قانون روابط موجر و مستأجر به دعاوی که قبل از تصویب قانون مزبور مطرحشده و در جریان رسیدگی است و کارشناسان رسمی دادگستری به شرح آن میپردازند.
مقدمه
شمول قانون روابط موجر و مستأجر به دعاوی که قبل از تصویب قانون مزبور مطرحشده و در جریان رسیدگی است رأی وحدت رویه شماره ۱۱۳ مورخ ۱۳۵۶/۱۱/۲۴ قبل از تصویب قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ دعاوی به خواسته خلعید مستاجرین به علت عدم پرداخت مالالاجاره در مهلت قانونی به دادگاههای بخش سابق تقدیم شده که با حذف آن دادگاهها فعلاً دعاوی مذکور در شعب دادگاه شهرستان تهران مطرح است.
چون بهموجب شق «۷» ماده (۸) قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ که در تاریخ تقدیم دادخواستهای فوقالذکر مجری بوده است مهلت پرداخت مالالاجاره سه روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه دفتر اسناد رسمی تنظیمکننده سند اجاره یا نزدیکترین دفتر اسناد رسمی به محل وقوع ملک مورد اجاره بوده است و حال آنکه در شق «۹» ماده (۱۴) قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ که فعلاً مجری است مهلت فوقالذکر از سه روزبه ده روز افزایش دادهشده است.
از دو شعبه دادگاه شهرستان تهران نسبت به موضوع فوق دو رأی متهافت صادرشده است به شرح ذیل:
- الف- رأی شماره ۴۱۶ مورخ ۱۳۵۶/۷/۲ شعبه ۴ دادگاه شهرستان:
(در خصوص دعوی تخلیه به علت عدم پرداخت اجارهبها نظر به اینکه بهموجب ماده (۱۴) قانون روابط موجر و مستأجر (بند ۹ از ماده مذکور) که در هنگام صدور رأی حاکم بر قضیه مطروحه است درصورتیکه مستأجر در مهلت مقرر در ماده (۶) این قانون از پرداخت مالالاجاره یا اجرتالمثل خودداری نموده با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیمکننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجارهنامه عادی بوده یا اجارهنامهای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقبافتاده را نپردازد و …
از مواردی است که موجر میتواند درخواست تخلیه را از دادگاه بنماید و نظر به اینکه اخطاریه سهروزه مستند دعوی بنا بهمراتب از این حیث نمیتواند برای خواهان حقوقی ایجاد کند بنابراین دادگاه دعوی خواهان را در این زمینه وارد ندانسته به رد آن اظهارنظر مینماید). - ب) رأی شماره ۵۳۶ مورخ ۱۳۵۶/۷/۲۰ شعبه ۲۶ دادگاه شهرستان تهران:
(در مورد تخلف در پرداخت اجارهبها به استناد به بند «۹» ماده (۱۴) قانون روابط موجر و مستأجر و نسخ شق «۷» از ماده (۸) قانون روابط مالک و مستأجر که در زمان حکومت آن قانون به نحو صحیح اعمالشده است وارد به نظر نمیرسد نمیتوان بدین اعتبار دعوی تخلیه را بالمره مردود دانست.
چه دلیل و مدارک مزبور قبل از اقامه دعوی فراهم آمده و قانون جدید نمیتواند در آن تغییری بدهد و حق مکتسبی است که به اتکای قانون جدید قابل اسقاط نیست و سرایت دادن این قانون بر واقعه گذشته تجاوز بهحق مکتسب است و برخلاف اصل عدم تأثیر قانون به گذشته است و در قانون روابط موجر و مستأجر هم بهمثابه ماده (۱) قانون تعدیل و تثبیت اجارهبها یا ماده (۲۳) قانون مالک و مستأجر بالصراحه حکم به گذشته نکرده است و قانون جدید آثار آینده این تخلف را پیشبینی میکند و آثاری که پیش از آن به وجود آمده است در صلاحیت و حکومت قانون قدیم است.
چه واقعه حقوقی است که تحققیافته است و بر طبق ماده (۳۵۴) قانون آیین دادرسی مدنی سندیت و اعتبار دارد و از مواد (۱ و ۳۲) قانون روابط موجر و مستأجر استفاده نمیشود که این قواعد را عطف به حالت صدور اخطاریه سهروزه که یک واقعه حقوقی است نموده باشد به دلیل اینکه تجاوز بهحق ثابته و اکتسابی افراد است و بدون تصریح و حصول شرایط ثبوت تخلف خوانده در پرداخت بهموقع مابقی اجارهبها مورد مطالبه و عدم استفاده مستأجر از امتیاز و حق استفاده از عدم تخلیه پیشبینیشده در ذیل بند «۹» ماده (۱۴) قانون روابط موجر و مستأجر به استناد شق «۷» از ماده (۸) قانون مالک و مستأجر سابق و تبصره (۲) ماده (۲۷) قانون روابط موجر و مستأجر حکم بر تخلیه و رفعید از مورد اجاره جزء پلاک مذکور در فوق با اعطای مهلت پانزده روز از تاریخ ابلاغ دادنامه قطعی صادر و اعلام میدارد.
رأی صادره طبق ماده (۷) قانون اصلاح پارهای از قوانین دادگستری و بر طبق ذیل بند نهم ماده (۱۴) قانون روابط موجر و مستأجر قطعی است) علیهذا با توجه به ماده (۳) اضافهشده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۳۷ بهمنظور ایجاد رویه واحد در موضوع مختلف فیه تقاضای رسیدگی و اعلام نظر دارم.
دادستان کل کشور – احمد فلاح رستگار به تاریخ روز دوشنبه ۱۳۵۶/۱۱/۲۴ هیئت عمومی دیوان عالی کشور تشکیل گردید.
پس از طرح و بررسی اوراق پرونده و قرائت گزارش و استماع عقیده جناب آقای دادستان کل کشور مبنی بر:
نسبت به دادخواستهای خلعید مستاجرین که در زمان حکومت قانون راجع به روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ تقدیم شده و اخطار سهروزه موضوع شق «۷» ماده (۸) آن قانون به مستأجر ابلاغ گردیده معذلک اقدام به پرداخت مالالاجاره در مهلت مقرر ننموده از این طریق حق مکتسبی برای موجر ایجادشده است قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ که مهلت سهروزه را به ده روز افزایش داده سرایت ندارد.
رأی هیئت عمومی دیوان عالی کشور بند «۹» ماده (۱۴) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶:
تأخیر مستأجر در پرداخت قسط یا اقساط عقبافتاده مالالاجاره یا اجرتالمثل را ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیمکننده سند اجاره یا اظهارنامه ازجمله موارد درخواست صدور حکم تخلیه مورد اجاره قرار داده است، ناظر به دادخواستها و تخلیه که قبل از اجرای آن قانون و به ادعای خودداری مستأجر از پرداخت قسط یا اقساط عقبافتاده اجرتالمسمی یا اجرتالمثل ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی و به استناد به شق «۷» ماده (۸) قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ شمسی تقدیم شده است نمیباشد بنابراین در اینگونه دعاوی شرط تخلف مقرر در شق «۷» ماده (۸) قانون اخیرالذکر لازمالرعایه خواهد بود.
- این رأی طبق قسمت اخیر ماده (۳) در مواد اضافهشده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۳۷ شمسی از طرف دادگاهها در موارد مشابه باید پیروی شود.
- گردآوریشده توسط: کارشناسان رسمی دادگستری
