در این قسمت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶٫۵٫۲ بهصورت کامل توسط کارشناسان رسمی دادگستری شرح داده میشود.
فصل – اول کلیات
ماده ۱ – قانون روابط موجر و مستأجر
هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا بهمنظور جلوگیری اجاره دادهشده یا بشود درصورتیکه تصرف، متصرف برحسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او بهعنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری بهمنظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیمشده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.
ماده ۲ – قانون روابط موجر و مستأجر
موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمیباشد:
- تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.
- اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها و باغهایی که منظور اصلی از اجاره بهرهبرداری از محصول آنها باشد.
- ساختمانها و محلهایی که بهمنظور سکونت عرفاً بهطور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده میشود.
- کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرکها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ (۲۵۳۴ شاهنشاهی) صادرشده و میشود.
- خانههای سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانهها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به هم مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار میگیرد.
در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فیمابین میباشد.
هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که بهموجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند برحسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به او اخطار میشود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید در صورت امتناع به دستور همان مقام محلولپاش تخلیهشده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده میشود. - واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد.
فصل دوم – میزان اجارهبها و ترتیب پرداخت آن
ماده ۳ – قانون روابط موجر و مستأجر
در مواردی که اجارهنامه تنظیمشده باشد میزان اجارهبها همان است که در اجارهنامه قیدشده و هرگاه اجارهنامه تنظیمنشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و درصورتیکه میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجارهبها به نرخ عادله روز تعیین میشود.
ماده ۴ – قانون روابط موجر و مستأجر
موجر یا مستأجر میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجارهبها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجرِ یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجارهبها صادرشده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشرشده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجارهبها خواهد داد حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
ماده ۵ – قانون روابط موجر و مستأجر
موجر میتواند مابهالتفاوت اجارهبها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.
در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابهالتفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم مینماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را بهقرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد مستأجر نیز میتواند ضمن تقاضای تعدیل اجارهبها رد مابهالتفاوت پرداختشده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق درخواست کند.
تبصره – مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجارهبها صادر مینماید نیز جاری خواهد بود.
ماده ۶ – قانون روابط موجر و مستأجر
مستأجر مکلف است در موعد معین در اجارهنامه اجرتالمسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرتالمثل را به میزان اجرتالمسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجارهنامهای در بین نباشد اجارهبها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و درصورتیکه میزان آن معلوم نباشد بهعنوان اجرتالمثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص میدهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین میشود سپرده و قبض رسید را اگر اجارهنامه رسمی است به دفترخانه تنظیمکننده سند و هرگاه اجارهنامه عادی بوده یا اجارهنامهای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.
دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بهوسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیعشده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.
فصل سوم – در تنظیم اجارهنامه
ماده ۷ – قانون روابط موجر و مستأجر
در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را بهعنوان مستأجر در تصرف دارد اجارهنامه تنظیمنشده یا اگر تنظیمشده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجارهنامه یا تعیین اجارهبها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک میتواند برای تعیین اجارهبها (در مواردی که اجارهنامه در بین نباشد) و تنظیم اجارهنامه به دادگاه مراجعه کند.
دادگاه میزان اجارهبها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین میکند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرتالمثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.
- تبصره ۱ – هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجارهنامه از طرف مستأجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلعید ازملک شده باشد نیز جاری است.
- تبصره ۲ – دریافت وجه بابت اجارهبها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.
ماده ۸ – قانون روابط موجر و مستأجر
دادگاه شرایط اجارهنامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجارهنامهها و شرایط مندرج در اجارهنامه سابق (درصورتیکه قبلاً اجارهنامه تنظیمشده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.
ماده ۹ – قانون روابط موجر و مستأجر
در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستأجر باید طبق ماده ۶ این قانون و شرایط قبلی مالالاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفاند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم، اجارهنامه تنظیم کنند.
هرگاه در این مدت اجارهنامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجارهنامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار میکند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجارهنامه در دفترخانه حاضر شوند، هرگاه موجر حاضر به امضای اجارهنامه نشود نماینده دادگاه اجارهنامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگر مستأجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیینشده حاضر به امضاء نشود دادگاه درصورتیکه عذر مستأجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادر میکند و این حکم قطعی است.
ماده ۱۰ – قانون روابط موجر و مستأجر
مستأجر نمیتواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او دادهشده باشد.
هرگاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک میتواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجارهنامه با هریک از مستأجرین را بنماید.
درصورتیکه مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستأجرین نیز میتواند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجارهنامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.
ماده ۱۱ – قانون روابط موجر و مستأجر
دفاتر اسناد رسمی مکلفاند علاوه بر نکاتی که بهموجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجارهنامه تصریح بنمایند:
- شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر بهطور کامل و مشخص.
- نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه ازلحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر میباشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
- عین مستأجره در تصرف کدامیک از طرفین میباشد و درصورتیکه در تصرف مستأجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.
