‌که اگر افزایش قیمت‌ها طی سال‌ها، بیش از پنج درصد برای هرسال باشد (که به‌طور تاریخی افزایش قیمت بیش از پنج درصد در سال بوده است) در این صورت به مالکان ظلم می‌شود.
قانون راجع به نحوه اجرای تبصره ۲ ماده ۳ قانون فروش خالصجات
در ماده‌واحده این قانون در خصوص نحوه استملاک اراضی مورداحتیاج عملیات اجرایی طرح سد کرج و تأسیسات مربوط مصوب ۲۷ اسفند ۱۳۳۶ آمده است: «کارشناسان مزبور مکلف‌اند… انتخاب بهای عادله اراضی و ابنیه و املاک موردتقاضا را بر اساس بهای اراضی و املاک و ابنیه مشابه و مجاور بدون در نظر گرفتن احداث سد کرج به بهای عادله روز [زمان: روز گزارش کارشناسی] به درخواست سازمان سد کرج تعیین و به دادگاه اعلام نمایند.»
برخلاف قانون ۱۳۳۴ در این قانون، قانون‌گذار قیمت عادله اراضی و ابنیه را (که عمدتاً املاک زارعان خواهد بود)، برابر با قیمت عادله روز قرار داده است.
- عنوان: بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاه‌های اجرایی
- نویسنده: محمد مسعود علیزاده خرازی، عضو هیئت‌علمی دانشگاه صنعتی شریف
- گردآوری‌شده توسط:کارشناسان رسمی دادگستری