- مهلت مستأجر برای پرداخت اجارهبها منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری زاید بر این مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد.
- اجاره بهمنظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه بهمنظور دیگری باشد قید آن بهطور صریح.
- مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا خیر.
- تعهد مستأجر به پرداخت اجرتالمثل پس از انقضاء مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرتالمسمی.
فصل چهارم – موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره
ماده ۱۲ – قانون روابط موجر و مستأجر
در موارد زیر مستأجر میتواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند.
- درصورتیکه عین مستأجره با اوصافی که در اجارهنامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی).
- اگر دراثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
- در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
- هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.
ماده ۱۳ – قانون روابط موجر و مستأجر
هرگاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادرشده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف است بهوسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.
درصورتیکه موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ رابطه استیجاری قطع میشود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار میکند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عملنکرده باشد تعهدات او بهموجب مقررات این قانون و شرایط اجارهنامه برقرار است.
ماده ۱۴ – قانون روابط موجر و مستأجر
در موارد زیر موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر مینماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
- در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجارهنامه و یا در موردی که اجارهنامهای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحتالکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
- در موردی که عین مستأجره بهمنظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره دادهشده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجارهنامه تنظیمشده باشد.
- درصورتیکه در اجارهنامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر. یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد.
در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه بهاینعلت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمیشود. - درصورتیکه مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور دربند فوق داشته باشد.
- هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
- درصورتیکه از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری که در اجارهنامه قیدشده استفاده گردد.
- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره دادهشده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
- درصورتیکه مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
- درصورتیکه مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مالالاجاره یا اجرتالمثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیمکننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجارهنامه عادی بوده یا اجارهنامهای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقبافتاده را نپردازد.
در این مورد اگر اجارهنامه رسمی باشد موجر میتواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجارهبها را درخواست نماید.
هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجارهبهای عقبافتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف میکند ولی موجر میتواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجارهبها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید.
هرگاه اجارهنامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیمنشده باشد موجر میتواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجارهبها به دادگاه مراجعه کند.
در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجارهبهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمیشود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیعشده نیز به موجر پرداخت میگردد، ولی هر مستأجر فقط یکبار میتواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
- تبصره ۱ – درصورتیکه مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجارهبها کرده باشد و برای بار سوم اجارهبها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر میتواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را ننماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
- تبصره ۲ – درصورتیکه مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود.
- تبصره ۳ – در مورد بند شش این ماده اگر مستأجر مرکز فساد که قانوناً دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود بهمحض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار میدهد.
- تبصره ۴ – درصورتیکه مستأجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.
ماده ۱۵ – قانون روابط موجر و مستأجر
علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است.
- تخلیه بهمنظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداریها مکلفاند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی موردنظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
- تخلیه بهمنظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
- درصورتیکه محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.
در موارد سهگانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
ماده ۱۶ – قانون روابط موجر و مستأجر
در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند ۳ و ۴ ماده ۱۴ هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره بهنحویکه ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجارهبها یا اجرتالمثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.
تبصره – درصورتیکه در ملک مورد تخلیه مستأجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.
ماده ۱۷ – قانون روابط موجر و مستأجر
در تمام مواردی که تخلیه عین مستأجره درنتیجه اجرای حکم یا به ترتیب مقرر در ماده ۱۳ صورت میگیرد باید از طرف دادگاه به دفترخانه تنظیمکننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.
فصل پنجم – حق کسب یا پیشه یا تجارت
ماده ۱۸ – قانون روابط موجر و مستأجر
میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قیدشده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آییننامه آن از طرف وزارتخانههای دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیونهای مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین میگردد.
ماده ۱۹ – قانون روابط موجر و مستأجر
درصورتیکه مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت بهموجب اجارهنامه، حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
هرگاه در اجارهنامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجارهنامهای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیمکننده سند اجارهنامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجارهنامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مینماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائممقام مستأجر سابق خواهد بود.
هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.
- تبصره ۱ – درصورتیکه مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
- تبصره ۲ – حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
فصل ششم – تعمیرات
ماده ۲۰ – قانون روابط موجر و مستأجر
تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.
ماده ۲۱ – قانون روابط موجر و مستأجر
رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است درصورتیکه موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین میشود انجام ندهد مستأجر میتواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند و به او اجازه دادهشده تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجارهبها بهحساب موجر بگذارد.
ماده ۲۲ – قانون روابط موجر و مستأجر
هرگاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین مینماید.
در صورت ادامه ممانعت دادگاه میتواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد.
درهرحال حاضر مستأجر مسئول خسارتی است که درنتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصلشده باشد.
تبصره – رسیدگی به دعاوی مذکور در مادتین ۲۱ و ۲۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.
ماده ۲۳ – قانون روابط موجر و مستأجر
اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست.
هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرر در ماده ۲۱ قابلاجرا خواهد بود.
ماده ۲۴ – قانون روابط موجر و مستأجر
درصورتیکه مستأجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تأسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمیتواند جز در مورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم نماید مگر اینکه مستأجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد.
در صورت تخلف، دادگاه به درخواست مستأجر فوراً بدون رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده عندالاقتضاء ترتیب وصل آن را خواهد داد.
دستور دادگاه بلافاصله قابلاجرا است. موجر میتواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند. اعتراض در همان دادگاه رسیدگی میشود و تصمیم دادگاه قطعی است.
- تبصره ۱ – هرگاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیره بدهی موجر به سازمانهای مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهی مزبور باشد و همچنین درصورتیکه اتصال و به کار انداختن مجدد تأسیسات فوق مستلزم هزینه باشد مستأجر میتواند بر اساس قبوض سازمانهای مربوط وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجارهبها کسر نماید.
- تبصره ۲ – تعمیرات تأسیسات و قسمتهای مشترک آپارتمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها تابع مقررات مربوط به خود خواهد بود.
ماده ۲۵ – قانون روابط موجر و مستأجر
هرگاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن. مشاهده نماید و متصرف ملک مانع از رؤیت خریدار یا مالک گردد، مالک یا نماینده قانونی او میتواند برای رفع ممانعت به دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه کند، دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مأمورین شهربانی یا ژاندارمری و یا مأمورین اجرا دستور میدهد تا خریدار و مالک به معیت مأمورین ملک را رؤیت نمایند. تشخیص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادرکننده دستور است.
ماده ۲۶ – قانون روابط موجر و مستأجر
رسیدگی به کلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل به عمل میآید.
مگر دعاوی به دولت که منحصراً در دادگاه شهرستان رسیدگی میشود – حکم دادگاه درهرصورت حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش است، مگر در مواردی که خلاف آن مقررشده باشد رسیدگی به دعاوی مربوط به اتاقهای استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داوری است.
تبصره – در موردی که میزان خواسته در تقاضای تعیین اجارهبهای ماهانه زائد بر چهار هزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعی است.
ماده ۲۷ – قانون روابط موجر و مستأجر
در مواردی که حکم تخلیه صادر میشود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین مینماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تأسیسشده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.
- تبصره ۱ – در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر میشود مهلتهای مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
- تبصره ۲ – در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجارهبها صادر میشود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.
ماده ۲۸ – قانون روابط موجر و مستأجر
در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی میشود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد والا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.
در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه نماید. حکم صادرشده ملغی الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستأجر برای تأخیر تخلیه توافق شده باشد.
تبصره – مدتهای مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجرای قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ (۲۵۱۹ شاهنشاهی) صادر و قطعی گردیده از تاریخ اجرای این قانون شروع میشود.
ماده ۲۹ – قانون روابط موجر و مستأجر
وزارت دادگستری از بین کارشناسان رسمی دادگستری عدهای را بهمنظور اجرای این قانون حداکثر برای دو سال انتخاب و به دادگاهها معرفی مینماید و تا زمانی که تجدید انتخاب به عمل نیامده دادگاهها از کارشناسان مزبور استفاده خواهند کرد.
طرز تعیین و شرایط انتخاب و میزان حقالزحمه کارشناسان بهموجب آییننامه وزارت دادگستری است.
در نقاطی که وزارت دادگستری کارشناس معرفی ننماید طبق مقررات عمومی مربوط به کارشناسی عمل خواهد شد.
ماده ۳۰ – قانون روابط موجر و مستأجر
کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین بهمنظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.
ماده ۳۱ – قانون روابط موجر و مستأجر
این قانون در نقاطی اجرا میشود که تاکنون قانون روابط مالک و مستأجر مصوب خرداد ۱۳۳۹ (۲۵۱۹ شاهنشاهی) در آن نقاط به مرحله اجرا گذاشتهشده یا وزارت دادگستری یا جلب نظر وزارت مسکن و شهرسازی لزوم اجرای آن را آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجر و مستأجر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود.
ماده ۳۲ – قانون روابط موجر و مستأجر
از تاریخ اجرای این قانون، قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۳۹ (۲۵۱۹ شاهنشاهی) و سایر قوانین و مقرراتی که مغایر با این قانون است لغو میشود.
قانون فوق مشتمل بر سیودو ماده و هفده تبصره پس از تصویب مجلس سنا در جلسه فوقالعاده روز چهارشنبه ۲۵۳۶٫۴٫۲۲، در جلسه فوقالعاده روز یکشنبه دوم مردادماه دو هزار و پانصد و سیوشش شاهنشاهی به تصویب مجلس شورای ملی رسید.
رئیس مجلس شورای ملی – عبدالله ریاضی
متن فوق قانون روابط موجر و مستأجر را که در مجلس شورای ملی به تصویب رسیده و توسط کارشناسان رسمی دادگستری به نگارش درآمده را شرح میدهد.
